Жилищное право

 

Содержание

 

1. Жилищные права и обязанности граждан. Пределы ограничения осуществления права пользования жилыми помещениями	3
2. Защита права собственности  на жилые помещения	16
3. Субсидии на оплату  жилого помещения и коммунальных  услуг	25
Список литературы	27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Жилищные права и обязанности граждан. Пределы ограничения осуществления права пользования жилыми помещениями

 

В широком смысле жилищным правам и обязанностям, жилищным правоотношениям  посвящена основная часть норм жилищного  законодательства. В данном параграфе  сделана попытка выделить общие  права и обязанности, характерные  для граждан -  пользователей жилыми помещениями независимо от основания  пользования и фондовой принадлежности, а также обязанности органов  власти различного уровня.

С учетом вышеизложенного  подхода, связанного с комплексной  природой жилищных правоотношений, представляется возможным деление жилищных прав на конституционные, гражданские и  административные.

К основным гражданским жилищным правам относятся:

- право заключения гражданско- правовых сделок по поводу  занимаемого жилого помещения  (возможность зависит от основания  пользования);

- право вселения других  граждан на занимаемую площадь;

- право пользования жилищем  (частично);

- некоторые другие права.

К основным административным жилищным правам относятся:

- право постановки на  учет граждан, нуждающихся в  улучшении жилищных условий;

- право нуждающихся граждан  бесплатно получить жилое помещение  по договору социального найма;

- право нуждающихся граждан  за доступную плату получить  жилое помещение в домах жилищных  и жилищно- строительных кооперативов;

- некоторые другие права.

Специальная норма, посвященная  основаниям возникновения жилищных прав и обязанностей, содержится в  ст. 10 ЖК РФ. Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:

- из договоров и иных  сделок, предусмотренных федеральным  законом, а также из договоров  и иных сделок, хотя и не  предусмотренных федеральным законом,  но не противоречащих ему;

- из актов государственных  органов и актов органов местного  самоуправления, которые предусмотрены  жилищным законодательством в  качестве основания возникновения  жилищных прав и обязанностей;

- из судебных решений,  установивших жилищные права  и обязанности;

- в результате приобретения  в собственность жилых помещений;

- из членства в жилищных  или жилищно- строительных кооперативах;

- вследствие действий (бездействия)  участников жилищных отношений  или наступления событий, с  которыми федеральный закон или  иной нормативный правовой акт  связывает возникновение жилищных  прав и обязанностей.

Из смысла гражданского и  жилищного законодательства следует, что граждане Российской Федерации  имеют право на получение в  установленном порядке жилого помещения  по договору социального найма в  домах государственного или муниципального жилищного фонда, жилого помещения  в домах жилищных и жилищно- строительных кооперативов, на приобретение жилого помещения в собственность и  путем индивидуального жилищного  строительства, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством.

Обладая жилищем независимо от оснований приобретения и пользования, граждане несут целый ряд обязанностей. По мнению законодателя, наиболее важными  жилищными обязанностями являются:

во-первых, использование  жилых помещений, а также подсобных  помещений и оборудования только по назначению, при этом не ущемляя  жилищных, иных прав и свобод других граждан;

во-вторых, выполнение предусмотренных  законодательством санитарно- гигиенических, экологических, архитектурно- градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований;

в-третьих, своевременное  производство оплаты жилья, коммунальных услуг;

в- четвертых, использование  придомовых территорий без ущерба интересам  других граждан и общества в соответствии с установленными правилами, соблюдение чистоты и порядка в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках  и в других местах общего пользования.

Одним из важнейших средств  правового регулирования любых  отношений, в том числе и связанных  с жилыми помещениями, является установление пределов осуществления и ограничения  права.

Вопрос о пределах осуществления  и ограничения права как на движимое, так и на недвижимое имущество  постоянно привлекал и продолжает привлекать к себе внимание и законодателя, и ученых. Неоднозначность правовых норм и различные подходы к  их анализу обусловливаются зачастую политическими, экономическими и правовыми  факторами. Однако необходимость установления и возможность применения пределов и ограничений в праве осознавались практически во все времена в  различных государствах. В частности, соответствующие нормы, содержавшиеся  в Законах XII таблиц античного Рима, были обстоятельно проанализированы исследователями  римского частного права, которые единодушно отмечали двойственную природу пределов осуществления права, особенно права  собственности на недвижимое имущество. Их возникновение обусловливалось, во-первых, интересами общества, причинами  нравственного, религиозного, санитарного  и транспортного характера; во-вторых, частноправовыми основаниями, особенно связанными с так называемым соседским правом.

Гражданское законодательство Российской империи, устанавливая пределы  осуществления и ограничения  права в отношении недвижимости, в некоторой степени затрагивало  и права на жилые помещения (в  основном при регламентации правового  положения строений). Так, ст. 445 Гражданских  законов предусматривала возможность  одного собственника жилого дома требовать  от другого, имеющего рядом (по соседству) жилой дом, не "пристраивать кухни  или печи к стене его дома, не лить воды и не сметать сора на дом  или двор, не делать ската кровли своей на двор его", а в ст. 446 указывалось на запрет "закладывать  соседские окна или заслонять  их другим зданием".

Комментируя данные нормы, К.П. Победоносцев указывал на то, что с  умножением городского населения соседское  право как ограничитель приобрело  огромную ценность, поскольку без  него строители стараются вознаградить себя за тесноту площадей, на которых  выстроен дом, не обращая внимание на уже выстроенные дома.

Исследователи русского гражданского права, как правило, отождествляя понятия "пределы" и "ограничения" права  собственности, давали различную классификацию  пределов (ограничений) права собственности  на недвижимое имущество.

К.П. Победоносцев, характеризуя пределы (ограничения) как отрицательную  часть права собственности, разделял их на необходимые, установленные законом, и случайные, установленные договором. Д.И. Мейер, указывая на то, что различные  стеснения, установленные законом, "мешают нам принять обыкновенное определение права собственности, как полное господство лица над вещью", выделял ограничения, налагаемые на все правомочия собственника (т.е. на владение, пользование и распоряжение) и на права относительно каждой составной  его части. А.М. Гуляев акцентировал внимание на том, что "всякое право  предполагает границы, определяющие меру свободы". Такими границами, по его мнению, могут быть только закон и права других лиц.

Законодательство зарубежных государств XIX в. также устанавливало  определенные пределы осуществления  и ограничения прав. Особенно это  касалось недвижимого имущества, в  том числе и жилья. Наиболее ярко тенденция в установлении пределов осуществления прав собственности  на недвижимое имущество проявилась в Великобритании. Одним из шагов  в реформировании жилищных отношений  Англии XIX в. стали принятые в 1848 - 1851 гг. законы об охране общественного  здоровья, о благоустройстве жилых  домов и о домах, сдаваемых  под квартиры. Целью этих законодательных  актов являлось установление, с одной  стороны, пределов, вызванных определением единых санитарно-гигиенических и  технических норм для строителей домов и их жильцов, а с другой - пределов, обусловленных возможностью городских органов власти строить  новое либо приобретать возведенное  жилье за счет городских налогов  для предоставления его бездомным  гражданам.

Современное зарубежное законодательство принуждает собственников к выполнению так называемой социальной функции, т.е. общественной миссии по рациональному, в интересах всего общества, использованию  собственности. Соответствующие положения  этого законодательства имеют цель воспрепятствовать произвольному, "непродуктивному" обращению собственников  с принадлежащим им имуществом. Право  свободного использования, извлечения выгоды и распоряжения во второй половине XX в. имеет не более чем историческое значение, отмечали японские исследователи  гражданского права С. Вагацума и  Т. Ариидзуми. Аналогичного мнения придерживались и участники проходившей в 1983 г. конференции Англо-американского  института права недвижимости под  девизом: "Кончина свободного феода". Исключительная неограниченная собственность  в то время - это скорее теоретическая  схема, вызывавшая академический интерес, чем реально существовавший правовой титул. По мнению участников конференции, распад титула свободного феода происходил под воздействием двух основных факторов. Во-первых, это разделение земли в процессе аренды, продажа отдельных правомочий, выделение прав на землю, на воздушное пространство. Во-вторых, ограничения со стороны государства путем установления налогов на недвижимость, экспроприации прав собственности, введения других ограничений.

В отечественном гражданско-правовом регулировании пределы осуществления  и ограничения права можно  разделить на три периода. Первый период длился до октября 1917 г., второй - "советский" - от октября 1917 г. до начала 90-х гг. прошлого столетия, третий - период экономических реформ, берущий  свое начало в 90-х гг. и продолжающийся в настоящее время.

Подробнее остановимся на особенностях "советского" периода. В законодательстве и юридической  литературе того времени вопросам установления пределов права уделялось значительное внимание.

Советское законодательство устанавливало потребительское  назначение имущества, находящегося в  личной собственности граждан, и  прямо запрещало извлекать доходы, не относящиеся к трудовым (ст. 13 Конституции Союза ССР, ст. 13 Конституции  РСФСР, ст. 111 ГК РСФСР). Земля в тот  период принадлежала только государству. Понятие "недвижимое имущество" не использовалось в нормативных правовых актах. Исключительность права государственной  собственности на землю была закреплена в Основных Законах как Союза  ССР, так и всех его республик (например, ст. 11 Конституции Союза  ССР и ст. 11 Конституции РСФСР). Законодательство не допускало "использование  имущества для частнохозяйственной  деятельности, систематического извлечения нетрудовых доходов". В полной мере вышеизложенное касалось и жилых  помещений. Так, название Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 26 июля 1962 г. "О безвозмездном изъятии  домов, дач и других строений, возведенных или приобретенных гражданами на нетрудовые доходы" говорит само за себя.

Одним из последних нормативных  актов, касающихся данного вопроса, было Постановление Совета Министров  РСФСР от 22 июля 1986 г. "О мерах  по усилению борьбы с нетрудовыми  доходами", которым перед органами государственного управления прямо  ставилась задача по усилению контроля за использованием гражданами жилых  домов и помещений исходя из того, что они не могут использоваться для личной наживы и в других корыстных  целях.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. предусматривал ответственность  за использование жилого дома для  получения нетрудовых доходов: такой  жилой дом подлежал безвозмездному изъятию в фонд местного Совета народных депутатов.

Помимо запрета извлечения "нетрудовых доходов" советское  законодательство устанавливало пределы  количества и размеров жилья, находящегося в собственности одного гражданина. Так, ст. 106 ГК РСФСР указывала на то, что у гражданина или совместно  проживающих супругов на праве собственности  мог находиться только один жилой  дом (или его часть). Кроме того, названная статья устанавливала  предельный размер жилого дома (или  его части), принадлежащего гражданину на праве личной собственности: жилая  площадь дома не должна была превышать 60 квадратных метров (исключение могло  быть сделано только для некоторых  категорий граждан и с разрешения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов). Указанные  ограничения не имели под собой  никаких, кроме идеологических, оснований  и, по выражению Е.А. Суханова, "были крайне неэффективны и даже вредны для общества".