Рента и пожизненное содержание с иждивением

Тема  №11: Рента и пожизненное  содержание  с иждивением.

-1-

Общие положения  договора ренты.

По договору ренты  одна сторона (получатель ренты)  предает  другой стороне (плательщику ренты) в собственность  имущества, а  плательщик  обязуется  в  обмен  на  полученное  имущество периодически  выплачивать  полученную  ренту в виде определенной денежной чумы либо предоставление  средств на его содержание в  иной  форме.

По этому договору  разрешается  установить обязанность  по выплате  ренты бессрочно (постоянная рента) или  на срок  жизни получателя ренты  (пожизненная рента).

Пожизненная рента может  быть  установлена на условиях пожизненного содержания с  иждивением.

Договор ренты  реальный, возмездный, односторонний.

Сущность ренты  заключается  в передаче  одной  стороной имущества в  собственность  другой стороны и  получении в обмен на него периодических определенных  денежных  сумм от  плательщика либо  пожизненного содержания  с  иждивением.

Получателями ренты, как  правило, выступают  граждане. А постоянной ренты – также  и некоммерческие организации, если  это  не противоречит  закону, а соответствует целям  их деятельности.

Граждане  могут быть  получателями ренты независимо  от их возраста, трудоспособности и  состояния здоровья.

Не  имеют права  быть  получателями ренты  коммерческой организации.

Плательщиками  ренты  могут  быть граждане, коммерческие организации и некоммерческие организации.

Договор ренты – один из  видов договоров по передаче имущества  в  собственность, что  сближает его  с  договорами купли-продажи, мены, дарения. Но он  является  самостоятельным  видом  договора,  имеющим  существенные отличия. По  договору ренты общий размер  платежей  положенных  получателю  ренты, является  неопределенным, т.к. его невозможно  заранее  определить.

В этом  случае  каждая из  сторон рискует получить  фактически меньше. Чем сама предоставила.

Отношения сторон  по договору  ренты являются  длящимися, а отношения  по  договору  пожизненного содержания  с  иждивением носят  еще доверительный характер.

От договора дарения рента отличается  возмездностью  передачи  имущества.

Предметом договора  ренты  может быть   любое  движимое и недвижимое имущество, в отношении  которого закон  допускает  совершение  сделок, в т.ч. деньги.

Имущество, отчуждаемое  под  выплату ренты, может передаваться  ее получателем  плательщику  за плату  или  бесплатно.

В 1-ом случае  имущество  отчуждается  с условием  предоставления  в обмен  на него не только периодических  рентных платежей, но и оплаты его  собственности.

К отношениям  сторон по передаче и оплате имущества применяется правила о купли-продаже.

Но  более типичным  для   абсолютного большинства  рентных  отношений представляется отчуждение имущества в собственность плательщика ренты бесплатно и получения взамен  переданного имущества  только рентных  платежей.

В этом случае к отношениям применяются правила о договоре  дарения.

Форма договора ренты  – письменная, нотариально удостоверенная, а договор, который предусматривает  отчуждение недвижимого имущества  под  выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Рента обременяет недвижимое имущество, которое передается под  ее выплату. Это значит, что  если  плательщик ренты  произведет отчуждение  такого имущества, то его обязательства  по договору ренты переходят  на приобретателя имущества.

Кроме того бывший  плательщик  ренты, который  передает недвижимое имущество в собственность   другому лицу, несет  субсидиарную ответственность по  требованиям  получателя  ренты,  возникшим в связи с нарушением  договора ренты, если законом/договором  не установлена  солидарная ответственность.

В случаях  передачи  под  выплату  ренты земельного участка/другой недвижимости закон  предоставляет  получателю ренты  в обеспечение  обязательства  плательщика ренты право залога на  эту  недвижимость.

Право залога возникает  не в силу  соглашения  сторон, а порождается  автоматически самим фактом  заключения  договора.

При передаче  под  выплату  ренты  денежной суммы/иного движимого  имущества существенным условием договора признается условие, которое  предусматривает  обязанность  плательщика  ренты предоставить   обязанность  плательщика  ренты  предоставить  обеспечение  исполнения  его обязательства либо  застраховать  в пользу  получателя ренты риск  ответственности за  неисполнение/ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Если плательщик ренты не  выполнит названных  обязанностей, а так  же  в  случае утраты  обеспечения/ухудшения  его условий не по  вине  получателя ренты, последний имеет право  на  расторжение договора и  возмещение  возникших  вследствие  того убытков.

В случае несвоевременной выплаты  рентных платежей плательщик ренты  должен уплатить  получению процентов, установленные ст. 395 ГК РФ.

 

-2-

Постоянная рента.

В качестве  получателей  могут  выступать  только граждане  и  некоммерческие организации, если это  не противоречит  целям их деятельности.

Плательщиками  могут  выступать  граждане и любые  ЮЛ, если это  не запрещено их учредительными  документами.

Предмет договора:

1. с одной  стороны, имущество, которое  передано под  выплату ренты
2. сама рента

 

Обязанность по выплате  этой ренты не ограничена  каким-либо  определенным сроком, поэтому постоянная рента является  бессрочной.

Вследствие  этого закон  предусматривает  возможность  передачи  прав  получателя ренты  другими гражданами или  некоммерческими  организациями путем уступки требования, перехода по наследству либо в  порядке правопреемства при реорганизации ЮЛ.

Выплата постоянной ренты производится  в деньгах в размере, определенном в договоре.

Договором может быть  предусмотрена  ее выплата путем предоставления вещей, выполнения работ/предоставление услуг, которые  по стоимости  соответствуют денежной сумме  ренты.

Размер  выплачиваемой   ренты  подлежит увеличению пропорционально  увеличению  установленного законом МРОТ.

Рента должна выплачиваться по  окончанию каждого календарного  квартала, если иное не установлено  договором.

Несмотря на  бессрочный характер обязанности по выплате  ренты, это не означает, что она  устанавливается  навечно и ее нельзя  прекратить.

В соответствии  с законом  ее  плательщику предоставлено  безусловное  право  отказаться  от  дальнейшей ее  выплаты путем  выкупа.

Условие  договора  об отказе  плательщика от этого права является  ничтожным.

Отказ  плательщика  от выплаты ренты будет действительным при наличии следующих условий:

1. если он будет заявлен  в письменной форме
2. не позднее, чем за 3 месяца  до  прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, определенный договором
3. обязательство по выплате  ренты  сохраняется  до получения  всей суммы выкупа  ее получателем

 

Договором постоянной  ренты может быть запрещен выкуп ренты при жизни ее получателя  либо в течении иного срока, который не должен  превышать  30 лет с момента заключения  договора.

Закон наделил не только  плательщика ренты правом на  односторонний отказ от ее выплаты и выкуп  ее у получателя, но  представил также получателю ренты право требовать ее выкупа плательщиком.

Такое  право получателю ренты представлено  в следующих  случаях:

1. при  просрочке плательщиком ее выплаты более чем на год;
2. при направлении им своей  обязанности по обеспечению  выплаты ренты;
3. признании плательщика неплатежеспособным, либо когда стало очевидно, что рента не будет выплачиваться в размере и сроки, определенные договором;
4. когда недвижимость, переданная  под  выплату ренты, перешла в общую  собственность или разделена между  несколькими лицами

 

В этих случаях выкуп  ренты производится  по цели, установленной  договором.

Если условие  о  цене  отсутствует в договоре, по которому имущество передано за плату, выкуп производится по цене, которая соответствует годовой сумме ренты.

Когда  такое условие  отсутствует в договоре, по которому  имущество  передано  под выплату  ренты  бесплатно, то в выкупную цену  наряду с годовой суммой  рентных платежей  должна включаться  и цена  передаваемого  имущества, который определяется  исходя  из цены, которая обычно взимается  за аналогичные товары.

Если  имущество  передано под  выплату  ренты  бесплатно, то риск  случайной гибели или  случайного повреждения имущества несет плательщик  ренты.

В случае передачи имущества  за плату плательщик  имеет право  требовать соответственно прекращения  обязательства по выплате  ренты  либо  изменения  условий выплаты  ренты.

 

-3-

Пожизненная рента.

В отличие от постоянной получателями пожизненной ренты могут быть только граждане.

Она устанавливается  на период жизни гражданина, который  передает  имущество под выплату  ренты, либо другого  указанного им лица.

Право на получение  пожизненной  ренты не переходит по наследству, т.к. в случае  смерти получателя обязательство прекращается.

Получатель ренты не вправе передавать право на получение  ренты путем уступки права  требования.

Пожизненная рента может  быть  установлена  в пользу  нескольких граждан, доли которых  в праве на  ее получение  признается   равными.

Если  один из  получателей  пожизненной ренты умрет, его  доля переходит к пережившим  его получателям.

Когда  же  умрет  последний  получатель, обязательство  по выплате  ренты прекращается.

Предметом  договора может быть любое движимое и недвижимое имущество, не  изъятое из  объекта.

Срок договора определяется  продолжительностью жизни получателя ренты.

В отличие  от постоянной ренты  пожизненная рента определяется  в договоре  только кА денежная сумма.

Размер ее определяется  договором и должен быть в расчете  на месяц не менее 1 МРОТ.

Пожизненная рента должна выплачиваться по  окончании каждого  календарного месяца.

При существенном нарушении  договора ренты ее плательщиком получатель  имеет право требовать:

1. выкупа ренты;
2. расторжения  договора и  возмещения убытков;
3. возврата квартиры, жилого дома или иного имущества, если  оно  отчуждено под  выплату  бесплатно с  зачетом  его стоимости в счет выкупной цены;

 

При пожизненной ренте  договор может быть  расторгнут  без выкупа  ренты.

Плательщик  пожизненной  ренты  не имеет права  на ее  выкуп.

Случайная гибель/случайное  повреждение имущества, которое  передано  под  выплату  ренты, не освобождает  плательщика  ренты  от обязанности по ее выплате.

 

-4-

Пожизненное содержание  с иждивением.

По договору пожизненного содержания  с  иждивением  получатель ренты, граждан, передает принадлежащий  ему  жилой дом, квартиру, земельный  участок  или иную  недвижимость в собственность  плательщика  ренты, который обязуется  осуществить пожизненное  содержание  с  иждивением гражданина и  указанного им  3 лица (лиц).

К нему  применяется  правила  о пожизненной ренте.

Договор возмездный, односторонний, реальный.

           В  отличие от  постоянной ренты получателем  пожизненного содержания  может быть  только  гражданин, независимо  от  возраста, трудоспособности и  состояния здоровья.

Предметом  данного договора также  в отличие  от  других видов  ренты является только  недвижимое имущество. На предмет  ренты  предоставляется  право залога получателя ренты

Обязанность  плательщика  ренты  по  предоставлению содержания может  включать  потребности  получателя  в  жилище, питание  и одежду, а  также  оказание  других услуг.

В договоре  должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Стоимость  общего объема  не может быть менее 2 МРОТ.

В договоре  может быть предусмотрена  возможность замены  предоставления  содержания с иждивением  в натуре  выплаты  в течение всей жизни гражданина период платежей в деньгах. 

Плательщик ренты имеет  право отчуждать, сдавать в залог  или иным образом обременять недвижимое имущество только с предварительного согласия получателя ренты. При существенном нарушении плательщиком своих обязанностей получатель ренты имеет право  потребовать возврата недвижимого имущества, которое передано под выплату ренты или выплаты ему выкупной цены. Плательщик ренты вправе требовать компенсацию расходов, которые понесены в связи с содержанием получателя ренты.