Возникновение, изменение и прекращение земельных правоотношений

Содержание

 

 

 

 

 

 

Введение

Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.

В целом, за последние 10 лет в России практически созданы основы нового земельного строя: ликвидирована государственная монополия на землю, осуществлен переход к многообразию форм собственности, проведена бесплатная передача земли от государства гражданам, введено платное землепользование, основная часть сельскохозяйственных земель передана в частную собственность, земли лесного фонда, природоохранные и другие наиболее ценные земли находятся в государственной собственности, выполнены значительные объемы земельно-кадастровых работ, созданы объективные условия для оборота земли.

Однако, в настоящее время состояние гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения, нельзя признать удовлетворительным в части правового регулирования вещных и иных прав на землю, а также особенностей их государственной регистрации. Поэтому актуальность данной темы не вызывает сомнения, так как многообразие прав на землю порождает проблему неэффективного и недостаточно быстрого оборота земель.

Целью данной работы является раскрытие основ возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений, изучить  источники земельного права.

 

 

1. Основания возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений 

Статья 25 ЗК РФ1 предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В связи с этим обратимся к положениям ГК РФ2.

Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ.

1. Гражданские права и  обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными  правовыми актами, а также из  действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

 

Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

1) договор или иная сделка;

2) акт государственного органа или органа местного самоуправления;

3) судебное решение, установившее право на земельный участок;

4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

Рассмотрим подробнее данные основания.

В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки.

Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок. 
Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка. Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Правомерныее действия,е приводящиее ке возникновениюе земельныхе отношений,е могуте совершатьсяе ве форме:

1)е административногое акта;

2)е сделки;

3)е судебногое решения;

4)е международногое договора.

Изменениее земельныхе правоотношенийе ве процессее использованияе землие связаное се последующейе эволюциейе техе илие иныхе действийе ие событий,е ае такжее развитиеме законодательства.е Условия,е прие которыхе происходите изменениее земельныхе правоотношений,е предусматриваютсяе Земельныме законодательством.е Основаниеме дляе этогое являютсяе решенияе соответствующихе государственныхе органов.

Прекращениее земельныхе правоотношенийе пое общемуе правилуе связываетсяе се прекращениеме правае пользованияе конкретныме земельныме участком.е Основаниеме прекращенияе земельныхе правоотношенийе могуте бытье правомерныее ие неправомерныее действия,е ае такжее события.

Ве обобщенноме видее ве числое основанийе прекращенияе праве нае земельныее участкие входяте добровольныйе отказе оте земельногое участка,е отчуждениее собственникоме своегое земельногое участка,е использованиее землие нее пое целевомуе назначению,е истечениее срокае пользования,е ликвидацияе юридическогое лица,е смертье гражданина-землепользователя,е нерациональноее использованиее земель,е использованиее земелье способами,е приводящимие ке ухудшениюе ихе состояния,е неуплатае земельногое налога,е изъятиее земельногое участкае дляе государственныхе ие муниципальныхе нужд,е изъятиее земельныхе участкове изе земелье сельскохозяйственногое назначенияе ве государственнуюе илие муниципальнуюе собственностье ве порядкее обязательногое отчуждения,е прекращениее трудовыхе отношений,е когдае субъектоме являетсяе служебныйе земельныйе наделе ие некоторыее другие.

Каке ие иныме правоотношениям,е земельныме присущее наличиее следующихе элементов:

1)е субъектые правоотношений,е т.е.е участникие земельныхе отношений;

2)е объект,е пое поводуе которогое возникаюте правоотношения;

3)е содержаниее земельныхе правоотношений,е т.е.е правае ие обязанностие ихе участников,е совершающихе своие действияе ве точноме соответствиие се нормамие права,е преследуяе цель,е радие которойе складываютсяе данныее земельныее отношения,е прие этоме учитываютсяе особенностие ие субъекта,е ие объектае данныхе отношений.

 

2. Порядок государственной регистрации прав на земельные участки

 

Порядок государственной регистрации прав на земельные участки, а также сделок с ними регулируется Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Регистрация носит заявительный характер. Иными словами, право того или иного лица на земельный участок (или сделка с участком) не может быть зарегистрировано без обращения правообладателя.

Согласно п. 1 ст. 9 упомянутого Закона государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах. В настоящее время таким уполномоченным органом является Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) и ее территориальные органы (управления и главные управления Росрегистрации). Ранее (до 1 января 2005 г.) государственную регистрацию осуществляли специальные органы (Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), созданные субъектами Российской Федерации.

Государственная регистрация является платной. Согласно ст. 11 вышеназванного Закона за государственную регистрацию взимается государственная пошлина. Размер такой пошлины устанавливается Налоговым кодексом  РФ.

Таким образом, правообладателю для того, чтобы зарегистрировать свое право на земельный участок (или сделку с ним), необходимо оплатить в федеральный бюджет госпошлину за государственную регистрацию и обратиться с заявлением о государственной регистрации в соответствующий территориальный орган Федеральной регистрационной службы.

К заявлению о государственной регистрации должны быть приложены необходимые для ее осуществления документы. Такие документы можно условно разделить на следующие группы.

1. Документы, подтверждающие правоспособность правообладателя. Сюда относятся учредительные документы юридического лица. Физическое лицо при подаче документов предъявляет документ, удостоверяющий личность, например паспорт.

2. Документы, подтверждающие право действовать от имени правообладателя. В случае, если от имени правообладателя за государственной регистрацией обращается другое лицо, необходимо оформить соответствующую доверенность. Причем доверенность от физического лица должна быть нотариально удостоверена. В случае, когда от имени организации действует ее руководитель, необходимы документы, подтверждающие факт его назначения (избрания) на соответствующую должность (например, протокол общего собрания акционеров о назначении генерального директора акционерного общества и т.п.).

3. Документы, содержащие описание земельного участка. Таким документом является план земельного участка согласно п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". План земельного участка является обязательным приложением к документам, подаваемым на государственную регистрацию.

4. Документы, являющиеся основаниями для возникновения (перехода, прекращения) прав на земельный участок. Перечень таких документов установлен ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". К ним относятся:

• акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; 
  акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
• свидетельства о праве на наследство;
• вступившие в законную силу судебные акты;
• акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
• иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
• иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Государственная регистрация проводится в течение одного месяца с момента подачи всех документов.

Правообладателю выдается документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию. Таким документом является свидетельство о государственной регистрации. В случае регистрации сделки с земельным участком (например, в случае регистрации договора аренды) государственная регистрация удостоверяется проставлением специальной удостоверяющей надписи (обычно в виде специального штампа) на документе, выражающем содержание сделки (например, на договоре аренды земли).

Вместе с тем законом предусмотрены случаи, когда государственная регистрация проводится в срок, превышающий один месяц. В некоторых случаях возможно приостановление регистрации сроком не более одного месяца (кроме основного месячного срока регистрации). Основания для приостановления регистрации названы в ст. 19 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. При этом регистратор обязан принять все необходимые меры для разрешения сложившейся ситуации - уведомить заявителя, направить соответствующие запросы о подтверждении подлинности документов и т.д.