Зарубежный опыт ведения земельных кадастровых работ

Зарубежный опыт ведения  земельных кадастровых работ.

Содержание

1.Введение

2.Определение  понятия «кадастр»

3. Исторический опыт разработки кадастров в странах Западной Европы 

4. Заключение

5. список литературы.

 

2) Почва является основным средством производства в сельском хозяйстве. Рациональное её использование является широкой комплексной программой, которая касается всех сторон организации сельскохозяйственного производства. Разработка этой проблемы требует тщательного изучения имеющихся земельных ресурсов, обоснования системы показателей и методов объективного анализа фактического уровня использования земель и планирования его на перспективу, определения на этой основе общих направлений и разработки системы конкретных мероприятий повышения плодородия почвы улучшения использования земель применительно к местным природно-климатическим и экономическим условиям.

Государственный земельный кадастр имеет важное народнохозяйственное значение. Его  данные служат для организации эффективного использования земель и их охраны, планирования народного хозяйства, правильного размещения и специализации  сельскохозяйственного производства, а также для осуществления  других народнохозяйственных мероприятий, связанных с использованием земель.

Следовательно, земельный кадастр - это система  государственных мероприятий по всестороннему изучению правового, природного и хозяйственного положения  земель путем проведения регистрации  землепользований,учёта количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель для организации их рационального использования в народном хозяйстве[1].

Материалы земельного кадастра широко применяются  при решении многих вопросов, связанных  с использованием земельных ресурсов. С помощью земельно-кадастровых  данных можно определить место земельных  ресурсов в составе национального  богатства страны, устанавливать  задания по повышению продуктивности использования земельных ресурсов путем перевода земель из одной категории  в другую, трансформации и улучшения  угодий, мелиорации земель, борьбы с  эррозией почв, кислотностью, засолением, заболачиванием земель, давать оценку экономической эффективности планируемых мероприятий.

Земельный кадастр - это совокупность достоверных  и необходимых сведений о природном, хозяйственном и правовом положении  земель. Государственный земельный  кадастр РФ включает данные регистрации  землепользователей, учета количества и качества земель, бонитировки почв и экономической оценки земель[2].

Земельный кадастр в предприятиях, организациях и учреждениях является основной составной частью земельного кадастра РФ. Данные земельного кадастра необходимы землепользователям для их производственной деятельности, районным организациям - для руководства и контроля за правильным использованием земель и ведения государственного земельного кадастра.

В сельскохозяйственных предприятиях земельный кадастр  создаёт необходимые условия  и предпосылки для организации  рационального использования земель. Материалы земельного кадастра крайне необходимы для внутрихозяйственного планирования и организации сельскохозяйственного  производства. Перспективный план колхоза  и других сельскохозяйственных предприятий  устанавливает размеры отдельных  отраслей хозяйства, посевные площади  и урожайность сельскохозяйственных культур, поголовье скота и его  продуктивность, намечает мероприятия  по улучшению сельскохозяйственных угодий. Следовательно, для составления  перспективного плана необходимо располагать  детальной характеристикой землепользования по составу угодий, их качественному  состоянию и сравнительной оценке качества земельных угодий.

Земельный кадастр способствует не только проведению внутрихозяйственного землеустройства, но и своевременному осуществлению  составных систематически контролировать выполнение мероприятий, намеченных проектами, и дают возможность своевременно ликвидировать выявленные недостатки в использовании земель путем  корректировки севооборотов. Кроме  того в результате проведения землеустройства  обновляются и уточняются земельнокадастровые данные, которые используют для ведения текущего земельного кадастра  в сельскохозяйственном предприятии.

1) В настоящее время ни у кого не вызывает сомнения необходимость в рыночной оценке активов. Потребителями этой информации являются практически все участники экономических отношений, включая предприятия и организации различных форм собственности, государственные учреждения и физические лица. Вопросы налогообложения, страхования, кредитования, защиты прав потребителей должны решаться только на основе сложившихся на текущий момент экономических условий.  
 
Хорошо понимая важность проблем оценки активов, исполнительная и законодательная власти России принимают решения, направленные на формирование системы оценки на федеральном уровне, разработку и стандартизацию методологической базы оценки, подготовку специалистов в области оценки и управления активами.  
 
При этом в качестве основы для законодательных, теоретических и практических разработок используется соответствующий опыт развитых стран с нормально функционирующим рынком недвижимости. Однако практический опыт последних лет по переносу в российскую практику системы, хорошо работающей в той или иной стране, показывает, что в силу особенностей и традиций в наших условиях такие системы или не приживаются или не дают ожидаемого результата.  
 
Вот почему сегодня настал момент проанализировать зарубежный и исторический опыт особенностей развития оценки недвижимости в России и наметить основные ориентиры будущего развития данной отрасли экономики с учетом национальных особенностей России.  
 
3) Исторический опыт разработки кадастров в странах Западной Европы  
 
Система оценки недвижимости для целей налогообложения в том виде, в каком ее застала Первая мировая война, складывалась в России под непосредственным влиянием работ, проведенных в странах западной Европы в 18-19 веках. Поэтому, рассматривая те или иные методы, приемы или теоретические положения оценочной деятельности в России, следует иметь в виду их аналоги и исторические корни.  
 
Поводом для создания системы налогообложения недвижимости в большинстве стран послужила неравномерность распределения налогов при переходе от подушного налогообложения к подоходному. В основе таких систем, называемых кадастром, лежали оценки, основанные либо на стоимости, либо на доходности недвижимости.  
 
Упоминания о первых подобных оценках относятся к 18 веку - оценка в Миланском герцогстве (1718-1759 гг.) и в Тироле (1771-1784 гг.). Причем следует отметить, что основные принципы оценки, примененные в 18 веке, сохранились в основных чертах и в 19 веке, когда кадастровые работы приняли массовый характер. Наиболее известны по своим описаниям и результатам кадастры Франции, Австрии, Саксонии, Вюртемберга и Пруссии.  
 
Кратко рассмотрим кадастры этих стран.  
 
Кадастр Франции  
 
Он начинает свою историю в 1790 году, когда Национальное собрание издало закон о налоге на недвижимое имущество, который основывался на чистом доходе от земли и построек.  
 
При оценке земли под доходом понималась арендная плата, определяемая в зависимости от урожайности и издержек производства сельскохозяйственной продукции. Для разработки кадастра все земли были разделены на отдельные участки - парцеллы (parctlles), отличающиеся видом выращиваемой культуры или правом собственности. При описании каждого участка, в ходе которого необходимо было точно измерить и зафиксировать его размеры и местоположение, специальная комиссия приступала к оценке. Сущность оценки заключалась в том, что определялся чистый доход участка с последующей проверкой полученного результата данными о величинах существующих арендных плат и продаж, а непосредственными исполнителями являлись общественные комиссии, состоящие из представителей общин, владеющих разными типами недвижимости.  
 
Вследствие большого количества необходимой информации, отсутствия достаточного количества специалистов по проведению подобных работ, создание кадастра во Франции продолжалось почти 50 лет. За это время потеряли свою актуальность и потребовали пересмотра результаты, полученные в начале работы. Поэтому в 1850 году был принят закон о пересмотре результатов, полученных более 30 лет назад. Полностью эта работа была окончена в 1854 году, который считается годом окончания всех оценочных работ.  
 
К одной из главных причин столь долгого выполнения кадастра следует отнести отсутствие правительственного финансирования оценочных работ и отсутствие четкой идеологии и плана реализации системы оценки для налогообложения недвижимости. Если первоначально предполагалось определять средние урожайности участков в данной местности, то затем верх получило мнение о необходимости оценки земли каждого индивидуального владельца и даже его отдельных парцелл. Именно это привело к неоправданному возрастанию объема работы и породило злоупотребления и неравномерность обложения налогом.  
 
Для городской недвижимости были выполнены оценочные работы только в нескольких городах разных департаментов. Полученную величину дохода делили на число жителей и получали среднюю величину доходности на одного жителя. Для оценки в остальных городах полученные среднедушевые величины доходности умножали на количество жителей и получали доходность всего городского недвижимого имущества. Прибавляя доходность городской недвижимости к доходности земли получали общую доходность всей недвижимости департамента.  
 
Кадастр Австрии  
 
В отличие от парцеллярного французского кадастр Австрии по типу относился к реальному, потому что в его основе лежала продажная цена. Разница между ними была в ударении - во французском кадастре определялась доходность одной парцеллы и полученный результат проверялся данными о ценах продажи, а в австрийском кадастре находилась цена продажи, но при этом учитывалась и доходность земли, определяемая путем оценки специальными комиссиями.  
 
Начало работ по созданию кадастра относится к 1817 году, когда был издан закон о "постоянном кадастре", предполагающий подробную триангуляционную съемку и оценку всех видов недвижимого имущества. Руководство всеми работами возложили на Комиссию при министерстве финансов. В 1825 году была издана инструкция, определявшая порядок действий вертикальной структуры представителей комиссии на местах. Нижним звеном структуры являлись комиссары, в задачу которых входил сбор сведений о способах ведения хозяйства, поголовье скота и площадях, занятых различными культурами и т. д.  
 
Совместно с представителями общин комиссары проводили классификацию земли по урожайности на основании обычных приемов ведения сельского хозяйства. Далее рассчитывались издержки производства и определялся чистый доход для единицы площади разных земель. Полученные данные собирались инспекторами, проверялись и отправлялись в Центральную комиссию. В 1836 году эта работа была закончена, а в 1849 году принят закон о налогообложении земли в размере 16% чистого дохода.  
 
Однако резкие изменения цен на продукцию сельского хозяйства в разных местностях привели к несоответствию арендных платежей результатам оценки и соответственно к неравномерности налогообложения. Комиссия при министерстве финансов начала рассматривать вариант использования в качестве базы для налогообложения ценность имущества.  
 
При этом комиссия под ценностью определяла капитализированную доходность, которая может отличаться от продажной цены. Применяя капитализированную доходность можно было несколько снизить неравномерность налогообложения. После долгого обсуждения комиссия доложила императору о том, что она не смогла прийти к единому мнению относительно базы для налогообложения.  
 
Новый закон об оценке 1869 года оживил работы по регулированию неравномерности налогообложения. В качестве стабилизирующего фактора было принято положение о том, что доходность определяется на основе цен на продукцию не за последний год перед оценкой, а за последние 15 лет. Только к 1883 году работы по созданию кадастра были завершены, а их общая продолжительность составила 65 лет.  
 
Кадастр Саксонии  
 
Этот кадастр был разработан за 8 лет, начиная с 1835 года, когда был издан закон об оценке земель. Работа начиналась с определения границ участков судебными органами. Затем землемеры проводили подробную съемку и передавали материал специальным комиссиям, которые и выполняли оценку.  
 
Принципиальным отличием от австрийского и французского кадастров было то, что правительство заранее установило классификацию земли по доходности (например, 33 класса пахотной земли, 11 классов и 8 подклассов лугов и т.п.), а цены всех продуктов выражались по отношению к стоимости ржи (было установлено, что рожь является повсеместным продуктом, а цены на другие продукты сельского хозяйства изменяются пропорционально изменению цен на рожь).  
 
При такой постановке вопроса комиссиям не надо было собирать сведения об экономических характеристиках производства. Единственной их задачей было отнесение конкретных участков в соответствии с имеющимся набором признаков к тому или иному классу.  
 
 

Кадастр Англии  

 Он был противоположен  французскому кадастру. В соответствии  с  английским

законодательством вся земля принадлежит Короне и может  находится  формально

лишь в  арендном  пользовании,  поэтому  основой  оценки  являлись  арендные

договоры, которые  могли корректироваться в любое  время.  Следует  отметить,

что сроки договоров  аренды могли  быть  сотни  лет  и  договоры  могли  быть

многоступенчатые, вложенные друг в друга по срокам  пользования  и  цепочкам

арендаторов и субарендаторов. Именно из-за  простоты  применяемого  подхода,

основанного на удобстве расчетов, в Англии была возможность проводить оценку

земли ежегодно.  

 Кадастр США  

 Способ оценки  земли  в  США  был  аналогичен  английскому,  с  той  лишь

разницей, что вследствие неразвитости рынка аренды  в  качестве  основы  для

оценки использовались цены покупки земли. Несмотря на то, что  цены  покупок

зависят от многих факторов, часто не имеющих непосредственного  отношения  к

земле, этому способу  оценки отдавали предпочтение по сравнению  со  сложными

расчетными по определению доходности земли.  

 Главным достоинством  системы, практикуемой в Англии  и  США,  являлась  ее

подвижность, позволяющая  оперативно  реагировать  на  изменения  ценности  и

доходности земли.

4) Сведения кадастрового учета в большинстве стран мира оказывают большое влияние на общую землеустроительную политику страны, поэтому максимально точные сведения о размерах и состоянии земельных ресурсов чрезвычайно важны, а отсюда повышенное внимание к кадастровому учету. Исторически сложилось так, что:

· данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе, объединении земельных участков в ходе земельных сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право земельной собственности (пользования);

· земельно-кадастровые сведения применялись органами власти различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства и т.п.);

· на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других объектов недвижимого имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и т.д.), которые давали информационную основу для налогообложения;

Таким образом, кадастр (земельный) за рубежом, включает в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный  с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества  и сделок с ним. В конечном итоге  сведения, получаемые вследствие проведения земельного кадастра, неразрывно связаны  с понятиями учета, оценки стоимости  земельных ресурсов, оценки состояния  и возможности использования  по тому или иному назначению.

5) http://www.remstroybaza.ru

Варламов  А.А.Земельный кадастр: Теоретические  основы земельного кадастра. - М.: Колос, 2009

http://bo0k.net

Экономика недвижимости / Под ред. Ресина В.И. - М.:Дело, 2009

http://en.coolreferat.com