Классификация торговой недвижимости

Черкасов В.А.

Классификация торговой недвижимости

В настоящее время, сегмент торговых центров, не имеет единой классификации, адаптированной под российские условия. Для проведения классификации торговых центров, российские аналитики, как правило, используют европейскую классификацию. В основе этой классификации лежат следующие основополагающие признаки:

•  зона влияния торгового центра; 
•  величина торговых площадей; 
•  специфика и ассортимент продаваемых товаров; 
•  качественный и количественный состав арендаторов.

Европейская классификация выделяет 4 вида торговых центров. Данные взяты со страницы сайта «Московского Городского Агентства Недвижимости» в котором классификация, адаптирована рядом российских специалистов, с учетом местной специфики и российских условий и содержит 6 видов торговых центров.

1. Микрорайонный торговый центр

Основная задача Микрорайонного Торгового Центра – осуществлять торговлю товарами первой необходимости, а также предоставлять потребителям услуги повседневного спроса (прачечная, химчистка, ремонт обуви и т.д.). Состоит такой Торговый Центр как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь которых, как правило, составляет около 2500 кв.м. и может варьироваться в пределах от 1500 до 5000 кв.метров. Основным или «якорным» арендатором, в большинстве случаев является минимаркет. Якорный арендатор ― юридическое или физическое лицо, которое берёт в аренду торговые помещения площадью не менее 5-15% от общей площади торгового комплекса. Это – крупный арендатор, привлекающий основной поток посетителей в торговый центр или торговый комплекс. Количество покупателей – до 10 000 человек. Зоной влияния Микрорайонного Торгового Центра, является территория в локальном окружении объекта, в данном случае на расстоянии 5-10 минут пешком от ТЦ. Примером такого рода Торговых Центров, могут служить бывшие советские универсамы, крупные промтоварные и продовольственные магазины, сократившие площадь своей основной торговли, а свободные помещения сдали мелким арендаторам, под размещение аптечного пункта, приемного пункта прачечной или химчистки, ремонта обуви, фотоуслуги и видеопрокат. Примеры Микрорайонных торговых центров: «Вертикаль», «Метромаркет» и другие.

2. Районный торговый центр.

Основной задачей, стоящей перед Районным Торговым Центром, является предложение потребителям товаров повседневного спроса, таких как продукты, лекарства, хозтовары и т.д., а также предоставления необходимых бытовых услуг (салон красоты, фотосалон, металлоремонт, ремонт одежды и обуви, химчистка, прачечная и др.) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. В Районных ТЦ, якорным арендатором, обычно является супермаркет, а мини-якорными арендаторами могут быть аптека, хозяйственный магазин, салон красоты и др. Сопутствующими арендаторами могут быть магазины парфюмерии, одежды, обуви и аксессуаров, а также не редко это магазины спортивных товаров. Основным отличием Микрорайонного ТЦ от Районного торгового центра, является общая арендная площадь. Арендная площадь Районного Торгового Центра, как правило, составляет около 5600 кв.м. В некоторых случаях, арендная площадь может составлять от 3000 кв.м. до 10000 кв.метров. Территория первичного торгового влияния Районного Торгового Центра, включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, которые проживают на удалении 5-10 минутах езды на личном или общественном автотранспорте. Примером Районного Торгового центра является: ТЦ “Магнит”, ТЦ “Европа” и др.

3. Окружной  торговый центр

Первичная торговая зона влияния для Окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, а количество посетителей центра насчитывает в пределах от 40 000 до 150 000 человек. Характерный размер общей занимаемой площади – 14 000 кв.метров. В некоторых случаях занимаемая площадь может быть от 9 500 до 47 000 кв. метров. Окружной Торговый Центр, предлагает довольно широкий выбор товаров и услуг. Как правило, в Окружном Торговом Центре, имеется большой выбор “мягких” товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда), а также выбор товаров, таких как бытовая техника, электроинструменты и металлические изделия. В отличии от Микрорайонного и Районного Торговых Центров, для Окружного Торгового Центра характерен более полный ассортимент товаров и услуг, а также более широкий ценовой диапазон. Окружные Торговые Центры, строятся вокруг дискаунт-центров, детских универмагов, крупных аптек, а также универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, нередко по сниженным ценам. Хотя Окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, обычно у него имеются достаточно сильные специализированные магазины. Типичным примером окружного торгового центра является «Золотой Вавилон» и «Глобал Сити».

4. Суперокружной  торговый центр

Окружной Торговый Центр – одна из самых непростых категорий торговых центров для оценки зоны их торгового влияния и размеров торговых площадей. Существует даже разновидность Суперокружного торгового центра – Пауэр центр (power center) 
Торговые Центры имеющие общую площадь более 23 000 кв. метров и соответствующие общему профилю Окружного Торгового Центра, можно классифицировать как Суперокружные Торговые Центры. В некоторых случаях площадь Суперокружного ТЦ может достигать 80 000 – 90 000 кв.м. 
Более подробно рассмотрим Пауэр центр – который должен иметь в своем составе как минимум 4 якорных арендатора. Каждый из «якорей», специфичен для данной категории и должен иметь торговую площадь более 2 000 кв.м. Такими якорями являются “жесткие” товары: персональные компьютеры и их комплектующие, бытовая техника и электроника, офисные принадлежности, товары для дома, спортивные товары, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки. Power center – сочетает в себе полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам, дискаунт-универмаг и оптовый клуб. Общая доля торговых площадей для якорных арендаторов в Пауэр центре должна составлять примерно 85 % от общей арендуемой площади.

5. Региональный торговый центр

Региональные Торговые Центры, как правило должны создаваться вокруг одного или двух универмагов полной линии. Общая площадь каждого из универсамов должна быть не менее 5 000 кв. метров. Торговая зона влияния для Регионального Торгового Центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности. Количество посетителей центра не менее 150 000 человек. 
Региональные торговые центры – должны обеспечивать покупателей широким выбором товаров для дома, включая магазины мужской, женской и детской одежды, а также мебели и различными видами бытовых услуг. Кроме того, для посетителей торгового центра должны быть предусмотрены места развлечения и отдыха. Общая площадь Регионального Торгового Центра, в среднем должна оставлять 45 000 кв. метров. Практика показывает, что общая площадь Регионального ТЦ может быть от 20 000 кв.метров – 90 000 кв.метров. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Типичным примером регионального торгового центра является «Ашан» и «Рамстор-Сити».

6. Суперрегиональный торговый  центр

Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7 000 кв. м каждый. Торговая зона влияния для Суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра – 300 000 и более человек. Предлагает широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Такой центр часто имеет общую арендную площадь начиная от 90 000 кв.м. На практике площадь может быть от 50 000 и превышать 150 000 кв. м. Одним из примеров Суперрегионального торгового центра является Торговый центр “МЕГА”.