Права и обязанности арендатора и арендодателя

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Содержание

Введение….………………………………………………….……………3

1.Основания и порядок передачи земель в аренду………………………5

2. Основания прекращения  договора аренды………………………...…8

3.Права и обязанности арендатора и арендодателя…………………...10

Заключение……………………………………………………………….17

Задача…………………………………………………………………..…19

Список используемой литературы……………………………….……..20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность. В Конституции РФ особо выделяется статус земли. Земельные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на территории РФ.

Аренда занимает весомое место в реализации принципа платности землепользования. В свою очередь, аренда может являться некоторым регулятором в области рационализации использования земельных ресурсов.

Также аренда земли - широко распространенная практика в условиях рыночной экономики.

Право аренды - одна из наиболее распространенных правовых форм использования земли. Законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков не отличается достаточной четкостью и полнотой, что нередко вызывает проблемы в правоприменительной практике.

Следовательно, принятие нормативных правовых актов, регулирующих аренду земельных правоотношений, остается актуальным.

Цель настоящей работы – изучение и анализ отношений аренды земельных участков, их сущности и проблем, возникающих в правоприменительной практике.

Задачи контрольной работы:

- исследовать общие положения  об аренде земельных участков;

- провести правовой анализ  развития законодательства о аренде земельных участков;

- исследовать права и  обязанности субъектов отношений  аренды земельных участков.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу аренды земельных участков.

Предмет исследования - нормативно-правовые основы законодательного регулирования аренды земельных участков.

В качестве основных методов исследования использованы: анализ правовой литературы и законодательной базы, сравнительно - правовой, системный, комплексный подходы.

Нормативную базу исследования составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты РФ.

Теоретическая база. Большое внимание изучению арендных отношений по поводу земли уделяли А. Смит, П. Маслов, А.Р. Тюрго, В. Милютин, А.И. Хрящева, В.И. Мокеев, А.К. Азизян, А.В. Чаянов и пр.

Контрольная работа состоит из введения, трех глав и заключения.

Первая глава носит общетеоретический характер. В ней раскрываются общие положения об аренде земельных участков, история развития аренды земельных участков, а также земельный участок рассматривается как объект земельных отношений и аренды.

Во второй главе освещаются права и обязанности арендатора и арендодателя земельного участка.

В третьей главе излагаются юридические основания прекращения аренды земельного участка.

Заключение представляет собой краткое резюме проведенной работы и предложений по совершенствованию законодательства о аренде земельных участков.

 

1. Основания и порядок передачи земель в аренду

Как и любая другая вещь, земельный участок, отвечающий требованием гражданского и земельного законодательства, может быть предметом аренды и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются права на землю. В этом качестве земельный участок является объектом не только земельных (связанных с использованием и охраной земель), но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных (ст. 2 ГК РФ).

Объектом земельных отношений может быть также часть земельного участка (подп. 3 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы, которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения земельного участка, установленного в приведенных нормах, следует, что такой участок может быть объектом земельных отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и особенности земельного участка быть объектом права собственности, права аренды и других прав на землю.

В РФ земельные участки за исключением указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

Арендаторам земельных участков - юридическим лицам и гражданам - следует учитывать, что арендные права относятся к числу не вещных, а обязательственных прав.

Аренда земельных участков регулируется общими положениями гражданского законодательства об аренде, однако особенности сдачи этих участков в аренду могут быть установлены законом (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Ряд таких особенностей предусмотрен, в частности, в ст. 22 ЗК РФ.

Большое практическое значение для совершения сделок аренды земельных участков имеет вопрос об иерархии правовых норм гражданского и земельного законодательства России в механизме регулирования соответствующих отношений.

В п. 3 ст. 3 ЗК РФ законодатель предпринял попытки установить соотношение действия норм гражданского законодательства с нормами земельного и других перечисленных в этом пункте отраслей законодательства: имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды и специальными федеральными законами.

Земля является весьма специфическим природным объектом, особенности которого при определенных условиях могут влиять на возможность и объемы участия данного объекта в гражданском обороте.

С учетом этого в п. 3 ст. 3 ЗК РФ предложена правовая конструкция, на основе которой для названных в указанном пункте отношений общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное - нормы земельного и других указанных здесь отраслей законодательства. В таком случае, согласно одному из общих принципов права, приоритет имеют специальные нормы.

Арендные отношения по поводу земельного участка между арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, заключенным по правилам ГК РФ с учетом особенностей, предусмотренных ЗК РФ.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Только в результате государственного кадастрового учета (п. 2 ст. 70 ЗК РФ) каждый земельный участок получает характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера. Поэтому любой земельный участок может стать объектом аренды лишь после того, как в отношении него осуществлен государственный кадастровый учет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Основания прекращения договора аренды

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1 ст.46 ЗК РФ).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно:

- в связи с истечением  срока, на который был заключен  договор;

- в случае досрочного  расторжения договора.

Общие основания прекращения обязательств установлены в ст. 407-419 ГК РФ.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов отдельных видов имущества. В случаях если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается (ст. 610 ГК РФ).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п.1 ст. 450 ГК РФ).

На основании ст. 619 ГК РФ (ст. 620 ГК РФ) по требованию арендодателя (арендатора) договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст. 450 ГК РФ. При этом, согласно указанному пункту, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении  договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или  договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым (п.3 ст. 450 ГК РФ).

Кроме того, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Расторжением договора в связи с существенным изменением обстоятельств регулирует ст. 451 ГК РФ.

Порядок расторжения договора определяется по правилам ст. 452 ГК РФ. Соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычае делового оборота не вытекает иное.

Помимо указанных оснований, предусмотренных гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в перечисленных в п.2 ст. 46 ЗК РФ случаях.

 

 

3. Права и обязанности арендатора и арендодателя.

Права и обязанности арендатора земли

В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор вправе:

- использовать в установленном  порядке для собственных нужд  имеющиеся на земельном участке  общераспространенные полезные  ископаемые, пресные подземные воды, а также водные объекты в  соответствии с законодательством  РФ.

- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения  и сооружения в соответствии  с целевым назначением категории  земель и разрешенным использованием  с соблюдением установленных  архитектурно-планировочных, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных специальных  требований (норм, правил, нормативов);

- проводить в соответствии  с разрешенным использованием  оросительные, осушительные, и другие  мелиоративные работы, строить пруды  и иные водоемы в соответствии  с установленными действующим  законодательством, экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными  специальными требованиями (нормами, правилами, нормативами);

- осуществлять другие  права по использованию земельного  участка, предусмотренные законодательством.

Земельное законодательство предоставляет арендатору, за исключением некоторых случаев, те же права, что и собственнику:

- право собственности  на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования  земельного участка;

- самостоятельно хозяйствовать  на земле;

- передавать свои права  и обязанности по договору  аренды земельного участка третьему  лицу;

- отдавать арендные права  земельного участка в залог;

- вносить право аренды  в качестве вклада в уставный  капитал хозяйственного товарищества  или общества либо паевого  взноса в производственный кооператив  в пределах срока договора  аренды земельного участка без  согласия его собственника при  условии его уведомления, если  договором аренды земельного  участка не предусмотрено иное.

Граждане, использующие земельные участки на праве аренды, имеют право на компенсацию затрат, вложенных в целях повышения плодородия почв, при добровольном отказе от земельного участка и на возмещение убытков, включая упущенную выгоду, в случае выкупа этого участка для государственных, муниципальных и общественных нужд.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Для арендодателя в данном случае наступает ответственность за неисполнение обязательств по договору по гражданскому законодательству.

На основании ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков арендованного имущества (наличие зараженных земель, соседство экологически вредного производства, не позволяющее, например, использовать землю, арендованную для сельскохозяйственных целей, либо, если земля арендована под строительство, недостатками может быть признана структура почвы, не дающая возможность произвести это строительство) арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  этих недостатков (например, путем  проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- удержать сумму понесенных  им расходов, связанных с устранением  данных недостатков, из арендной  платы, предварительно уведомив  об этом арендодателя;

- потребовать досрочного  расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, на основании данной статьи может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок без обнаруженных недостатков или безвозмездно произвести улучшение земельного участка (если это возможно).