Сделки с землей

                 Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию Российской Федерации

Уральская государственная юридическая академия

 Институт Прокуратуры

Кафедра земельного и экологического права 
 
 

 

 

 

 

 
доклад на тему:

                                      сделки с землей

 

 

 

                                                     

 

 

 

 

 

 

 

Выполнила: студентка 203 группы

Хумбун А.Б.

Проверил: Капицкий В.Н.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург 2012 
сделки с землей.

 

 

ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ СДЕЛОК

С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

 

• Договор купли-продажи земельных участков

 

Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на ст. 549 - 558 § 7 этой главы. Нормы этого параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купле-продаже, изложенных в § 1 (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Ряд правил о купле-продаже земельных участков содержится также в земельном законодательстве (см. далее).

Российским гражданским законодательством, судебной практикой и доктриной недвижимое имущество (и прежде всего земля) всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав, оборот которого нуждался в специальном правовом регулировании.

В дореволюционном законодательстве подход к купле-продаже недвижимости состоял в том, что специальным образом регулировались отношения, связанные с передачей приобретенной недвижимости. Она долгое время рассматривалась в качестве особого способа приобретения права собственности. Передача недвижимого имущества требовала совершения специальных действий, которые сопровождались особыми процедурами <*>. Это породило в науке и судебной практике взгляд, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к действиям, способам приобретения прав на имущество.1

Договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.

Специфика земли как первичного элемента понятия "недвижимость" обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Правовое значение государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок состоит в том, что покупатель становится его собственником только после специальной проверки прав самого продавца на участок, "юридической чистоты" сделки, отдельных ее условий и акта государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договор аренды земельных участков

 

Аренда земельных участков была и остается одной из самых распространенных форм организации производственно-экономического процесса. Соответствующие меры по формированию ее рынка предпринимаются и Правительством РФ.2

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Хотя гл. 34 ГК РФ прямо и не предусматривает этого правила, как это сделано, например, в ст. 550 ГК РФ ("Форма договора продажи недвижимости"), оно вытекает из толкования п. 2 ст. 609 ГК РФ. В ней установлена обязательная государственная регистрация договора аренды. В соответствии со ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится "посредством государственной регистрации договора аренды". Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору прилагается кадастровый план участка с указанием части, сдаваемой в аренду.

Заметим также, что в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования между физическими лицами на срок менее одного года не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным законодательством.

По общему правилу земельные участки публичных образований сдаются в аренду по итогам торгов.

Особые правила действуют для сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление. Обязательным условием является и предварительное (заблаговременное) опубликование сведений в средствах массовой информации об участках, предполагаемых к такой передаче. Если же поступило два или более заявления, то участки предоставляются в аренду по итогам торгов (далее действуют правила ст. 38 ЗК РФ).

Некоторые вопросы этой процедуры и ее юридической квалификации остаются неясными. Например, является ли приобретение участка в порядке ст. 34 ЗК РФ легитимным, если не соблюдено условие о публикации (включая определенный для этого срок публикации)?

Если в отношении обычной аренды наблюдается усиление диспозитивных тенденций и государство все меньше вмешивается в процесс регулирования арендных отношений, то к аренде земли отношение несколько иное, заметнее линия на более активное вмешательство государства. Это касается, как порядка заключения договоров, так и исполнения их обязательств <*>.

Тем не менее наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования. Развитые государства создали систему правовых средств, позволяющую эффективно и безболезненно (как в социальном, так и в финансовом смысле) решать проблемы экономической и производственно-технической зависимости арендатора. Для того чтобы сочетать публичные и частные интересы при использовании аренды, создана мощная нормативно-правовая база с разветвленным законодательством. В большинстве экономически развитых стран приняты кодифицированные законы о сельскохозяйственной аренде (Италия, Франция, Бельгия и др.).

Во Франции принят целый ряд крупных специальных законов об аренде (о паритетных судах сельскохозяйственной аренды, об адаптации сельскохозяйственного предприятия к окружающей его экономической и социальной среде, об ориентации сельского хозяйства и т.д.). В Аграрном кодексе этой страны сельскохозяйственной аренде посвящено 168 статей и т.д. <*>

 

 

Анализ практики рассмотрения споров об арендной плате позволяет сделать следующие выводы:

1) если иное не предусмотрено  договором аренды земельного  участка, обязанность платить земельный  налог лежит на арендодателе;

2) суд может изменить установленную  соглашением сторон арендную  плату в связи с признанием  ее либо не соответствующей  нормам ФЗ "О плате за землю", либо противоречащей логике различных  условий договора, либо общим  принципам разумности и справедливости3

3) на аренду земельных участков  распространяется общее правило  о том, что размер арендной  платы может измениться по  соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного  раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В  судебной практике выработаны  определенные уточнения этого  правила; в частности, сформулировано  положение о том, что "в течение  года должно оставаться неизменным  условие договора, предусматривающее  твердый размер арендной платы  либо порядок (механизм) ее исчисления"

4) факт уплаты земельного налога  не заменяет уплаты арендной  платы

5) неправомерность пользования  земельным участком при отсутствии  договора не может привести  к обязанности платить арендную  плату

6) если же при аренде государственных  или муниципальных земель арендодатель  повышает ставки арендной платы  исходя из повышения базовых  ее размеров уполномоченным органом  собственника этих земель, то  сумма повышения не может быть  взыскана как неосновательное  обогащение

7) арендная плата за землю  включается в состав общей  массы налоговых поступлений, так  как она учитывается при расчете  налогооблагаемой базы самих  землепользователей. Однако это  не приводит к тому, что арендная  плата становится в юридическом  смысле налогом или сбором

8) если произошло увеличение  ставок арендной платы, то обязанность  платежа в новом размере не  зависит от государственной регистрации  изменений договора аренды

 

 

 

 

 

 

 

О правах на земельные участки в связи с договорами об участии в других организациях

Земельные участки могут быть переданы в уставный капитал акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, складочный капитал товариществ, в паевой фонд производственного кооператива и т.д. Такая процедура не может быть квалифицирована как купля-продажа или иной договор, предусмотренный второй частью ГК РФ. Участие в других организациях основано на сложном юридическом составе. Он включает в себя обычно следующие действия: решение участника о вхождении в соответствующую организацию; решение всех участников о том, что вместо уплаты денег для приобретения долей участия (акций) будет предоставлено определенное имущество; принятие устава; договор о создании общества, фактическую передачу имущества (распорядительная сделка)

Рассмотрим на примере конкретных судебных дел ряд важных вопросов, связанных с передачей земельных участков для участия в капитале других организаций.

При совершении сделок с земельными участками и другим имуществом в целях формирования уставного капитала (иных фондов) других организаций следует учитывать объем правомочий передающей организации.

Организации, имеющие недвижимое имущество на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться им только с согласия собственника (ст. 295 ГК РФ). В связи с этим, например, передача совхозом (государственная собственность) имущественного комплекса в качестве паевого взноса в сельскохозяйственный кооператив, обоснованно была признана ничтожной сделкой (ст. 167, 168 ГК РФ), так как не было получено предварительного согласия собственника4

Существует немало спорных вопросов при выходе участников из обществ (других организаций). Это касается и возможности получить ранее предоставленный земельный участок.

По общему правилу (ст. 94 ГК РФ) участники общества с ограниченной ответственностью могут в любое время выйти из общества. Согласия других участников на это не требуется. При этом они имеют право на получение стоимости части имущества, соответствующей их доле в уставном капитале. Порядок, способ и сроки данной процедуры предусмотрены Законом об обществах с ограниченной ответственностью и учредительными документами общества. Но для применения указанных норм необходимым условием является фактическая передача земельного участка и именно как вклада, а не на иных основаниях.

При рассмотрении кассационной жалобы ООО "Розэко" было установлено следующее. Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным распоряжения главы администрации района, согласно которому был аннулирован ранее принятый государственный акт на передачу истцу земельного участка.

Решением суда иск был удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение было отменено, в иске отказано. Из материалов дела видно <*>, что постановлением главы администрации района земельный участок был ранее передан истцу в порядке внесения вклада в уставный капитал общества для "проведения природоохранных мероприятий по охране территории памятника природы "Озеро Рубское". Затем он был изъят и предоставлен муниципальному предприятию.

По мнению ответчика, право на выход из состава участников общества с ограниченной ответственностью предусмотрено ст. 94 ГК РФ и соответствующими нормами ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

По мнению истца, выход какого-либо участника из общества с ограниченной ответственностью (ст. 94 ГК РФ) не может привести к тому, что он получает свою долю участия в натуре - в данном случае в виде земельного участка.

При изучении материалов дела в кассационной инстанции был сделан вывод, что в данном случае участок фактически в уставный капитал не вносился (в том числе не представлены документы о его передаче для этих целей, бухгалтерские документы). Иными словами, предшествующие договоренности об этом, а также распоряжение главы администрации о внесении земельного участка в качестве вклада в уставный капитал, остались не исполненными. При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения иска нет.

 

 

Литература:

1. Учебное пособие А.Л. Корнеев
2. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001.
3. Бороздин С.В. Земельные отношения и аграрные реформы: Монография. М., 2002.
4. Консультант плюс: примечание
5. Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).