Модель рыночной фильтрации

Модель рыночной фильтрации

Одним из основных факторов, ограничивающих величину спроса на жилье, является доход семьи. В целом население делится на три доходные группы — с низкими, средними и высокими доходами. Эти группы населения составляют основу формирования трех подсистем в общей системе рынка жилья. Критерием такого деления рынка жилья на подсистемы является качество жилья. Качество жилья оценивают количеством жилищных услуг, обеспечиваемых жилищем. Поэтому указанные три подсистемы рынка жилья называют подрынками невысокого, среднего и высокого качества

Взаимодействие между подрынками в процессе перехода жилища от одного пользователя к другому отражает моДель рыночной фильтрации. В основе рыночной фильтрации лежат два взаимосвязанных процесса.

1. Сокращение жилищных  услуг: с течением времени и  в результате физического износа, технологического старения и  изме- нения моды на жилье количество жилищных услуг, обеспечиваемых любым жилищем, снижается

2. Сокращение доходов жильцов: по мере сокращения жилищных  услуг жилище последовательно  переходит к семьям, чьи требования  к качеству жилья прогрессивно  уменьшаются, т.е. ниже, чем у предыдущих.

Подрынки жилья взаимосвязаны Поэтому изменения на одном из подрынков ведут к изменениям на других. В зависимости от конъюнктуры на рынке жилья фильтрация может принимать две основные формы.

Нисходящая фильтрация. В результате старения жилище естественно переходит с рынка высокого качества на рынок низкого качества. Нисходящая фильтрация может быть и результатом изменения прибыльности. Например, рост цен на жилье повышает прибыльность жилья невысокого качества Поскольку рынок жилья невысокого качества становится выгоднее, ускоряется процесс фильтрации жилья среднего качества вниз.

Восходящая фильтрация. Это обратный процесс перевода жилья с рынка низшего качества вверх. Например, при росте прибыльности жилья невысокого качества жилища низкого качества ремонтируют, чтобы перевести их в более выгодную категорию.

Модель рыночной фильтрации помогает ответить на два вопроса. Во-первых, почему бедные семьи занимают старое жилье, а не новое? Во-вторых, выгодна ли для бедных государственная политика субсидирования строительства нового жилья, которое доступно более состоятельным семьям?

Механизм регулирования рынка жилья

Основу механизма регулирования рынка жилья составляют государственные и местные программы.

Регулирование рынка жилья с помощью государственных и местных программ может идти по следующим направлениям:

политика стимулирования предложения, которая осуществляется двумя основными методами: строительством государственного жилья и субсидированием частного строительства;

политика стимулирования спроса, т.е. субсидирование потребителей жилья через разные инструменты: пособия, сертификаты и т.д.;

административное ограничение квартирной платы.

Эти направления регулирования рынка жилья реализуются через соответствующие программы. Выделяют три основных типа программ.

1. Жилищная помощь  включает различные меры для улучшения жилищных условий и снижения стоимости жилья для бедных. 2.

Жилищная поддержка предполагает поддержку усилий местной администрации по улучшению качества жилья и оживлению заброшенных микрорайонов. 3.

Ограничение максимальной квартирной платы

Рассмотрим основные инструменты реализации указанных направлений и программ

Политика стимулирования предложения. Известно, что стимулирование предложения жилищного фонда включает строительство государственного и субсидирование частного жилья.

Местные органы власти могут строить и обслуживать специальное жилье для бедных. Участие г осударства при этом может осуществляться четырьмя способами.

Капитальные субсидии. Государственное жилье может строиться за счет выпуска ценных бумаг, освобожденных от налогообложения. После оплаты этих бумаг правительством жилье становится собственностью местной администрации.

Субсидии расходов по эксплуатации жилья. Правительство может субсидировать расходы, связанные с эксплуатацией жилья, покрывая разницу между квартирной платой и фактическими затратами его эксплуатации. Эти субсидии могут быть установлены таким образом, чтобы семья платила за жилье не больше, чем, например, 30 % своего дохода.

Субсидии на ремонт. Правительство устанавливает ограничения (сверху) доходов жильцов, которые имеют право пользоваться государственным жильем. Неясно, однако, следует ли при этом предоставлять государственное жилье беднейшим из бедных или заселять дома по принципу примерно равного дохода, чтобы избежать значительной концентрации бедных слоев населения.

Субсидирование частного жилья. Рассмотрим две наиболее распространенные программы.

Первая программа — субсидирования строительства частного жилья, сдаваемого внаем бедным семьям. Правительство заключает договор с частным застройщиком о строительстве жилья для семей с низким доходом. Правительство выплачивает домовладельцу ежегодную субсидию, покрывающую разницу между получаемой от жильцов квартирной платой и фактической стоимостью строительства и эксплуатации дома.

Основой для определения субсидии является разница между тремя величинами: основной ставкой квартирной платы, рыночной квартирной платой и доходами жильцов.

Основная ставка квартирной платы определяется на основе гипотетической квартирной платы, которая была бы установлена, если бы весь проект финансировался под очень невысокие проценты.

Рыночная квартирная плата — это реальная арендная плата за жилье, покрывающая затраты владельца.

Доходы жильцов определяют, какая часть основной квартирной платы будет оплачиваться семьей. Если основная квартирная плата выше, например 30 % дохода семьи, то ей приходится платить всю основную квартирную плату. Если основная квартирная плата ниже 30 % дохода семьи, то семья платит 30 % своего дохода.

Государство оплачивает домовладельцу разницу между тем, что платят жильцы, и арендной платой.

Вторая программа субсидирования частного жилья для семей с низким доходом предусматривает выплату жильцами в качестве квартирной платы определенного процента их доходов. Чтобы получить помощь, семья должна жить в новом жилище, удовлетворяющем минимальные физические стандарты, и платить, например, 30 % своего дохода. Домовладелец, который обязуется по контракту с государством брать «справедливую» плату, получает рыночную арендную плату, равную сумме субсидии и 30 % дохода.

Программы строительства государственного и субсидированного частного жилья ведут к уменьшению спроса на низкокачественное жилье и снижению равновесных цен в частном секторе. Снижение цен приводит в конечном счете к уменьшению предложения частного жилья. Процесс ухода с рынка низкокачественного жилья продолжается до тех пор, пока цена его не поднимается настолько высоко, чтобы восстановить нормальную бухгалтерскую прибыль.

Политика стимулирования спроса. Стимулирование спроса осуществляется с целью предоставления бедным семьям права свободного выбора жилища. Получаемые бедными купоны могут быть использованы для оплаты как нового, так и старого жилья, которое обычно дешевле. Различают купоны двух типов: квартирные сертификаты и жилищные ваучеры.

Квартирные сертификаты ограничивают выбор жилья лишь двумя условиями: жилье должно удовлетворять минимальным требованиям к размеру и качеству; семья не может платить за жилье больше определенной умеренной арендной платы.

Семья, подпадающая под эту программу, платит, например, 30 % своего дохода и получает квартирный сертификат, покрывающий разницу между этой величиной и фактической квартирной платой, т. е. субсидия равна разнице между фактической квартирной платой и 30 % дохода.

Квартирные сертификаты призваны поощрять улучшение жилищных условий, поскольку это не отражается на возможности семьи приобретать другие товары и услуги до тех пор, пока квартирная плата не превысит справедливую рыночную цену. Однако на практике большинство получивших сертификаты американцев остались в прежних квартирах. Это произошло из-за высоких из- держек переезда. Поэтому они предпочли потратить всю субсидию на снижение своих затрат на прежнее жилье, соответственно увеличив расходы на другие товары и услуги.

Жилищные ваучеры являются разновидностью сертификата. Они отличаются одним важным качеством — получатель может его использовать при найме любого жилья, удовлетворяющего минимальным стандартам качества. Иными словами, здесь не действуют ограничения, касающиеся справедливой рыночной квартирной платы. Семья имеет возможность тратить на жилье столько, сколько она захочет. Ваучер покрывает разность между справедливой рыночной квартирной платой (которая может быть меньше) и теми же 30% дохода. Полому ваучерная программа обходится государству дороже.

Жилищные пособия — альтернатива ваучерам. Пособие представляет денежные выплаты, равные разности между определенной долей дохода (например, 30%) и справедливой рыночной квартирной платой. Для получения пособия семья должна жить в квартире, удовлетворяющей минимальным стандартам качества.

Административное ограничение квартирной платы — наиболее простой инструмент регулирования рынка жилья, но не самый эффективный метод. Фактически, ограничение квартирной платы означает перераспределение доходов, передачу определенной суммы от домовладельца каждому жильцу.

Ограничение квартирной платы ведет к тому, что часть домовладельцев находят для своих домов более выгодное применение или просто сносят их для расчистки территории под коммерческое использование.

При ограничении квартирной платы происходит снижение стоимости жилища, поскольку потенциальные покупатели, определяя цену, ориентируются на доход, который приносит жилище владельцу. В конечном счете ограничение квартирной платы напрямую связанно и с дефицитом жилья.