Пример оценки недвижимости затратным подходом

Пример оценки недвижимости затратным подходом.

Определение рыночной стоимости квартиры.

Рыночная стоимость квартиры - это наиболее вероятная цена, по которой квартира будет продана на открытом, конкурентном рынке, где имеется достаточно большое количество продавцов и покупателей.

Определить стоимость 3-х комнатной квартиры общей площадью 75 м2, расположенной на 6-м этаже шестиэтажнгого панельного дома. В доме есть лифт, мусоропровод, сан.узел в квартире раздельный, комнаты раздельные. Высота помещений 3,4 м. Площадь кухни 8,0 м2. Физический износ здания составляет 20%, удаленность от центра составляет менее 5 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние равен 0,95.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий.

1. Восстановительная стоимость 1 м2 жилого 6-ти этажного панельного дома построена по типовому проекту, в уровне цен 2001 г. составляет 3451,56 руб. (панельного здания – 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту – 314,92 руб.).
2. Восстановительная стоимость 1 м2 жилого 6-ти этажного панельного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен определяется по формуле:

Cв = Cв1984 * И,   Cв= Cв2001* И,

где Cв - это восстановительная стоимость 1 м2 здания в текущем уровне цен;

     Cв2014 - восстановительная стоимость 1 м2 здания в базисном уровне цен.;

 И – индекс удорожания  стоимости строительства в текущем  уровне цен по отношению к  базисному ровню.

На январь 2014 г. И=5,41.

Св = 3451,56*5,41=18672,9396 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

Со= Св * (1-Ифн / 100),

где Со – остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

Ифн – физический износ здания, в процентах.

Со = 18672,9396 * (1-20/100) = 14938,35 руб.

4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

Квп – коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте помещения 3,4 м  Квп=0,996.

Кпк – коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 8,0 м2. Кпк=1,00.

Кос – коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. Кос = 1.

Кэт – коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на шестом этаже 6-ти этажного дома Кэт = 0,90.

Кнл – коэффициент, учитывающий наличие лифта. При условии наличия лифта Кнл = 0,988.

Кнм – коэффицент, учитывающий наличие мусоропровода. При условии наличия мусоропровода Кнм = 0,958.

Кск = коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. Для трехкомнатной квартиры с раздельными комнатами Кск = 1.

Крц = коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома  от центра на расстояние менее 5 км. Крц = 0,985.

Кэс = коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию Кэс = 0,95.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

Кп = (0,534*Квп+1,428*Кпк+0,794*Кос+0,741*Кэт+0,397*Кнм+0,473*Кнл+1,259*Кск+0,733*Крц+1,275*Кэс)/7,634.

Кп = (0,534*0,996+1,428*1,00+0,794*1+0,741*0,90+0,397*0,958+0,473*0,988+1,259*1+0,733*0,985+1,275*0,95)/7,634= 0,977

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:

Скм =  Со * Кп.

Скм = 14938,35*0,977 = 14594,77 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:

Сск = Скм * S,

где S – общая площадь жилья, м2.

Сск = 14594,77 *75 =1094607,75.