Рынок капитального строительства

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства» 

 

 

Кафедра: экспертиза и управление недвижимостью

 

Контрольная работа

по дисциплине «Основы маркетинга и менеджмента»

 

 

 

Проверил:

ст. преподаватель

 

Выполнила:

 

 

                                                               

 

 

 

 

Содержание:

1. Характеристика рынка капитального строительства.
2. Маркетинговые исследования и анализ цен по административным районам г. Пензы в отношении недвижимости по следующим сегментам рынка – 2-х комнатные квартиры, вторичный рынок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Капитальное строительство - деятельность, направленная на создание основных фондов и их реконструкцию, а также на техническое перевооружение действующих основных фондов. В сфере капитального строительства в качестве основных участников инвестиционного процесса обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями называются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик. Отрасль капитального строительства взаимодействует со многими отраслями экономики, которые обеспечивают строительство различного рода материалами, строительными машинами, средствами транспорта и энергоресурсами. Результатом капитального строительства (продукцией строительства) являются здания и сооружения различного функционального назначения, объекты инфраструктуры. В инвестиционном процессе, направленном на создание строительного объекта, участвуют несколько независимых организаций, имеющие разные цели и решающих разные задачи в рамках одного инвестиционного процесса. В частности, основной задачей инвестора и заказчика является сооружение объекта и ввод его в эксплуатацию в наиболее короткие сроки при условии минимизации капитальных вложений - с целью получения максимального дохода от ввода в эксплуатацию объекта в наиболее ранние сроки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Характеристика рынка капитального строительства

Капитальное строительство - это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, направленная на создание новых и модернизацию имеющихся основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Оно является одной из важнейших отраслей материального производства, основой развития всех других его отраслей, служит главным источником расширенного воспроизводства. К капитальному строительству как одной из отраслей материального производства относится также деятельность по выполнению проектных и изыскательских работ, подготовке технической документации, необходимой для осуществления строительных, монтажных, пусконаладочных и других специальных капитальных работ.

Видами капитального строительства являются новое строительство (новостройка), расширение, реконструкция и техническое перевооружение действующих предприятий, зданий и сооружений, т.е. их модернизация.

Новое строительство - строительство комплекса объектов вновь создаваемых предприятий, зданий и сооружений, отдельных производств, которые возводятся на новых строительных площадках, и после ввода в эксплуатацию будут находиться на самостоятельном балансе, т.е. возникает новая организация - юридическое лицо.

Расширение действующих предприятий: строительство на их или прилегающей к ним территории дополнительных производств, новых отдельных цехов и объектов, или осуществление работ по расширению уже существующих на предприятиях таких цехов и объектов. К этому виду капитального строительства относится также строительство филиалов и производств действующих предприятий, которые после ввода в эксплуатацию не будут находиться на самостоятельном балансе.

Реконструкция действующих предприятий - переустройство существующих цехов и объектов, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса. Такое переустройство осуществляется по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, и, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений.

Техническое перевооружение действующих предприятий - комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков. Осуществляется оно по проектам и сметам на отдельные объекты или отдельные виды работ и, как правило, без расширения производственных мощностей.

В системе капитального строительства в качестве основных участников обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются: инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик и проектировщик.

Ключевой фигурой является инвестор, т.к. от него зависит финансирование строительства объекта.

Инвестор - субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий из собственных или заемных средств финансирование строительного объекта. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций.

Инвестор определяет сферу приложения капитальных вложений (инвестиций); разрабатывает условия контрактов на строительство объекта; принимает решение относительно организационных форм строительства с целью определения проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений; осуществляет финансово-кредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать и в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции (объекта строительства), а также выполнять функции застройщика.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, принявшее на себя функции организатора и управляющего по строительству объекта, начиная от разработки техникоэкономического обоснования и заканчивая сдачей объекта в эксплуатацию или выходом объекта строительства на проектную мощность.

Застройщик - юридическое или физическое лицо, обладающее правами на земельный участок под застройку. Он является землевладельцем. Заказчик, в отличие от застройщика, только использует земельный участок под застройку на правах аренды.

Подрядчик (генеральный подрядчик) - строительная фирма, осуществляющая по договору подряда или контракту строительство объекта. Генеральный подрядчик отвечает перед заказчиком за строительство объекта в полном соответствии с условиями договора, проекта, требованиями строительных норм и правил оговоренной стоимостью. Генеральный подрядчик по согласованию с заказчиком может привлекать на условиях субподряда к выполнению отдельных видов работ или для строительства отдельных объектов или сооружений субподрядные строительные, монтажные специализированные организации. Ответственность за качество и сроки выполненных работ субподрядными организациями перед заказчиком несет генеральный подрядчик.

Проектировщик (генеральный проектировщик) проектная или проектно-изыскательская и научно-исследовательская фирма, осуществляющая по договору или контракту с заказчиком разработку проекта объекта строительства.

Генеральный проектировщик для разработки специальных разделов проекта или проведения научных исследований может привлекать специализированные проектные или научно-исследовательские организации. Генеральный проектировщик несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений. Для контроля за соблюдением проектных решений генеральная проектная организация осуществляет авторский надзор.

В состав капитального строительства также могут входить: предприятия строительной индустрии, транспортные организации и другие предприятия, обслуживающие строительство.

В зависимости от того, ведется капитальное строительство собственными силами застройщика или для этого привлекаются сторонние специализированные строительные, монтажные и другие организации строительного профиля, различают три способа строительства:

- подрядный способ, когда  строительство осуществляется с  привлечением специализированных  строительных, монтажных и других  организаций строительного профиля;

- хозяйственный способ, когда  строительство осуществляется собственными  силами застройщика;

- смешанный способ, когда  одна часть работ осуществляется  собственными силами застройщика (обычно это общестроительные  работы по возведению зданий  и сооружений), а другая часть - силами сторонних специализированных  организаций (санитарно-технические  и электротехнические работы, монтаж  технологического оборудования  и т.п.).

В последние годы широкое распространение начинает получать форма строительства объектов «под ключ», когда функции заказчика передаются генеральному подрядчику. В этом случае генподрядная строительная организация принимает на себя полную ответственность за строительство объекта в соответствии с утвержденным проектом, в установленные сроки и в пределах утвержденной сметной стоимости. Это повышает заинтересованность генподрядчика в более экономном расходовании установленного сметного лимита, так как полученная экономия поступает в его распоряжение, упрощается система связей, что способствует повышению оперативности принятия и реализации решений, а в конечном итоге - удешевлению и ускорению строительства.

Как отрасль материального производства строительство имеет ряд технико-экономических особенностей, оказывающих влияние на организацию и управление финансами. Капитальному строительству присуще: 
 
1) техническая и организационная сложность сооружаемых объектов, их многообразие; различие объектов строительства по габаритам, площади, этажности, материалам и т. д., вследствие чего практически каждый объект имеет свою индивидуальную цену; 
 
2) неподвижность и территориальная разбросанность объектов; 
 
3) значительные затраты материальных, трудовых и финансовых ресурсов на создание продукции строительного производства; 
 
4) большая длительность производственного цикла - от начала проектирования объекта до ввода его в эксплуатацию, что вызывает отвлечение средств из хозяйственного оборота в незавершенное производство; 
 
5) участие различных организаций (проектно-изыскательских, подрядных и субподрядных строительно-монтажных, производителей и поставщиков материалов, техники, оборудования и др.) в производстве конечной строительной продукции и разнообразие в связи с этим форм хозяйственных и финансовых отношений. 

Продукцией отрасли являются законченные строительством и введенные в эксплуатацию объекты: здания, сооружения, инженерные системы, на строительство (расширение, реконструкцию, ремонт) которых разрабатывается проектно-сметная документация.

Таким образом, строительный процесс предполагает участие большого количества субъектов, каждый из которых может иметь разные целевые установки на различных стадиях строительства. Инвестор, заказчик заинтересованы в минимизации капитальных вложений, сокращении сроков строительства с целью быстрейшего ввода объекта в эксплуатацию и получения отдачи (дохода) от вложенных средств. Подрядчик заинтересован в максимизации своей прибыли. Он может максимизировать прибыль не только за счет сокращения затрат на строительство, что совпадает с целью инвестора (заказчика, застройщика), но и за счет удорожания строительства, что противоречит интересам инвестора (заказчика, застройщика). Поэтому в связи со значительным количеством участников капитального строительства и возможным противоречием в целях их хозяйственной деятельности важное значение имеют выбор организационных форм строительства и регулирование взаимоотношений между участниками строительного процесса. 
В международной практике капитального строительства выбор проектировщиков, подрядчиков, поставщиков технологического оборудования обычно осуществляется на конкурсной основе путем проведения торгов. Торги по сравнению с прямыми двусторонними договорами создают условия конкуренции между подрядными строительными и проектными фирмами, поставщиками и позволяют заказчику выбрать наиболее выгодные предложения с точки зрения, как цены, так и других коммерческих и технических условий. Существует две формы торгов: закрытые и открытые. При закрытых торгах заказчик для участия в торгах приглашает несколько уже известных ему фирм. При открытых торгах заказчик путем объявления в открытой печати приглашает всех желающих принять участие в торгах.

Организация проведения торгов. Заказчик в открытой или закрытой форме уведомляет претендентов о своем намерении провести торги на проектирование, строительство объекта, или поставку оборудования и приглашает желающих принять участие. Этот документ именуется «приглашением к торгам».

К началу объявления торгов заказчик собственными силами или с помощью инженера-консультанта разрабатывает, комплект документации, в которой излагаются основные идеи предмета торгов и характер коммерческих условий; если речь идет о строительстве объекта, документация содержит детальное описание объекта, технические требования, необходимый объем графических материалов, коммерческие условия, проект контракта. Комплект такой документации называется «тендером».

При объявлении торгов заказчик назначает точную дату рассмотрения предложений. Для рассмотрения предложений обычно создается тендерный комитет из независимых высококвалифицированных специалистов.