Понятие права собственности

Владение —  фактическое обладание вещью, под  которым понимается прежде всего  субъективное право на защиту объекта  собственности от посягательств  третьих лиц.

Пользование —  извлечение из вещи полезных свойств  путем ее потребления в производственных или бытовых целях.

Распоряжение  — совершение в отношении объекта  собственности действий, определяющих его судьбу таких как отчуждение, сдача внаем, залог и т. д. вплоть от уничтожения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в  отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и законные интересы других лиц.

Передавая отдельные  полномочия другим лицам, собственник  своего права собственности на имущество  не теряет.

В ряде случаев  собственник может быть лишен всех трех правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, например при аресте имущества. Это не означает автоматического прекращения права собственности: собственник либо будет восстановлен в своих правах, либо его право будет прекращено по основаниям, предусмотренным законом.

В ряде случаев  право собственности может быть ограничено. Следует иметь в виду, что такие ограничения могут  вводиться только федеральными законами и лишь в той мере, в какой  это необходимо для защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Ограничения, содержащиеся в иных правовых актах, незаконны.

В договоре между  собственником и лицом, осуществляющим владение, пользование или распоряжение его имуществом, могут быть предусмотрены частные ограничения действия собственника, например, договор аренды ограничивает полномочия собственника по владению и пользованию имуществом. В этом случае они возникают по воле самого собственника, который не вправе их нарушать в дальнейшем.

Формы права  собственности:

• частная собственность граждан и юридических лиц закреплена ст. 213 ГК;
• государственная собственность Российской Федерации и ее субъектов закреплена ст. 214 Г;
• муниципальная собственность городов, районов и других поселений закреплена ст. 215 ГК.

Признаки вещных прав, закрепленных в законе:

• право следования за вещью переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения других вещных прав на это имущество;
• абсолютный характер защиты вещные права защищаются от их нарушения со стороны любого лица, в т. ч. собственника.

Согласно ст. 216 ГК определяются следующие виды вещных прав:

• право собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• право ограниченного пользования земельным участком;
• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления.

Кроме того, к  вещным правам можно отнести:

• залог, в т. ч. ипотеку;
• право пожизненного пользования жилым помещением определенными лицами и т. п.

Право собственности  является основополагающим в числе  прочих вещных прав. Все другие вещные права производны от него и являются ограниченными вещными правами.

Право хозяйственного ведения — это право владения, пользования и распоряжения имуществом, переданным юридическому лицу собственником, в пределах, установленных учредительными документами этого лица.

Одним из ограничений  этого вещного права является обязанность согласования с собственником  действий по распоряжению недвижимым имуществом.

Право оперативного управления — право владения, пользования  и распоряжения имуществом, переданным юридическому лицу собственником, в пределах, установленных законом, учредительными документами этого лица, назначением имущества и заданиями собственника.

Собственник вправе распоряжаться имуществом, переданным им в оперативное управление, но не используемое по назначению.

Сервитут —  право ограниченного пользования  чужим земельным участком. Устанавливается  соглашением между его собственником  и иными землепользователями  в целях удовлетворения их интересов, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, например, проход через земельный участок, прокладка по нему коммуникаций и т. д. Сервитут следует за земельным участком и не может быть предметом самостоятельного распоряжения его пользователем.

К земельным  участкам, как объектам сервитута, приравнивается и иное недвижимое имущество.

Согласно ст. 218 ГК к первоначальным основаниям относятся:

Приобретение  права собственности на вновь  изготовленную вещь, т. е. на вещь, которой раньше не было. Право собственности на такую вещь возникает у лица, изготовившего ее для себя из своего материала.

Право собственности  на плоды, продукцию, доходы, полученные в результате использования имущества, приобретается по основаниям, предусмотренным статьей 136 настоящего Кодекса.

Право собственности  на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом  на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случае реорганизации  юридического лица право собственности  на принадлежавшее ему имущество  переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

В случаях и  в порядке, предусмотренных настоящим  Кодексом, лицо может приобрести право  собственности на имущество, не имеющее  собственника, на имущество, собственник  которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного  или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

Согласно ст. 219 ГК право собственности на вновь  созданную недвижимость возникает с момента ее государственной регистрации. До этого момента застройщику принадлежит право собственности на комплекс имущества, включающего использованные материалы.

Согласно ст. 220 ГК переработка - спецификация, когда  вещь создается из материала одного лица трудом другого лица. Право собственности на такую вещь приобретает собственник материала, если иное не предусмотрено договором. При отсутствии договора собственником новой вещи может стать и ее переработчик спецификатор при одновременном наличии трех условий:

• стоимость труда существенно превышает стоимость материала;
• переработчик не знал, что использует чужой материал - добросовестность спецификатора;
• переработчик осуществлял переработку в бытовых, а не в коммерческих целях.

Лицо, ставшее собственником вещи, обязано возместить другому стоимость им утраченного — затраченный труд либо стоимость материала, в т. ч. и при отсутствии между ними договора. В случае недобросовестности спецификатора он обязан вернуть взамен утраченных материалов их собственнику не только изготовленную вещь, но и возместить причиненные убытки.

Согласно ст. 221 ГК обращение в собственность  общедоступных вещей, например сбор ягод, лов рыбы, охота, если она допускается  в соответствии с законом, общим  разрешением собственника или местным обычаем.

Согласно ст. 222 приобретение права собственности  на самовольную постройку — недвижимость, созданную на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо созданную без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Лицо, осуществившее  постройку, не приобретает право  собственности на нее до тех пор, пока не получит право на отвод  участка под постройку от владельца  участка в установленном порядке. В противном случае самовольная  постройка подлежит сносу за счет застройщика.

Если суд при  разрешении спора между ними признает право собственности на недвижимость за владельцем участка, тот возмещает  застройщику расходы на постройку. Если сохранение постройки нарушает права других лиц или создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности не может быть признано ни за кем из указанных лиц.

Согласно ст. 225 ГК приобретение права собственности  на бесхозяйное имущество, т. е. вещь, не имеющую собственника либо собственник  которой от нее отказался или неизвестен. Порядок такого приобретения различен для движимого и недвижимого имущества.

Недвижимое имущество  ставится на учет в органе его госрегистрации и в течение 1 года может быть принято  оставившим ее собственником или  перейти к ее давностному владельцу. По истечении 1 года оно может быть признано судом муниципальной собственностью по иску соответствующего органа местного самоуправления.

Согласно ст. 226 ГК движимое имущество, брошенное  его собственником, поступает в  собственность его нового владельца, если оно признано судом бесхозяйным. Малоценные вещи стоимостью менее 5 минимальных зарплат и отходы признаются собственностью владельца недвижимости, на которой они находятся, и без решения суда, если он приступил к их использованию или совершил иные конклюдентные действия.

Согласно ст. 228 ГК приобретение права собственности  на находку — вещь, выбывшую из владения собственника помимо его воли и впоследствии обнаруженную другим лицом. Нашедший утерянную  вещь приобретает на нее право  собственности, а при его отказе она поступает в муниципальную собственность при наличии следующих условий оговоренных ст. 227 ГК:

• лицо, потерявшее вещь, не установлено либо не известно место его пребывания;
• лицо, нашедшее вещь, обратилось с заявлением об этом в милицию или в орган местного самоуправления;
• с момента заявления о находке прошло 6 месяцев.

Особенности правоотношений при действиях с находкой:

• если вещь найдена в помещении или на транспорте, она подлежит передаче их представителю, который приобретает права и несет обязанности лица, нашедшего вещь;
• нашедший вещь отвечает за ее утрату или повреждение лишь в случае грубой неосторожности и в пределах ее стоимости;
• скоропортящаяся вещь может быть реализована нашедшим с возвратом выручки от продажи потерявшему вещь лицу;
• лицо, нашедшее вещь, но не ставшее ее собственником, вправе требовать возмещения расходов по ее хранению, сдаче, реализации, по обнаружению лица, управомоченного ее получить, а также на вознаграждение от этого лица за находку в размере до 20 процентов стоимости вещи, если оно не пыталось ее утаить.

Согласно ст. 230 ГК приобретение права собственности  на безнадзорных животных близко к  правилам о находке, но имеет некоторые  особенности, связанные с тем, что  домашние животные являются особыми объектами права, требующими постоянного ухода и гуманного отношения:

• лицо, содержащее животное, отвечает за его гибель или порчу при любой форме вины;
• согласно п.3 ст. 231 после перехода права собственности на животное к новому хозяину старый хозяин может требовать возврата животных, если: они сохранили к нему привязанность, либо они содержатся ненадлежащим образом.
• согласно ст. 232 ГК лицо, содержавшее животное, вправе требовать возмещения расходов по его содержанию, с зачетом выгод от его использования;

Согласно ст. 233 ГК приобретение права собственности  на клад — намеренно скрытые ценности, собственник которых не может  быть установлен или в силу закона утратил на них право. Особенности  приобретения права собственности  на клад:

• если клад не является памятником истории или культуры, он полностью поступает в собственность лица, на территории которого он обнаружен, и лица, нашедшего клад в равных долях или по соглашению между ними;
• если клад является памятником истории или культуры, он поступает в собственность государства, а указанные лица имеют право на вознаграждение в размере 50 процентов стоимости клада в равных долях или по соглашению между ними.

Лицо, обнаружившее клад в чужом имуществе, не имеет  права на долю в общей собственности  на клад, если оно производило раскопки без согласия собственника этого имущества, либо такие раскопки, специально направленные на обнаружение клада, входили в круг его трудовых или служебных обязанностей. Размер вознаграждения в этом случае определяется трудовым договором или соглашением сторон.

Статья 234 регламентирует приобретательскую давность — приобретение права собственности на имущество  лицом, добросовестно, открыто и  непрерывно владеющим им в течение 5 лет (на недвижимое имущество — 15 лет).

Условия приобретательской давности:

• истечение установленного срока давности владения. Особенности: срок начинается не ранее истечения срока исковой давности по виндикационному иску собственника имущества; в срок засчитываются периоды добросовестного владения имуществом предыдущими владельцами;
• владение должно быть добросовестным — владелец не знал и не должен был знать о его незаконности, т. е. об отсутствии у него права собственности на вещь;
• владение должно быть открытым, без утайки, иначе возникают сомнения в добросовестности владельца;
• владение должно быть непрерывным: течение давностного срока прерывается предъявлением к нему собственником виндикационного иска либо совершением владельцем действий, свидетельствующих о признании им права собственности на вещь за другим лицом.

До приобретения права собственности закон защищает права владельца от посягательств  иных нетитульных владельцев. В этом случае непрерывность владения сохраняется.

Производные основания  приобретения права собственности, связанные с переходом права собственности на объект от одного лица к другому, одновременно являются и способами прекращения права собственности на объект у первоначального собственника согласно п.2 ст. 235 ГК:

Национализация  — обращение в государственную  собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан и юридических лиц.

Национализация  проводится на основании закона с  возмещением государством собственнику стоимости этого имущества и  других убытков. Споры о возмещении убытков разрешаются судом.

Приватизация  — переход имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности, в частную собственность физических и юридических лиц на основании специального закона.

Реквизиция —  обращение имущества физических и юридических лиц в собственность  государства при возникновении чрезвычайных обстоятельств в интересах общества по решению государственных органов на возмездной основе. Оценка возмещения может быть оспорена в суде.

При прекращении  чрезвычайных обстоятельств бывший собственник вправе требовать через  суд возвратить ему сохранившееся имущество.

Конфискация —  безвозмездное изъятие имущества  у собственника в предусмотренных  законом случаях по решению суда в виде санкции за совершение правонарушения.

Конфискация в  уголовном праве — дополнительная мера наказания за тяжкие корыстные преступления.

Конфискация в  административном праве — основная или дополнительная мера взыскания, представляющая собой обращение  в государственную собственность  орудия совершения или непосредственного  объекта правонарушения.

Конфискация в гражданском праве — санкция за совершение недействительных сделок с целью, противной основам правопорядка и нравственности, под влиянием обмана, насилия, угрозы, тяжелого материального положения, злонамеренного соглашения представителя с другой стороной.

Согласно ст. 239 ГК отчуждение недвижимости в связи  с изъятием земельного участка (горного  отвода, акватории) при невозможности  сохранения права собственности  на него у собственника. Причины  такого изъятия:

• государственные или муниципальные нужды;
• ненадлежащее использование участка.

Отчуждение производится судом по иску органа, изымающего соответствующий  участок путем выкупа государством или продажи с публичных торгов.

Отчуждение бесхозяйственно  содержимого собственником имущества, указанного в законе:

• Согласно ст. 240 ГК культурных ценностей, охраняемых государством при угрозе утраты ими своего значения — по иску органа охраны памятников культуры путем их выкупа государством или продажи с публичных торгов;
• Согласно ст. 293 ГК жилых помещений, а также при использовании их не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей — по иску органа местного самоуправления путем его продажи с публичных торгов;
• Согласно ст. 241 ГК домашних животных в случае негуманного обращения с ними — по иску лица, заинтересованного в их приобретении для себя.

Кроме вышеназванных  случаев прекращения права собственности  на имущество в связи с его  переходом к другим лицам, может  иметь место прекращение права  собственности и без такого перехода. Такими случаями являются:

• потребление вещи собственником;
• уничтожение вещи.

Эти случаи, как  правило, не затрагивают интересов  других лиц и поэтому не требуют  юридического оформления.

Объектом общей  собственности может быть индивидуально-определенная вещь, например, дом, совокупность вещей, например, наследственная масса или  имущественный комплекс, например, предприятие.

Имущество может  находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности - долевая собственность или без определения таких долей - совместная собственность.

Общая собственность  является долевой, если иное не установлено  законом. Так, законом установлена совместная собственность на общее имущество супругов, а также членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Перевод имущества из режима совместной собственности в режим долевой допускается по усмотрению сособственников, а в обратном порядке — только в случаях, предусмотренных законом.

Общая собственность  возникает при поступлении в  собственность двух и более лиц  имущества, которое не может быть разделено без изменения его  назначения -неделимые вещи, либо не подлежит разделу в силу закона, а на делимое имущество — в случаях, предусмотренных законом или договором.

Юридическая природа  доли в общей собственности: участнику  принадлежит доля в праве на общее  имущество, а не доля имущества - реальная доля или доля в стоимости имущества - идеальная доля. Данное положение означает:

• право каждого сособственника не ограничивается конкретной частью общей вещи, а распространяется на всю вещь, в т.ч. на доходы, которые вещь приносит, и падающие на нее обременения;
• поскольку права других сособственников также распространяются на все имущество в целом, сохраняется характеристика общей собственности как собственности многосубъектной.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно п.3 ст. 245 ГК при внесении в имущество  улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права  на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает  право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей  долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим  имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в  его владение и пользование части  общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого — требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников  вправе самостоятельно распоряжаться  лишь своей долей в праве общей  собственности.

Согласно ст. 248 ГК Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают  в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно ст. 249 каждый участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК в целях устойчивости положения  других сособственников законом  установлена норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли: при продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют право выкупить ее на тех же условиях, кроме продажи с публичных торгов, в течение месяца для недвижимости и 10 дней для движимости со дня их письменного уведомления отчуждателем об условиях покупки. В случае продажи доли с нарушением этого порядка любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Прекращение права  общей долевой собственности  может иметь следующие разновидности:

• Раздел общей собственности;
• Выдел из общей собственности.

При разделе  общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется.

Основания и  способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь  место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника.

Согласно ст. 252 ГК раздел и выдел происходят путем  выдела доли (долей) в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Взаимные расчеты применяются и тогда, когда имущество не может быть выделено в натуре в точном соответствии с размером принадлежащей участнику доли.

Поскольку при  распоряжении общей собственностью применяется принцип взаимного  согласия всех участников, замена выдела в натуре денежной компенсацией должна происходить только с согласия собственника выделяемой доли. Но когда эта доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В соответствии со ст. 253 ГК совместные собственники владеют  и пользуются имуществом сообща, если иное не предусмотрено договором между ними. Распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников, если иное не предусмотрено договором. Согласие остальных сособственников на совершение сделки предполагается.

В случае распоряжения общим имуществом без необходимых  полномочий сделка может быть признана судом недействительной по иску других сособственников, если доказано наличие  у третьего лица умысла или грубой неосторожности при заключении сделки с лицом, не обладающим необходимыми полномочиями.

Согласно ст. 254 ГК основания и порядок раздела  совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Перед разделом обязательно предварительное определение доли каждого в праве.

Порядок обращения  взыскания на долю в общем имуществе  определяется ст. 255 ГК. Кредитор участника  долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких  случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности  от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения  взыскания на долю должника в праве  общей собственности путем продажи  этой доли с публичных торгов.

Особенности режима общей собственности супругов определены в ст. 256 ГК

• в браке: совместная собственность на имущество, совместно нажитое супругами в период брака, если иной режим не установлен брачным договором, например, долевая собственность, а то и индивидуальная собственность каждого.
• до брака: индивидуальная собственность на имущество, принадлежавшее каждому супругу;

Индивидуальная  собственность на имущество одного из супругов может быть отнесена к  их общей совместной собственности, если его стоимость значительно увеличилась за счет личного имущества другого супруга или общего имущества супругов, если иное не предусмотрено договором.

Порядок обращения  взыскания по обязательствам одного из супругов:

• взыскание обращается на индивидуальное имущество супруга:
• взыскание обращается на его долю в общей собственности супругов.

Порядок обращения  взыскания по обязательствам, стороной которых являются оба супруга:

• взыскание обращается на индивидуальное имущество каждого супруга;
• взыскание обращается на их общее имущество.

Имущество, нажитое  в период фактических брачных  отношений без регистрации брака, подпадает под режим раздельной или долевой собственности.

Общая собственность  членов крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) определяется законодателем в  ст. 257 ГК.

Имущество КФХ  принадлежит его членам на праве  совместной собственности, если иное не установлено законом или договором  между ними. Члены КФХ владеют  и пользуются имуществом по взаимной договоренности. Сделки по распоряжению имуществом совершаются главой КФХ или иным доверенным лицом.

Согласно ст. 258 ГК при разделе КФХ на два  и более КФХ раздел имущества  производится на общих основаниях. При выделе доли одного из членов КФХ  земельный участок и средства производства разделу не подлежат. Вышедший имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле. Порядок раздела и выплаты компенсации устанавливается по согласию всех членов КФХ, а при его отсутствии — судом. Срок для выплаты компенсации — не более 5 лет.

При прекращении  деятельности КФХ происходит раздел его имущества на общих основаниях.

Вышеуказанные возможности собственника ограничены случаями, когда земельный участок  изъят из оборота или ограничен  в нем. Возможность изъятия земельных  участков из оборота и ограничения  их в обороте специально оговорена  в п.3 ст.209 ГК.

В соответствии с п.4 ст.27 Земельного кодекса из оборота  изъяты земельные участки, занятые  находящимися в федеральной собственности  объектами. Это военные объекты, объекты атомной энергетики и  т.д.

Согласно ст. 261 ГК земельный участок как объект права собственности имеет следующие признаки:

• Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.
• Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
• Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Согласно ст. 262 ГК граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Если земельный  участок не огорожен либо его собственник  иным способом ясно не обозначил, что  вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Согласно ст. 263 ГК собственник земельного участка  может на нём возводить любые  постройки, на которые имеет право  собственности, если иное не предусмотрено законом, разрешать строить здания и сооружения другим лицам.

В ст. 264 законодатель закрепил права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Земельные участки и находящееся  на них недвижимое имущество могут  предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.

Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему  права владения и пользования  участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом  или договором.

В статье 265 ГК законодатель определил, что основания приобретения права наследственного пожизненного владения земельным участком определяется в Земельном кодексе.

Согласно ст. 21 Земельного кодекса право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса не допускается.

Распоряжение  земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Граждане, имеющие  земельные участки в пожизненном  наследуемом владении, имеют право  приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность  находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Согласно ст. 266 ГК на участке, находящимся в пожизненном  наследуемом владении владелец может возводить здания и сооружения, сдавать его в аренду (п.1 ст. 267 ГК), но не имеет право его отчуждать (п.2 ст. 267 ГК).

Статья 269 ГК закрепляет основания владения и пользования  землей на праве постоянного пользования

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование.

Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью, а также передавать его в аренду и безвозмездное срочное пользование с разрешения собственника участка (ст. 270 ГК).

В ст. 271 ГК законодатель закрепил право пользования земельным участком собственником недвижимости. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

При переходе права  собственности на недвижимость, находящуюся  на чужом земельном участке, к  другому лицу оно приобретает  право пользования соответствующей  частью земельного участка на тех  же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник  недвижимости.

Переход права  собственности на земельный участок  не является основанием прекращения  или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования  этим участком.

Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном  участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Согласно ст. 272 ГК при прекращении права пользования  земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке  недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником  на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности  на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором  оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю  переходит право собственности  на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.

Статья 274 ГК определяет право ограниченного пользования  чужим земельным участком (сервитут). Собственник недвижимого имущества - земельного участка, другой недвижимости - вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка - соседнего участка предоставления права ограниченного пользования соседним участком - сервитута.

Сервитут может  устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования  и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается  по соглашению между лицом, требующим  установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может  быть установлен также в интересах  и по требованию лица, которому участок  предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве  постоянного пользования.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Согласно ст. 275 ГК Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом  купли-продажи, залога и не может  передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого  имущества, для обеспечения использования  которого сервитут установлен.

Согласно ст. 276 ГК по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

Согласно ст. 277 ГК сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Согласно ст. 278 ГК обращение взыскания на земельный  участок по обязательствам его собственника допускается только на основании  решения суда, как и на любое  другое имущество.

Согласно ст. 279 ГК земельный участок может  быть изъят у собственника для  государственных или муниципальных  нужд путем выкупа. В зависимости  от того, для чьих нужд изымается  земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем  за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен  об этом органом, принявшим решение  об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

Выкуп для государственных  или муниципальных нужд части  земельного участка допускается  не иначе как с согласия собственника. Данная операция подлежит государственной регистрации на общих основаниях, предусмотренных для сделок с недвижимостью.

Согласно ст. 280 ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных  или муниципальных нужд, с момента  государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

Согласно ст. 281 плата за земельный участок, изымаемый  для государственных или муниципальных  нужд - выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением  с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

При определении  выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и  находящегося на нем недвижимого  имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

По соглашению с собственником ему может  быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно ст. 282 если собственник не согласен с  решением об изъятии у него земельного участка для государственных  или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления о необходимости выкупа участка для государственных и муниципальных нужд.

Согласно ст. 284 ГК земельный участок может  быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду, иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Земельный участок  в соответствии со ст. 285 ГК может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Порядок изъятия  земельного участка ввиду его  ненадлежащего использования определяется ст. 286 ГК. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 ГК, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

Если собственник  земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии  земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок  подлежит продаже с публичных  торгов.

Если собственник  земельного участка не согласен с  решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии  участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

В соответствии со ст. 287 ГК прекращение прав на земельный  участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством, а именно в ст. 54 Земельного кодекса.

Принудительное  прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным  участком осуществляется при условии  неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа.

Одновременно  с наложением административного  взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предоставившего земельный участок.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Прекращение права  на земельный участок не освобождает  лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вреда.

Виды жилых  помещений как объектов права  собственности:

• изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования, улицей, двором, придомовым земельным участком;
• изолированная квартира в доме;
• одноквартирный или многоквартирный жилой дом.

Изолированная комната в квартире, а квартира в доме как части целого не утрачивает своего функционального назначения и потребительских свойств т. е. в состоянии использоваться для постоянного проживания в них людей, поэтому она может принадлежать разным субъектам на праве собственности.

Дальнейшее деление  права собственности на жилое  помещение при отсутствии технических, санитарных и иных возможностей продолжается как идеальное, отражая не конкретную реальную часть жилого помещения, а его идеальную долю — определенную часть в праве общей собственности на жилое помещение.

Согласно ст. 290 ГК остальное имущество - места общего пользования в коммунальной квартире, доме, придомовая территория в целом образует общее имущество этих субъектов.

Общая собственность  супругов на жилое помещение является многосубъектной. При этом не имеет  значения, на чье имя оно зарегистрировано. Согласно ст. 292 ГК члены семьи, не являющиеся собственниками жилого помещения, наделены правом пользования им, основанным на законе, а не на договоре. Это право является вещным, т. е. абсолютным, подлежащим защите как от третьих лиц, так и от самих собственников жилого помещения.

Вещные права  на жилое помещение, а также их обременения и сделки с ними подлежат государственной регистрации. Правоустанавливающими  документами при этом являются акты органов власти, судебные решения, договоры, иные сделки. Правообладание возникает с момента государственной регистрации сделок. Нотариальное удостоверение сделок государственную регистрацию не подменяет.

Согласно ст. 289 ГК квартира как объект права собственности  состоит из жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поквартирной экспликации, имеющей правоустанавливающее значение. В техпаспорте фиксируются потребительские свойства жилого помещения в соответствии с функциональным назначением.

Согласно ст. 290 ГК наряду с квартирой собственнику принадлежит также доля в праве  собственности на общее имущество  дома, находящееся как в пределах квартиры -сети газо- и водоснабжения и канализации, так и за ее пределами - места общего пользования, общие строительные конструкции дома, придомовой земельный участок и находящиеся на нем элементы инфраструктуры: транспортные дороги, пешеходные дорожки, многолетние зеленые насаждения, водоемы, бассейны, подсобные объекты и т.п.

Эти объекты, включая  дом, определяются как кондоминиум. Доля в кондоминиуме пропорциональна  доле принадлежащих собственнику помещений, если товариществом не установлен иной порядок). Размер земельной доли в кондоминиуме устанавливается умножением площади помещения на удельный показатель, определяемый в установленном Правительством РФ порядке.

Соотношение квартиры и доли в общей собственности  в кондоминиуме — это соотношение  главной вещи и ее принадлежности. Принадлежность следует за судьбой главной вещи, поэтому собственник квартиры не вправе распоряжаться ее принадлежностью (долей в кондоминиуме) раньше, чем главной вещью. Отчуждая квартиру, собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на кондоминиум.

Согласно ст. 291 ГК товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, созданная  для управления кондоминиумом. Кондоминиум  — комплекс недвижимого имущества, включающий: придомовой земельный участок, жилое здание, иные объекты недвижимости, где жилые помещения являются собственностью отдельных субъектов права, а остальные части комплекса — общей собственностью домовладельцев.

Товарищество  может быть организовано и в одном  подъезде дома.

Решение об организации товарищества и его устав принимаются на общем собрании собственников квартир. Органами управления являются общее собрание и правление. Юридическим лицом оно становится с момента его государственной регистрации. Членство в товариществе возникает с момента государственной регистрации права нового собственника на жилое помещение.

Имущество товарищества состоит из взносов и обязательных платежей его членов, его доходов  от хозяйственной деятельности, дотаций  на содержание, услуги и ремонт и  других источников.

Появление и  сохранение этих вещных прав в российском праве связано с существованием планово-регулируемой, государственной  экономики. Государство как собственник  основной массы имущества, будучи не в состоянии непосредственно  хозяйствовать с принадлежащими ему объектами и одновременно не желая утратить на них право собственности, объективно было вынуждено выпускать в имущественный оборот самостоятельные юридические лица, предприятия и учреждения, закрепляя за ними свое имущество на ограниченном вещном праве. С 60-х годов это право стало именоваться в СССР правом оперативного управления, а впоследствии в законах о собственности было разделено на более широкое по содержанию право полного хозяйственного ведения, предназначенное для производственных предприятий, и более узкое право оперативного управления - для госбюджетных и аналогичных им учреждений.

Участниками нормальных рыночных отношений всегда являются собственники, самостоятельно распоряжающиеся  своим имуществом, граждане, включая  индивидуальных предпринимателей, товарищества и общества, кооперативы и т. д. Сохранение в нашем имущественном обороте предприятий и учреждений, не являющихся собственниками имущества, свидетельствует о его переходном характере, обусловленном, в свою очередь, переходным характером самой экономики, неизбежно, но временно и в модифицированном виде сохраняющей определенные элементы прежней, государственной хозяйственной системы. К числу таких элементов относятся и вещные права, такие как право хозяйственного ведения и право оперативного управления.

Субъектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления могут быть только юридические  лица и притом не любые, а лишь существующие в специальных организационно-правовых формах предприятия и учреждения.

Субъектом права  оперативного управления могут быть как унитарные (казенные) предприятия (ст. 115 ГК), принадлежащие к категории коммерческих организаций, так и учреждения (ст. 120 ГК), относящиеся к некоммерческим структурам, а также предприятия, принадлежащие частным собственникам. При этом учреждения могут создаваться как государственными и муниципальными образованиями, так и другими, например, частными собственниками - гражданами и юридическими лицами. Они в определенных рамках могут заниматься и приносящей доходы деятельностью, что влечет появление у них особого права на полученное таким образом имущество, которое также можно определить как право хозяйственного ведения в соответствии с п. 2 ст. 298 ГК.

Различие прав хозяйственного ведения и оперативного управления состоит в содержании и объеме правомочий, которые они получают от собственника на закрепленное за ними имущество. Право хозяйственного ведения, принадлежащее либо предприятию как коммерческой организации, либо учреждению, осуществляющему разрешенную ему собственником предпринимательскую деятельность, в силу этого является более широким, нежели право оперативного управления, которое может принадлежать либо некоммерческим по характеру деятельности учреждениям, либо казенным предприятиям.

Согласно ст. 295 ГК собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, в соответствии с законом решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, назначает директора (руководителя) предприятия, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества.

Собственник имеет  право на получение части прибыли  от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно  распоряжается самостоятельно, за исключением  случаев, установленных законом  или иными правовыми актами.

Казенное предприятие, а также учреждение в отношении  закрепленного за ними имущества в соответствии со ст. 296 ГК осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им в соответствии со ст.297 ГК:

• Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.
• Казенное предприятие самостоятельно реализует производимую им продукцию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Порядок распределения  доходов казенного предприятия  определяется собственником его  имущества.

Порядок распоряжения имуществом учреждения определяется в  ст. 298 ГК. Учреждение не вправе отчуждать  или иным способом распоряжаться  закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете.

Если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются на отдельном балансе.

В соответствии со ст. 299 ГК Право хозяйственного ведения  или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

В соответствии со ст. 300 ГК при переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения или право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

При переходе права  собственности на учреждение к другому  лицу это учреждение сохраняет право  оперативного управления на принадлежащее  ему имущество.