Концепция отеля

Концепция отеля

Первым разделом концепции должно быть резюме проекта, позволяющее в первомприближении понять основные цели и задачи проекта. Здесь необходимо отразить,предполагает ли проект строительство или реконструкцию здания, какая звездность будету отеля. Также можно упомянуть особенности управления будущим проектом: будет липривлечена сторонняя организация (в т.ч. иностранный оператор) или объект будет управляться силами инвестора/девелопера/застройщика. В заключительной части резюме необходимо перечислить предпосылки к созданию объекта как такового, чтобы убедиться, что стоит вообще читать дальше концепцию, а потом и ввязываться в проект. 

Следующий раздел правильной концепции должен производить анализ местоположения будущего отеля. Для того чтобы четко представлять перспективы объекта недвижимости для целей развития на его базе гостиницы, необходимо рассмотреть и проанализировать такие существенные характеристики, как его местоположение, окружение, состояние (если предполагается реконструкция, а не новое строительство), архитектурно-строительные нормыи социальный контингент района. Итоговая таблица критериев, сформированных по различным направлениям, позволит подвести итог анализу и дать детальное структурированное представление о местоположении отеля со всеми его плюсами и минусами.

После этого можно переходить к определению целевых сегментов клиентов гостиницыи требуемого уровня качества ее услуг. Определение целевых сегментов и требуемого уровняв значительной степени зависит от местоположения будущей гостиницы, но в дополнениек этому необходимо максимально широко изучить статистическую информацию, аналитические обзоры рынка, мнения консультантов и представителей компаний, имеющих непосредственное отношение к туризму и гостиничному бизнесу, а также работес корпоративным сектором рынка, если отель будет нацелен в т.ч. и на эту категорию клиентов. Полученный в итоге профиль будущих клиентов гостиницы позволяет понять сущность и спектр их предпочтений, которые должны быть учтены при грамотном проектировании отеля. Кроме этого, при проектировании гостиницы следует учитывать требования, предъявляемые к выбранной категории качества (звездности) отеля, а такжеколичество и бюджет дополнительных мероприятий, проведение которых позволит увеличить финансовые поступления в периоды низкой клиентской активности и соответственно низкого уровня загрузки отеля. 

Определение требуемого уровня качества услуги включает в себя оценку и последующиевыводы о том, что должно быть сделано в самом здании и на прилагающей к немутерритории, какое техническое оборудование должно быть спроектировано и установленов отеле (освещение, энергоснабжение, водоснабжение, отопление, лифты, телеи радиовещание, телекоммуникационная связь и проч.). Также необходимо оценить величинуи структуру номерного фонда, в т.ч. типы и количество номеров, площадь каждого типа номера, площадь санузла в номере и его основную комплектацию. Кроме того, необходимо уже на этом этапе понимать объем и количество общественных помещений (в т.ч. ресторана, если таковой предполагается на территории отеля), их функционал и назначение.В заключение нелишним будет сформировать набор услуг, который будет возможно предоставить на базе проектируемого отеля с учетом указанных выше нюансов и ограничений,налагаемых в рамках проекта. 

Получив представление о том, кто будет жить у нас в отеле и что им необходимо предоставить для комфортного проживания, самое время переходить к предложению по набору услуг и оснащению создаваемой гостиницы. Здесь необходимо более детально рассмотреть номерной фонд, описать типовые номера каждой предполагаемой категории иих расположение по этажам (поэтажный план). Также необходимо спроектировать оснащение каждого номера предметами мебели, бытовой и аудиовидеотехники, текстиля и декора,средствами связи, аксессуарами и проч. (т.н. затраты на FF&E — Furniture, Fixtures & Equipment, т.е. мебель, аксессуары и оборудование) После номеров и этажных коридоров (про них не забываем также!) самое время переходить к «питательным» помещениям будущего отеля. Необходимо четко понимать, что может и должно быть реализованов номерах и на территории отеля: кафе или ресторан, один или несколько; будет или нетлобби-бар; будут ли мини-бары в номерах, во всех или только в некоторых категориях и т.п.Необходимо проанализировать возможность и потенциальную необходимость услуги room service. Кроме того, необходимо рассмотреть такие точки инфраструктуры и доходностиотеля, как бизнес центр, Wellness-центр и проч. Необходимо помнить, что для гостиницы, ориентированной в первую очередь на бизнесменов и расположенной в зоне высокой деловой активности, наличие бизнес центра, предоставляющего соответствующие услуги, крайней важно, а для парк-отеля в пригороде мегаполиса Wellness-центр послужит отличным источником дохода и хорошим конкурентным преимуществом. В заключительной части раздела обязательно должны быть рассмотрены и приняты во внимание административные, технические и производственные помещения. Несмотря на то, что любая гостиница должна иметь помещения, в которых будут располагаться данные службы, многие зачастую забываютоб этом, полагая, что персонал всегда найдет себе место сам. Для размещения подобных служб обычно используются помещения, которые менее привлекательны с точки зрения получения дохода, достаточно удобны для доступа персонала и расположены с учетомлогистики потоков персонала и клиентов гостиницы. (До сих пор не могу забыть пару проектов, в одном из которых комната горничных на этаже располагалась за стенкойс единственным люксом на этаже, а в другом для 4-этажного здания решили не устанавливатьлифт, полагая, что клиентам будет полезно вести здоровый образ жизни). 

Следующий этап создания концепции — рекомендации в области технологии оказания услуги тарифной политики по различным точкам доходности отеля. Номерной фонд – основнаяи наиболее доходная услуга отеля. В силу значимости этого вида услуг необходимо рассматривать ее более подробно с учетом сезонных колебаний и в привязке к каждойпланируемой целевой категории клиентов. Результатом рассмотрения является матрица базовых цен по всем тарифам (Rack, FIT, Corp, Travel), а также показатель ARR (average room rate), revPAR (Revenue per Average Room) и уровень среднегодовой загрузки отеляс учетом его ежегодного изменения. После анализа номерного фонда, можно переходитьк анализу структуры питания. Здесь уместно определить вид и состав завтрака; время работы ресторана/кафе; предполагается ли работа исключительно на клиентов гостиницы или такжена клиентов с улицы; что будет представлено в лобби баре; каков должен быть уровень ценв мини-барах в номерах и услуги room service и многое другое. Также необходимо рассмотреть порядок ценообразования и перечень услуг бизнес центра и конференц-залов,если таковые предусмотрены в отеле. По аналогии с предыдущим разделом, переходяот клиентов к персоналу, необходимо создать штатное расписание отеля, где будет указан перечень должностей, количество работников и уровень их заработных плат. Также нелишним будет изложить в кратком виде их должностные обязанности. 

Вот мы и подошли к наиболее информативному разделу концепции — финансовому плану. Прежде всего, хотел бы заметить, что не стоит изобретать велосипед, а проводить расчетына основе существующих стандартов финансового планирования и отчетности, таких, например, как стандарт USALI (Uniform System of Accounts for the Lodging Industry). Несколько углубляясь в суть раздела, замечу, что расчеты должны проводиться нена год-два, а более значительный период времени (например, на 8–12 лет). Цены от стойки(Rack Rate) могут быть использованы в качестве базовых при определении цен и скидок для остальных категорий клиентов. Валовая выручка от использования номерного фонда отеля должна быть рассчитана на основе ADR (Average Daily Rate) с учетом пропорцийв распределении номеров по разным категориям клиентов (и, соответственно, по разным ценам) и среднегодовой загрузки гостиницы. Операционные расходы должны включать в себяв том числе зарплату и обязательные отчисления по персоналу; прочие расходы, связанныес персоналом; затраты на ремонт; затраты на аксессуары в номерном фонде (шампунь, мыло, оформление номеров и т.п.); расходы на контрактные услуги сторонних организаций; расходына стирку и чистку белья; резервирование и прочие операционные расходы. 

В части питания расчет бюджет отеля также должен основываться на расчетныхстатистических данных бюджета номерного фонда и учитывать сезонность. На основезагрузки номерного фонда, например, вычисляется количество завтраков, реализованных при продаже номеров. Если точки питания работают на внешних клиентов, не проживающихв гостинице, это также должно быть учтено в финансовом плане. В расчетах необходимо показать средний чек ресторана/кафе, средний чек лобби-бара, мини-баров и услуги room service. Операционные расходы комплекса питания включают в себя: стоимость продуктови напитков; заработную плату и обязательные отчисления по персоналу; расходы, связанныес персоналом; затраты на расходные материалы; фарфор, стекло, столовые приборыи текстиль; контрактные услуги сторонних организаций; прочие операционные расходы и т.д.Аналогичные расчеты должны быть проведены по всем точкам доходности гостиницы.В заключение раздела необходимо осуществить расчет сводного бюджета проектируемого отеля, который формируется на базе бюджетов доходных точек гостиницы и состоитиз нескольких разделов. Поскольку раздел является сложным и глубоким, в рамках статьи лишь в общих четах отмечу, что раздел доходов в обобщенном бюджете гостиницы отражает выручку по каждому из доходных точек. Итоговые суммы операционных расходов по каждому подразделению составляют общие операционные расходы гостиницы. Разница между поступлениями и операционными расходами гостиницы дает операционный доход отеля. Раздел «Нераспределенные расходы» в бюджете отражает расходы, которые считаются относящимися ко всей организации, и которые сложно разнести по доходным центрам. 

В заключение концепции необходимо предусмотреть еще один раздел, который зачастую забывают – это оценка стоимости создаваемого бизнеса. Здесь необходимо определить предельную стоимость объекта, которая является обоснованной стоимостью объекта с учетомроста прибыли. Данная сумма отражает продажную стоимость объекта и формируется по основным показателям его деятельности, рассчитанным выше в разделе финансового плана проекта. Подобный расчет необходим, чтобы, исходя из прогнозов авторов концепции, понимать сроки достижения предельной стоимости бизнеса, после достижения которой собственнику необходимо принимать решение о модернизации либо о продаже бизнеса. 

Такова в общих чертах структура и логика построения концепции гостиничного объекта. Да, разработка подобного документа не является бесплатной и может составлять несколько сотен тысяч рублей, но поверьте, что в результате собственник получает серьезный увесистый документ, который, с одной стороны, существенно снижает риски всего строительства (которое вполне может составлять несколько десятков миллионов долларов), с другой – позволяет существенно снизить затраты, в т.ч. и материальные, и время созданиябизнес-плана, который, в данном случае, вполне способны подготовить уже не сторонниеэксперты, а сотрудники экономического отдела самой компании, если таковые есть в штате. 

Что же мы получаем в итоге? Главное, необходимо помнить, что вовремя и правильнополученный ответ на вопрос «Что делать?» позволит избежать гораздо менее приятных ответов на вопрос «Кто виноват?», а в заключение можно пожелать лишь одно: общайтесьс инвесторами, грамотно привлекайте средства и создавайте шаг за шагом гостиницу, побывав в которой, гости захотят вернуться в нее вновь и вновь. 

Дмитрий Иванов  
Кандидат экономических наук,  
консультант в области гостиничного бизнеса и гостеприимства