Оценка деятельности ОАО «Альфа-Банк» по организации ипотечного жилищного кредитования

Введение

 

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности  решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье  появлялось как можно раньше, а  не после десятилетних ожиданий. В  этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

        Приобретение жилья в кредит  является распространенной практикой  во многих странах мира. Выплаты  по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

       В свою очередь, ипотечные кредиты  помогают коммерческому банку  диверсифицировать свою клиентскую  базу, привлечь депозиты и найти  источники доходов, дополняющие  и компенсирующие риск по кредитам  и депозитам предпринимательских  фирм.

         Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных - способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Актуальность ипотеки  существенно возрастает в трансформационных  и переходных экономиках. Существующая в России проблема неплатежей, сложившаяся атмосфера всеобщего взаимного недоверия хозяйствующих субъектов, большое количество банкротств предпринимательских структур, повальная задолженность юридических и физических лиц бюджетам различных уровней, а также задолженность самих бюджетов по оплате труда и другим выплатам, зависимость платежеспособности коммерческих организаций от перемен политического климата - все это обусловливает необходимость существенного ужесточения контроля при совершении крупных коммерческих сделок. Такая ситуация приводит к тому, что происходит разрыв сложившихся связей, существуют трудности с формированием каналов сбыта, возникают проблемы финансирования крупных сделок.

          В этой связи расширение применения  ипотеки как способа обеспечения  возвратности ипотечных кредитов  должно позволить в значительной  степени повысить интеграционные  тенденции, а также разблокировать  препятствия на пути развития  хозяйственных связей, повысить  надежность капиталовложений, а  также дать импульс жилищному  строительству и ряду других  отраслей национальной экономики.

Поэтому следует отметить, что, несмотря на обилие программ развития жилищного строительства, кредитования малого и среднего бизнеса, экономические  реалии таковы, что без принятия комплекса дополнительных мер по стимулированию инвестиций в эти  сферы решить данные проблемы будет  невозможно. Чтобы убедиться в  этом, достаточно сопоставить размеры  платежеспособного спроса основной массы населения, действующие цены на жилье, условия получения кредитов на приобретение квартиры или строительство  собственного дома, суммарную стоимость  активов, находящихся под контролем  малых и средних предприятий.

1. Теоретические основы изучения организации ипотечного кредитования

1. Сущность и значение ипотечного кредитования

Ипотека - залог недвижимого имущества (главным  образом земли и строений на ней) с целью получения ипотечной  ссуды и непосредственного инвестирования строительного комплекса (по российскому  законодательству ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующим  земельным участком или правом пользования им).

Для ипотеки  характерно оставление имущества в  руках: оставление имущества в пользовании  у должника; возможность получения  под залог одного и того же имущества  добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и т. д. закладные; обязательная регистрация залога в государственных  учреждениях.

Именно  ипотека позволяет наиболее выгодно  сочетать интересы:

населения - в улучшении жилищных условий;

коммерческих  банков и других кредиторов - в эффективной  и прибыльной деятельности;

строительного комплекса - в ритмичной работе;

государства - в экономическом росте и обеспечении  прав граждан на жилье.

Одним из основных элементов  ипотеки являются ее субъекты. Цели и функции этих субъектов, описаны  в таблице 1

 

 

 

 

 

 

 

Таблица 1 Субъекты ипотечного кредитования: цели и функции

Субъекты	Цели и функции
Заемщики	Приобрести по возможности лучшее жилье, одновременно быть в состоянии  производить ежемесячные платежи  по кредиту
Кредиторы (банки и другие финансово-кредитные  учреждения)	Максимизировать прибыль и дивиденды  своих акционеров путем ограничения  рисков неплатежей заемщиков, потерь в  результате более быстрого увеличения стоимости привлеченных банками  средств по сравнению с процентными  ставками по выданным ипотечным кредитам
Продавцы жилья (физические лица)	Выгодно продать жилье
Риелторские организации (лицензированные продавцы)	Выгодно продать имеющееся жилье (по поручению третьих лиц, из собственного фонда), получить комиссионное вознаграждение
Орган регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним	Сбор, регистрация и предоставление информации о праве собственности  на жилье на территории России
Страховые компании	Полное страховое сопровождение  сделок и извлечение максимальной прибыли
Оценочные компании	Оценка жилья, являющегося предметом  залога при ипотеке, в том числе  при реализации с торгов
Операторы вторичного рынка	Приобретение ипотечных кредитов у первичных кредиторов
Инвесторы (юридические и физические лица, приобретающие ипотечные ценные бумаги)	Максимизировать прибыль, вкладывая  свои средства в ипотечные ценные бумаги
Органы опеки и попечительства	Контроль за соблюдением прав и интересов несовершеннолетних граждан
Государство	Преследует три основные цели: обеспечение  условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования; регулирование и надзор за деятельностью участников рынка, в том числе с целью защиты интересов вкладчиков банков; содействует  некоторым ограниченным группам  семей в приобретении жилья

 

При рассмотрении ипотеки  как элемента экономической системы  необходимо выделить три наиболее характерные  ее черты:

1. Залог недвижимости выступает  в роли инструмента привлечения  необходимых финансовых ресурсов  для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить  реализацию имущественных прав  на объекты, когда другие формы  (например, купля-продажа) в данных  конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью  ипотеки фиктивного капитала  на базе ценной бумаги (при  имитировании собственником объекта  недвижимости первичных, вторичных  закладных оборотные средства  увеличиваются на величину образующегося  фиктивного капитала).

 

1.2 Виды ипотечных кредитных  продуктов

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

По объекту недвижимости: земельные участки; предприятия, а  также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в  предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых  домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных  комнат; дачи, садовые дома, гаражи и  другие строения потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда каботажного  плавания и космические объекты; объекты незавершенного строительства.

По целям кредитования: приобретение готового жилья в многоквартирном  доме либо отдельного дома на одну или  несколько семей в - качестве основного  или дополнительного места жительства.

По виду кредитора: банковские; небанковские; обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами); субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

По виду заемщиков (как субъектов кредитования): кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям; кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья; сотрудникам банков; сотрудникам фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим.

По виду процентной ставки: кредит с фиксированной процентной ставкой; кредит с переменной процентной ставкой.

По возможности досрочного погашения: с правом досрочного погашения; без права досрочного погашения; с правом досрочного погашения при  условии уплаты штрафа.

По степени обеспеченности (величине первоначального платежа): без первоначального взноса; с  первоначальным взносом.

По способу амортизации  долга: постоянный ипотечный кредит; кредит с переменными выплатами; кредит с единовременным погашением, согласно особым условиям.

По способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов, которые представлены в таблице 2

 

Таблица 2 Классификация ипотечных кредитов по способу рефинансирования

Способ рефинансирования	Вид кредитного института
Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии	Стройсберкассы
Собственные, привлеченные и заемные  средства (в том числе займы  международных организаций)	Универсальные банки
Продажа закладных ипотечному агентству  или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных  организаций)	Кредитные учреждений, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

В системе мер по становлению  и развитию ипотечного кредитования важное место отводится обоснованию  выбора инструментов ипотечного кредитования. Инструмент ипотечного кредитования - это способ погашения долга (амортизация  кредита). График амортизации показывает остатки сумы долга по кредиту  в каждый период времени. В нем  также отражаются, какие части  платежа идут на выплату процентов, а какие - на выплату основного  долга.

Кредит с переменными  выплатами делится также на ипотеку  с "шаровым" платежом, с фиксированными выплатами суммы долга, ипотеку  с нарастающими платежами.

Кредит с фиксированной  выплатой основной суммы долга (дифференцированные платежи) широко применялся банками  в практике потребительского кредитования. Дифференцированные платежи по кредиту - ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.

Постоянные (аннуитетные) платежи по кредиту предусматривают периодические равновеликие выплаты. Ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу.

Индексируемые инструменты  ипотечного кредитования были разработаны  для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует  назвать кредит с индексацией  непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.

Кредит с индексацией  долга предполагает корректировку  непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса  берутся различные показатели в  зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др.

Такой инструмент позволяет  производить погашение кредита  одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных  величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится  на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса  может опережать рост реального  дохода заемщика.

Кредит с двойной индексацией  позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Обычно применяются два индекса:

платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая  тем самым возвратность кредита  и его доступность;

номинальный непогашенный остаток  кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости  потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.

Разновидностью кредита  с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой  платежа, который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным  для заемщика.

В настоящее время условия  выдачи кредитов в российских банках стали более мягкими, а подход к клиентам более дифференцированным, банки для этого разрабатывают  множество ипотечных программ.

 

1.3 Регулирование ипотечного  кредитования в РФ

 

Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации  основывается на положениях Гражданского кодекса [1]. Принятие части I в 1995 году и части II в 1996 году Гражданского кодекса Российской Федерации стало решающим шагом в развитии Российского федерального законодательства в отношении вопросов ипотечного жилищного кредитования.

Законом РСФСР «О залоге»  от 29 мая 1992 года в законодательную  и юридическую практику России было возвращено понятие ипотеки (залога недвижимости). В нем было всего  лишь четыре статьи, посвященные ипотеке. Естественно, этого было недостаточно для регулирования отношений  в столь сложной сфере. Поэтому  началась разработка специального закона об ипотеке. 21 июля 1997 года был принят закон «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним», 16 июля 1998 года - закон «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», 29 июля 1998 года - Закон «Об оценочной деятельности» [6].

Параллельно с разработкой  и принятием закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с 1995 года началась работа по созданию организационных  основ системы ипотечного жилищного  кредитования, обеспечивающего привлечение  в жилищную сферу долгосрочных ресурсов.

28 февраля 1996 года вышел  Указ Президента России «О  дополнительных мерах по развитию  ипотечного кредитования» № 293. В его развитие постановлением  Правительства России от 26 августа  1996 года № 1010 было создано ОАО  «Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию» в качестве оператора  вторичного рынка ипотечных кредитов, что стало важным шагом, заложившим  организационные основы системы  ипотечного жилищного кредитования