Механизм ипотечного жилищного кредитования физических лиц

Введение 

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

  Ипотечные кредиты помогают коммерческому банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

  В последние годы многие российские банки уделяют все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

  Залог недвижимости всегда являлся одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (он же залогодержатель) вправе в случае не исполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из порученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных – способов вложения капитала, в связи с тем, что цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.

Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под  невысокий процент. Ипотечные ссуды  используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как  жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым  для получения запрашиваемой  ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что  в подавляющем большинстве случаев  залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.

   Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом: земельные участки (в т.ч. участки из состава земель сельскохозяйственного назначения); предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.

  Предмет ипотеки должен принадлежать залогодателю на правах собственности или полного хозяйственного ведения. Участник общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников) может оформить ипотеку только при наличии письменного согласия всех собственников, а участник общей долевой собственности вправе заложить свою долю без их согласия.

  Все вышесказанное подчеркивает большое социальное значение ипотечного кредитования, которое, во-первых, может служить инструментом создания среднего класса в России, а во-вторых, социальной базой решения демографической проблемы.

 Таким образом, ипотека  является в настоящее время  одним из эффективных инструментов  решения многих важных социальных, экономических и правовых проблем,  существующих в нашей стране. Тем не менее, по мнению многих  специалистов, в экономическом аспекте  у ипотечного кредитования имеется  наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить  эти проблемы непросто, но, с другой  стороны, не делая попыток к  их решению, невозможно повысить  эффективность ипотечного кредитования.

Объектом курсовой работы, является рынок ипотечного жилищного кредитования в России. Предметом рассмотрения – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного жилищного кредитования.

  Цель работы заключается в изучении механизма ипотечного жилищного кредитования физических лиц.

  В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

- проанализировать понятие, особенности ипотечного жилищного кредитования;

- рассмотреть процесс ипотечного жилищного кредитования физических лиц;

- изучить организацию ипотечного жилищного кредитования физических лиц в ОАО "Газпромбанк";

- выявить проблемы ипотечного жилищного кредитования физических лиц и разработать пути их решения;

Научной и методической основой  работы послужили законодательные  и иные нормативные акты, работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, а также  труды по экономике, финансам, теории кредита.

Работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Глава 1. Теоретические  основы ипотечного жилищного кредитования физических лиц

 
1.1. Понятие ипотечного жилищного кредитования

Согласно О.В. Корниенко, кредит - представляет собой отношения между кредитором и заемщиком по поводу займа и возврата денег или других товаров [13,с135].

Ковалева А.М. определяет кредитование как одно из важнейших  направлений деятельности банка. На нем основываются активные операции банка. Кредитование заемщиков осуществляется в различных формах; в зависимости  от обеспечения кредит предоставляется  на различные сроки; одинаковым для  всех кредитных операций остаются основные принципы кредитования, как общие, так  и специфические [12,с396].

Слово «ипотека» имеет  греческое происхождение. Ориентировочно возникновение ипотечного кредита  относится на 6-7 века до н.э.

Существует два понятия  ипотеки. В узком смысле слова «ипотека»- это залог недвижимого имущества, а в широком - это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества.

Согласно Г.Н. Белоглазовой ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества  [7,с210].

Нешитая А.С. определяет ипотечный кредит, как вид кредита, представляемый банками, специализирующихся на выдаче долгосрочных займов под залог основных средств или имущественного комплекса заемщика [17,с484].

Тарасов В.И. рассматривает  ипотечный жилищный кредит как тип  экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого  имущества.

Ипотечный жилищный кредит - это кредит, полученный под залог недвижимости. Обычно в качестве залога выступает именно приобретаемое жилье. Но в качестве залога может выступать и уже имеющаяся недвижимость. Более того, как таковой, ипотечный кредит может быть получен и для целей, не связанных с приобретением недвижимости [19,с162].

Ипотечное кредитование —  долгосрочная ссуда, предоставляемая  юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых  зданий, помещений, сооружений.

Объектом ипотечного кредитования является приобретаемое жилье, субъектом выступают кредитные организации, коммерческие банки, и как отдельный вид организаций - ипотечные банки.

Согласно ФЗ от 16.07. 98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. От 24.12.02), в качестве имущества, которое может выступать предметом ипотеки:

• Земельные участки, за исключением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же сельскохозяйственные угодий из составов земель сельскохозяйственных организаций;
• Предприятия, а так же здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящих из одной или нескольких изолированных комнат;
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимозависимых  элементов (Приложение 1).

Отличительные особенности  ипотеки заключается в следующем  [7,с210]:

• Ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.
• Предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано,- предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.
• Предмет ипотеки остается во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.
• Договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом- закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
• В случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор в праве требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Можно выделить принципы ипотеки:

• Гласность - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге.
• Специальность - возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме.
• Достоверность - записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений.
• Старшинство – преимущество одного закладного права перед другими в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу
• Бесповоротность - ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре.
• Неприменимость погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам [7,с211].

В настоящее время ипотека  в России регулируется частью первой Гражданского Кодекса Российской Федерации, а так же:

1. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»(в редакции от 05.02.04г.).
2. Федеральный закон от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции от 09.06.03г.).
3.        Федеральный закон от 11.11.03г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ЦБ».
4. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ».
5. Постановление Правительства РФ от 25.08.01 № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Ипотечный кредит - это ссуда под строго определенный залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае невозврата кредита заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для  финансирования приобретения, постройки  или перепланировки, как жилья, так  и производственный помещений, а так же освоения земельных участков.

Галанова В.А. выделяет различные  виды ипотечных кредитов (Приложение 3).

Ипотечные кредиты предоставляются  на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение  кредита по времени, уменьшая тем  самым размер ежемесячных выплат. Первоначальный платеж составляет от 10 до 25% стоимости приобретаемой  недвижимости.

Ипотечное кредитование считается  относительно низкорискованной банковской операцией, поскольку большая часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на плечи заемщика и инвестора. При этом банк, используя различные виды ипотечных ссуд, так же снижает свои риски. Однако это возможно только при условии, что оценка кредитоспособности заемщика и оценка недвижимости проведена верно. Поэтому ипотечное кредитование требует от персонала банка высокой квалификации и специальных знаний, а важнейшим моментом ипотечного кредита является оценка собственности, предлагаемой в качестве его обеспечения. Оценщики должны определить цену недвижимости, подтвержденной влиянию целого ряда факторов. Между тем точность оценки является основой ипотечного кредита, поскольку ошибки в оценке залога могут дорого обойтись кредитору [19,с162].