Договор аренды

Содержание

1. Теоритическая часть

Введение......................................................................................................................3

1.1.Понятие договора аренды....................................................................................4

1.2.Предмет договора аренды.....................................................................................6

1.3. Существенные условия договора........................................................................7

1.4. Изменение, расторжение или  прекращение действия договора.....................9

Заключение.................................................................................................................12

2. Практическая часть

2.1. Задача...................................................................................................................14

Список использованной литературы.......................................................................20

Приложения...............................................................................................................21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Теоритическая часть

Введение

      В гражданском праве  наряду с обязательствами по передаче имущества существует другая  группа обязательств , которая предусматривает передачу имущества во временное  пользование. Эти обязательства составляют самостоятельную группу правоотношений, особенностью которых является их срочный характер и сохранение за первоначальным владельцем  права собственности  или иного вещного права на предмет обязательства.

    Предметом таких отношений прежде всего становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, не может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое иму-щество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду, доход.

   Такого рода обязательства порождаются договорами аренды: прокат, аренда зданий и сооружение, финансовая аренда (лизинг), аренда транспортных средств.

    В настоящее время  договор аренды приобретает все  большее значение, поскольку с  развитием общественных отношений, бурным развитием технологий, вынуждено  изменяться и право, регулирующее эти  отношения. На сегодняшний день мало кто в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, а благодаря аренде граждане в состоянии приобрести хотя бы право на это имущество, с последующим его выкупом (по их желанию).

    Целью контрольной работы является исследование общих положений договора аренды.

     Задача, данной работы состоит в изучении общей  характеристики договора аренды.

    Предметом исследования выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды.

 

 

1.1. Понятие договора  аренды

      Аренда является одним из традиционных видов гражданско-правовых договоров. Брагинский М. М., Витрянскийй В.В. «Договорное право» Кн. 2. М, 2000г.. С. 380.

      В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава (гл. 34), включающая в себя свыше шестидесяти статей. Данная глава построена по  одному принципу, что и другие главы, регулирующие сложные  договоры, которые имеют свои разновидности договорных обязательств ( напр. купля-продажа, подряд и др.). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (аренда предприятий, аренда зданий и сооружений, прокат).

   По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) (ст. 608 ГK) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату, во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендную плату  и пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным  договором (ст. 606 ГК РФ). При этом плоды, продукция и доходы, которые получены арендатором в результате использования  арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

     Право  пользования арендованным имуществом  может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Такой договор аренды включает некоторые элементы купли-

 

продажи, однако не относится к числу смешанных. В отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2. Предмет договора  аренды

    Согласно  ст.  607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и  другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

      В договоре аренды должны быть  указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее  передаче арендатору в качестве  объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

    Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

    Предмет договора является существенным условием договора аренды, в равной степени как и всякого иного гражданско-правового договора.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Существенные условия  договора

      К существенным в силу закона не отнесены даже такие важные для аренды условия, как срок (учитывая временный характер владения и пользования арендованным имуществом) и размер платы за аренду, исходя из возмездности данного договора.

  Согласно п. 1 ст. 432 ГК, в котором содержится определение существенных условий договора, к каковым относятся условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

     Среди всех условий всякого договора необходимо выделять те условия, которые отражают природу договора и поэтому включаются законодателем в само определение того или иного договора.

       При рассмотрении определения договора аренды, мы уже дали его в первом пункте, можно сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате относятся к существенным условиям договора аренды.

     Первым  среди всех существенных условий  гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения

     Вторая  группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно  в тексте ГК (п. 1 ст. 432), включает в  себя условия, необходимые для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.

 

     Третью группу существенных условий договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

       При отсутствии в договоре  аренды условия о сроке его  действия договор считается незаключенным. ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости - за три месяца (п.п. 1, 2 ст. 610).

     Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных  видов аренды или аренды отдельных  видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4.  Изменение, расторжение  или  прекращение действия договора

      Изменение содержания договора по общему правилу  возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. Соглашение об изменении договора совершается  в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов  или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК). Таким образом, соглашение об изменении договора аренды недвижимости должно быть составлено в форме единого документа. При недостижении соглашения по вопросу изменения условий договора требование об изменении условий договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

     При изменении договора обязательства  сторон сохраняются в измененном виде и считаются измененными  с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении  договора.

     Расторжение договора по решению суда, в соответствии с ГК, возможно лишь при существенном нарушении договора одной из сторон, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором (ст. 450 ГК). ГК называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора.

     Арендатор вправе обратиться в суд с иском  о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное  в аренду имущество, либо создает препятствия  в пользовании имуществом; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 612 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон с соблюдением

 

специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

     Изменение и расторжение договора может  быть произведено в связи с  существенным изменением обстоятельств.

     По  общему правилу, договор прекращается по истечении его срока. Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то сторона, отказывающаяся от договора, обязана предупредить об этом другую сторону за три месяца. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, договор считается возобновленным на неопределенный срок с момента истечения предыдущего срока договора. За все время незаконного использования имущества арендатор должен уплатить арендодателю арендную плату.

     В соответствии со ст. 621 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право при заключении договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды. А если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если договор считается возобновленным на тех же условиях, что и ранее действовавший, то при заключении договора на новый срок арендатор имеет лишь преимущественное право перед другими лицами на заключение договора, не обязательно на тех же условиях. Части первой п. 1 ст. 621 несколько противоречит часть вторая того же пункта, согласно которой при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут изменены по соглашению сторон. Получается, что если арендатор имеет возможность заключить договор аренды с третьими лицами на более выгодных для себя условиях, он не вправе понудить арендатора к изменению условий договора в свою пользу, что противоречит принципу заключения договора на новый срок

 

“при прочих равных условиях” с другими лицами. Это правило фактически приравнивает заключение договора на новый срок к возобновлению договора.