Контрольная работа по "Экономика недвижимости"

Содержание

1. Контрольное задание №1	4
2. Контрольное задание №2	6
3. Контрольное задание № 3 4. Контрольное задание  № 4 Список литературы	9 13   14

 

 

Контрольное задание №1

При купле-продаже квартир или комнат определяется их реальная стоимость. Стоимость квартиры или комнаты определяется исходя из инвентарной стоимость 1 кв. метра строения общей площади с учетом повышающих или понижающих коэффициентов.

Повышающие коэффициенты учитывают потребительские качества жилья по уровню его комфортабельности, наличия коммунальных услуг и т.д.

Оценка стоимости свободного жилого помещения,  инвентаризационной стоимости 1 кв.м. строения в котором продается квартира, и системы коэффициентов, учитывающих фактический уровень ее потребительских качеств:

Скв = Сн* П*КПКК,

Где Скв – стоимость свободной квартиры, руб.;

Сн – инвентаризационная стоимость 1 кв.м. строения, исчисляемая районным проектно-инвентаризационным бюро в целях налогообложения по состоянию на текущий год, руб.;

П – общая площадь квартиры, кв.м.;

КПКК – суммарный коэффициент, учитывающий потребительские качества квартиры.

Суммарный коэффициент определяется по следующей формуле:

КПКК = К1 +К2 + К3 + К4 +….+ Кn,

Где К1, К2, К3, К4,….Кn - коэффициенты потребительских качеств.

Требуется оценить стоимость свободной квартиры государственного  жилого фонда. Инвентаризационную стоимость 1 кв.м. строения, расположенного в черте города условно принять равной 15300 руб.

 

ПАСПОРТ СВОБОДНОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Квартира №150 в доме № 3  по улице Брусилова
Характеристика строения, наименование балансодержателя Год постройки 1956 Материал стен кирпич Количество этажей 5 Стоимость 1 кв. м. В ценах для налогообложения по состоянию на текущий год 15300 руб. (Сн)		Характеристика квартиры Общая площадь 30,4 кв.м. Количество комнат в квартире 1 Жилая площадь 18 кв.м. В том числе по комнатам 18 Площадь вышеупомянутого помещения в распоряжении владельца 30,4 кв.м. (П)
Коэффициент потребительских качеств (ненужное вычеркнуть)
Этаж	Первый или последний Между первым и последним		0,00 0,47
Высота помещения	2,50 м и менее более 2,5 более 2,75 более 3,00		0,00 0,35 0,66 0,9
Комнаты	Все смежные имеются изолированные		2,00 2,45
Площадь кухни	Менее 8,00 кв.м. от 8,00 до 11,00 кв.м. более 11,0 кв.м.		0,00 0,45 0,60
Площадь подсобных помещений (включая кухню)	Менее 10,00 кв.м. от 10 до 15 кв.м. более 15 кв.м.		0,00 0,30 0,45 0,57
Санузел	Совмещенный раздельный		0,00 0,40
Балкон или лоджия	Нет балкон (за каждый) лоджия (за каждую)		0,00 0,18 0,45
Лифт (на первом этаже не учитывается)	Нет Есть		0,00 0,45
Мусоропровод	Нет в квартире на лестничной клетке		0,00 0,18 0,21
Ванна	Нет есть		0,00 0,40
Горячее водоснабжение	Отсутствует или от дровяной колонки Центральное или от газовой колонки		0,00   0,40
Телефон	Нет есть		0,00 0,12
Интернет	Нет есть		0,00 0,12
Ориентация окон жилых помещений	Юг, восток (за каждую комнату) Запад, юго-запад (за каждую комнату) Север, северо-восток, северо-запад		0,09 0,03   0,00
Удаленность от метро	1-2 остановки 3-4 остановки более 4		0,31 0,12 0,00
Удаленность от остановки транспорта	Менее 5 минут ходьбы 5-10 минут более 10 минут		0,31 0,11 0,00
Число нанимателей (в коммунальной квартире) или собственников жилого помещения	1 2 3 4 и более		2,00 0,60 0,45 0,00
Суммарный коэффициент потребительских качеств КПКК = 0,47+0,35+0,00+0,00+0,00+0,18+0,00+0,00+0,40+0,40+0,12+0,12+0,03+0,31+2,00 = 4,38 Стоимость свободного жилого помещения (С) С = Сн*П* КПКК = 15300 * 30,4 * 4,38 = 2037225,6 руб.

 

 

 

2. Контрольное задание № 2

2.1 Задача К2.1.

 

Определить размер суммы, который должен быть депонирован сегодня при учете следующих условий:

 

Исходные данные	Вариант
	3
Начисляемый процент за год	7
Период (лет)	3
Размер остатка на счете по истечении ряда периодов, т. руб.	15

 

Решение:

,

 

Ответ: 12244 р.

 

2.2 Задача К2.2.

 

Определить стоимость участка земли без учета налоговых и прочих отчислений при следующих условиях:

Исходные данные	Вариант
	3
Стоимость земельного участка на сегодняшний день, тыс. р.	45
Процент увеличения стоимости земли  в год	2
Период (лет)	8

 

Решение:

FV = PV × (1 + i)n ,

FV = 45000 × (1 + 0,02)8 = 52724,67 руб.

 

Ответ: 52724,67 руб.

 

2.3 Задача К2.3.

 

Определите текущую стоимость ипотечного кредита, выданного на следующих условиях:

 

Исходные данные	Вариант
	3
Размер ежегодных выплат по ипотеке, т. руб.	4
Срок предоставления кредита, лет	10
Ставка процента (дисконта)	15

 

Решение:

PV = PMT ×

,

PV = 4000×

= 20075,07 руб.

 

 

Ответ: 20075,07 руб.

 

2.4 Задача К2.4.

 

Рассчитать текущую стоимость арендных платежей поступающих в конце периода при следующих условиях:

 

Исходные данные	Вариант
	3
Размер периодических платежей в год для первых пяти лет, т. руб.	11
Размер периодических платежей в год для последующих десяти лет, т. руб.	15
Размер номинальной годовой  процентной ставки, %	7

 

 

Решение: найдем текущую стоимость арендных платежей с помощью формулы для вычисления текущей стоимости обычного аннуитета:

;  где - сумма аннуитетного платежа за первые пять лет;  - сумма аннуитетного платежа для последующие десять лет.

Формула дисконтирования: ,      где PV — текущая стоимость, S —текущая стоимость арендных платежей, i — процентная ставка, n — число периодов начисления процентов.       

S1= 11000*(1+0,07)5 = 15428,7 руб.

S1= 15000*(1+0,09)10 = 35510,5 руб.

 

S = 15428,7 + 35510,5 = 50939,2 руб.

Ответ: текущая стоимость арендных платежей 50939,2 руб.

 

 

3. Контрольное задание №3

 

Предложить рекомендации покупателю относительно целесообразности покупки офисного здания, принимая во внимание приведенные в условии данные о предполагаемой эксплуатации будущей собственности.

 

Исходные данные

Исходные данные	Варианты
	4
1. Продажная цена офисного здания, млн. руб.	500
2. Общая площадь офисного здания, кв. м	3300
3. Размер арендной платы до предполагаемой реконструкции, т. руб. за 1 кв. м.	25
4. Количество секций после реконструкции здания	3
5. Размер арендной платы после  реконструкции, тыс. руб. за 1 кв. м	35
6. Стоимость реконструкции, млн. руб.	50
7. Размер постоянных расходов, т. руб.	10000
8.Предполагаемое увеличение  постоянных расходов, % в год	8
9. Ставка арендной плати, начиная с  4-го года, т. руб. за 1 кв. м	30
10. Увеличение операционных расходов с начала  7-го года, % в год	4
11. Ставка арендной платы, начиная с 7-го года,  т. руб. в год за 1 кв. м.	30
12. Ставка капитализации, % годовых, первые  два года. с 3-го по 5-й год  с 6-го по 8-й год	9 12 12
13. Стоимость офисного здания по истечении 8 лет эксплуатации,  млн. руб.	500
14. Ставка дисконта после 8 лет эксплуатации,  % годовых.	10

 

Для поэтапного выполнения задания необходимо:

Заполнить таблицу для определения текущей стоимости арендных платежей

2. Рассчитать текущую стоимость  от перепродажи офисного здания  через 8 лет эксплуатации.

3. Определить общую (текущую) стоимость  недвижимости с учетом стоимости  арендных платежей и текущей  стоимости от перепродажи недвижимости (сумма п.1 и п.2).

Результаты расчетов

Год	Валовой доход	Постоянные расходы	Операционные расходы	Рас- ходы на реконструкцию	Периодический поток дохода	Ставка дисконта	Текущая стоимость
1	2	3	4	5	6	7	8
1	82500	-	-	-	-	9	75688
2	82500	-	-	-	-	9	69439
3	57750	10000	5775	50000	51975	12	-2250
4	115500	10800	11550	-	103950	12	104700
5	115500	11664	11550	-	103950	12	103836
6	115500	12597	11550	-	103950	12	102903
7	99000	13605	12012	-	86988	12	85395
8	99000	14693	12492	-	86508	12	84307

 

Валовой доход 1,2 год = 3300 * 25 = 82500 тыс.руб.

Валовой доход 3год = 35 * 3300*2/3 * 9/12 = 57750 тыс.руб.

Валовой доход 4,5,6 год = 35 * 3300 = 115500 тыс.руб.

Валовой доход 7,8 = 30 * 3300 = 99000тыс.руб.

 

Постоянные расходы 4 год = 10000 + 8% = 10800тыс.руб.

Постоянные расходы 5 год = 10800+8% = 11664 тыс. руб.

Постоянные расходы 6 год = 11664 + 8% = 12597 тыс. руб.

Постоянные расходы   7 год = 12597 + 8% = 13605 тыс. руб.

Постоянные расходы  8 год = 13605 + 8% = 14693 тыс. руб.

 

Операционные расходы 3,4,5,6 годы составляют 10% от аренды.

Операционные расходы 7 и 8 годы на  4 % больше предыдущего года.

Периодический поток дохода = «валовой доход» – «операционные расходы» (2 столбец минус 6 столбец).

Определим дисконтированный денежный поток по формуле:

DCF =

,

  где NOI –  чистый операционный доход;

i – ставка дисконтирования;

n – анализируемый год.

1 год: DCF =75688 тыс. руб;

2 год: DCF =69439 тыс. руб.;

3 год: DCF =41105 тыс руб;

4 год: DCF =73402 тыс. руб;

5 год: DCF =65538 тыс. руб;

6 год: DCF =58516 тыс. руб;

7 год: DCF =44783 тыс. руб.;

8 год: DCF =39984 тыс. руб..

Определим текущую стоимость арендных платежей:

3  год: 41105 – 10000 – 50000 = -2250 тыс. Руб.

4 год: 73402 – 10800 = 104700 тыс. руб. и т.д.

Итого: 624018 тыс. руб.

 

Рассчитаем текущую стоимость от перепродажи офисного здания, через 8 лет эксплуатации:

PV =

,

где DCF8 – дисконтированный денежный поток последнего 8-го года.

R – коэффициент капитализации.

 PV =38168/0,12= 318067 тыс. руб.

Определим текущую стоимость недвижимости с учетом стоимости арендных платежей и текущей стоимости от перепродажи недвижимости:

624018 тыс. руб. + 318067 тыс. руб. = 942085тыс. руб.

 

Рекомендации: я считаю, что покупка офисного здания не целесообразна, т.к. текущая стоимость недвижимости аккумулирует все будущие доходы от владения объектом недвижимости и показывает ту предельную цену, при которой затраты на его приобретение окупятся за время владения им. В нашем примере предельная цена составляет 942085 тыс. руб . за 8 лет владения, а планируемая цена продажи здания по истечению 8 лет составляет 500 000 тыс .руб.

 

 

 

 

 

4. Контрольное задание №4

 

Вопрос № 7: Обоснуйте различие между сложным и простым процентом.

 

С экономической точки зрения метод сложных процентов является более обоснованным, так как он выражает возможность непрерывного реинвестирования (повторного вложения) денежных средств. Тем не менее, для краткосрочных (продолжительностью менее года) финансовых операций чаще всего используется метод простых процентов. Тому есть несколько причин: