Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

1. Какие условия необходимы для определения рыночной стоимости недвижимости?

 

 Рыночная стоимость - под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает: 

1.  
   У каждой из сторон сделки имеются мотивы для её совершения и при этом у каждой из сторон нет принуждения к совершению этой сделки;
2.  
   Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект сделки, а другая сторона не обязана покупать объект сделки;
3.  
   Стороны сделки хорошо осведомлены о её предмете и действуют в своих интересах;
4.  
   Объект сделки представлен на рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов сделки;
5.  
   Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении какой-либо из ее сторон не было.

1. На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно.

2. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым.

3. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

4. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

 

2. Для оценки какого из перечисленных типов недвижимости в наибольшей степени подходит метод сравнительных продаж

Ответ:

Дома первых массовых серий (хрущевки)

3. Назовите основные критерии применения метода парных продаж , используемые в сравнительном подходе.

1) права собственности  на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия и время продажи;

4) местоположение;

5) физические характеристики.

Различными сегментами рынка  недвижимости используются разные единицы  сравнения.

Единицы сравнения земли:

§  цена за 1 га;

§  цена за сотку;

§  цена за 1 фронтальный метр;

§  цена за 1 м².

Единицы сравнения застроенных  участков:

·          цена за 1 м² общей площади;

·     цена за 1 м² чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

·         цена за 1 м³.

 

 

4. Как рассчитать валовый рентный калькулятор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

 ,

где 

Цоб	- вероятная  цена продажи оцениваемого объекта;
ПВДо	- валовой  доход от оцениваемого объекта;
ВРМа	- усредненный  валовой рентный мультипликатор;
Цia	- цена продажи  i-го сопоставимого аналога;
ПВДia	- потенциальный  валовой доход i-го сопоставимого  аналога;
m	- количество  отобранных аналогов.

 

5. Как вносятся процентные поправки характеризующие условия сделки, при использовании сравнительного метода оценки недвижимости?

Процентные поправки, как правило, вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Рассуждения при этом сводятся к следующему: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно  отнести, например, поправку на местоположение, износ, время продажи.

 

6. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости (учитывая правила внесения корректировок) по данным аналогичной продажи. Аналог был продан за 6000 тыс.рублей .

А.Условия продажи 0,95

Б Льготное финансирование- 0,93

В.Передача права  на объект -0,85

Г.Дата продажи -1,35

Д.Местоположение-0,96

Е.Год постройки -1,15

Решение

V = = 6715,518 тыс.руб.

 

7. Известна следующая информация по рыночным продажам:

Характеристики	Объекты
	1	2	3	4
Площадь , кВ.м	250	250	300	300
Сад	+	-	+	-
Гараж	+	+	+	-
Цена  продажи,тыс.руб	3400	3200	4700	4200

Определите денежные корректировки:

1. На разницу площади
2. На наличие сада
3. На наличие гаража

Решение

	1	2	3	4	Сравниваем
Площадь, м2	150	150	200	200
Корректировка			-1300	-1300	1и3
Сад	+	-	+	-
Корректировка	-200		-200		1и2
Гараж	+	+	+	-
Корректировка	-300	-300	-300		2и4 3и4
Цена продажи	3400	3200	4700	4200
Суммарная корректировка	-500	-300	-1800	-1300
Скорректированная цена	2900	2900	2900	2900

 

 

8.  Необходимо оценить промышленное здание .Известно что наличие охраны оценивается – в 400 тыс рублей, загрузочной двери -300 тыс.рублей; ограждения -900 тыс.рублей; прирост стоимости 11% в год. Данные по аналогичным продажам указаны в таблице:

 

 

Характеристика	Объект  оценки	Аналоги
		1	2	3
Цена  продажи. Тыс руб		70000	63000	71500
Дата  продажи		Раньше  на 1 год	Раньше  на 2 года	сейчас	11%
Охрана	+	+	+	-	400
Загрузочные двери	1	0	2	0	300
Ограждение	+	-	-	+	900

 

Решение

Характеристика	Объект  оценки	Аналоги
		1	2	3
Цена  продажи. Тыс руб		70000	63000	71500
Дата  продажи		70000*1,11=77700	63000*(1,11)2=7762,23	71500
Охрана	+	0	0	400
Загрузочные двери	1	300	-300	300
Ограждение	+	900	900	0
Итого корректировок		1200	600	700
Откорректированная  цена		78900	78222,3	72200

 

 

Рассчитаем средневзвешенную цену объекта

76553,7

 

 

 

9. Чистый доход от  эксплуатации  объекта недвижимости за истекший год  составил 75000 рублей. Определите цену объекта исходя из следующих данных  по определенным продажам.

№ п/п	Цена  тыс.руб	Годовой доход		Расчетный показатель
		чистый	валовый
1	450000		За  истекший год 60000
2	65000	За  истекший год 12000
3	320000	За  истекший год 55000
4	530000	За  истекший год 80000
5	510000	Прогнозируемый  на следующий год  70000
6	470000		Прогнозируемый  на следующий год 73000
7	490000	За  истекший год 72000

 

Решение

V_ост.зд.450 тыс.

И_о=10%

И_в=100%:50=2

R=И_о+И_в=10%+2%=12%

ЧОД_об=75 тыс.

ЧОД_зд=6000*0,12=60 тыс.

ЧОД_зд.ц.=75*60=120 тыс.

V_зд.ц=+120:V_об=650+120=770 тыс.

 

 

 

10 . Объект сравнения продан 10 месяцев  назад. Анализ рынка показывает  устойчивую тенденцию роста цен  на данный тип недвижимости  на 1.2% в месяц. Определить вид  и сумму корректировки.

Решение

Корректировка на время продажи равна (это индекс на который нужно домножить цену):

  (1,012)¹⁰=1,127

Вид: корректировки с целью исправить саму цену, то есть чтобы цена аналога отвечала условиям оцениваемой стоимости (по структуре и времени действия);

11. Себестоимость строительства бани равна 4500 тыс.руб., прибыль застройщика – 15%. Известно что недавно были проданы: коттедж, аналогичный  оцениваемому с баней – за 41000 тыс.руб., аналогичный но без бани , -за 35800. Определить величину корректировки на наличие бани.

Решение:

	1	2	3
Цена	41000	35800	?
Налич. бани	+	-	+

 

 

 

 

Корректировка = =5187.5

 

3.1

1. Приведите примеры внешнего  износа объектов невижимости.

Примером   внешнего   износа  может быть изменение условий окружения, приведшее к снижению ставки арендной платы, по которой реально сдавать в аренду площади здания в будущем, или планируемый снос здания, или перепланировка.

2. В чем состоит сущность  функционального устаревания объектов  недвижимости?

Функциональный  износ  характеризует уменьшение стоимости имущества вследствие потери им способности использоваться по своему прямому назначению.

К функциональному  износу  относят снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям. Причины функционального  износа :  
 
• недостатки, требующие добавления элементов;  
 
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;  
 
• сверхулучшения. 

 

3. Какой вид стоимости  базируется на принципе замещения  или воспроизводства элементов  недвижимости, подверженных риску  уничтожения? (среди вариантов нет верного ответа)

Страховая стоимость  предприятия - размер выплаты по страховому договору при условии наступления  страхового события – потери или  повреждения застрахованных активов. Чтобы определить стоимость страхуемых активов компании, используются такие  понятия, как восстановительная  стоимость и стоимость замещения. Восстановительная стоимость –  текущие затраты, необходимые на восстановление точной копии всех активов  предприятия. Стоимость замещения  определяется как величина затрат на замещение данного актива другим того же вида и состояния и способного равным образом удовлетворить пользователя.