Контрольная работа по "Экономике недвижимости"

1. Участники  и источники процесса финансирования  недвижимости

Традиционно участников процесса финансирования недвижимости делят на следующие категории:

– федеральные и местные органы власти и управления;

– кредитно-финансовые учреждения;

– инвесторы и пр.

Федеральные и местные  органы власти и управления обеспечивают экономико-правовые отношения между  участниками процесса финансирования недвижимости. Государство обеспечивает соблюдение норм и правил, связанных  с функционированием рынка недвижимости; регулирует вопросы зонирования, градостроительного развития и регистрации прав собственности на объекты недвижимости; устанавливает льготы либо накладывает ограничения (законодательные ограничения, особенности налогообложения) на инвестиции в недвижимость. Кроме того, государство выступает как собственник множества объектов недвижимости.

Кредитно-финансовые учреждения предоставляют капитал инвесторам, не располагающим достаточными средствами.

В качестве инвесторов выступают  физические и юридические лица (резиденты и нерезиденты), которые приобретают недвижимость и поддерживают ее в функционально пригодном состоянии.

Инвесторов можно разделить  на два типа:

1) активные – финансируют и занимаются строительством, развитием или управлением объекта;

2) пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие.

В настоящее время  на рынке недвижимости получил развитие девелопмент – особый вид профессиональной деятельности по управлению инвестиционным проектом в сфере недвижимости, одна из задач которой заключается в снижении рисков, связанных с развитием недвижимости. Девелопер – организатор, деятельность которого можно разбить на три этапа:

1) анализ возможности реализации проекта: учитываются состояние и тенденции изменения законодательства, потребительских предпочтений, финансово-экономических условий, перспективы развития региона;

2) разработка плана реализации проекта: определяется площадь требуемого для реализации проекта земельного участка, выбирается местоположение с соответствующим окружением, коммуникациями, выполняется оценка эффективности проекта. Затем определяются источники финансовых ресурсов, получается разрешение на строительство и т.п.;

3) реализация инвестиционного проекта: привлечение финансовых ресурсов, проектно-строительных организаций, контроль хода строительства, аренда или продажа объекта полностью или по частям.

Источники финансирования капитальных вложений: государственные  средства, средства местного бюджета (муниципальные), собственные финансовые ресурсы  предприятий и частных лиц, привлеченные средства, средства инвесторов.

 

2.  Виды прав  на недвижимость, подлежащую оценке

Перечислим наиболее часто встречающиеся   виды   прав   на недвижимость, подлежащую оценке:

Право собственности.

Право оперативного управления.

Право хозяйственного ведения.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Аренда или наём.

Сервитут.

Право пожизненного проживания.

собственность на недвижимость представляет собой пакет прав, причем эти права по законодательству обычно можно разделять и продавать по отдельности. Принцип экономического разделения гласит, что права на недвижимость следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Разделение может происходить по-разному, например:

- физическое — разделение на воздушное пространство, поверхность земли и ее недра или подразделение участка земли

- разделение времени  владения — аренды, пожизненные  владения, будущие имущественные  интересы;

- разделение прав на пользование — права на пользование другими лицами, лицензии, юридически оговоренные ограничения;

- разделение по видам прав на собственность — совместные аренды, партнерства, трасты, корпорации, опционы, контакты, оговоренные условиями продажи;

- разделение по видам участия в собственности — первые закладные, производственные закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Экономическое разделение имеет место, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интересов, в результате чего общая стоимость возрастает

3. Общая характеристика  затратного подхода к оценке  недвижимости

Подход с точки зрения затрат основан на предположении  о том, что затраты на строительство  здания и затраты на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимого имущества.

На сбалансированном и совершенном рынке-недвижимости рыночные издержки на создание объекта  недвижимости, рыночная информация по продажам аналогов и капитализированный доход от объекта недвижимости должны соответствовать одному и тому же значению стоимости, которое уравновешивает в каждый текущий момент времени силы спроса и предложения.

В силу ограничений методов  сравнительного и доходного подходов затратный подход получил широкое применение.

Существует целый ряд  объектов недвижимости, которые трудно оценить с помощью метода сравнения  продаж или капитализации  дохода. К ним относят школы, больницы, здания почты и т.д. Для таких зданий трудно найти данные о продажах сравнимых объектов. Кроме того, предназначение этих сооружений не направлено на получение дохода.

В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. Доходы, которые приносит недвижимость, также уменьшаются. В результате этого применение метода сравнения продаж и метода капитализации дохода становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности. Аналогичная ситуация может сложиться на рынке уникальных объектов, которые продаются очень редко или вообще не продаются. Единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости - применение затратного подхода.

Так как затратный  подход предполагает отдельную оценку земли и сооружений, то он, в первую очередь, подходит для применения в  сфере страхования, где страхуемые объекты должны быть отделены от не страхуемых.

В случае определения  базы для налогообложения специализированной собственности затратный подход также является основным методом определения стоимости. К базовой стоимости земельных участков и улучшений применяются различные ставки налогообложения, что обусловливает необходимость раздельной оценки объектов недвижимости. Техника такой оценки основывается преимущественно на затратном подходе.

Расчет стоимости недвижимости на основе затратного подхода включает следующие основные этапы:

1. Расчет стоимости  земельного участка. 

2. Расчет полной стоимости строительства.

3. Оценка износа объекта  оценки.

4. Оценка рыночной  стоимости объекта оценки (п.1, 2, 3).

 

1. Расчет стоимости земельного участка

Оценка стоимости земельного участка проводится на основании "Методических рекомендаций по оценке стоимости земельных участков ", утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.02 г. №568-р.

Основными методами оценки в соответствии с вышеуказанным  положением являются:

- метод сравнения продаж;

- метод выделения; 

- метод распределения; 

- метод капитализации земельной ренты;

- метод остатка; 

- метод предполагаемого  использования. 

 

2. Расчет полной стоимости строительства

Термин "полная стоимость  строительства" подразумевает стоимость  строительства точной копии оцениваемого сооружения либо стоимость строительства на этом же участке современного сооружения, которое имеет полезность, равную полезности оцениваемого сооружения. Так как обе стоимости обеспечивают инвестору одинаковую полезность, то обе они могут рассматриваться как стоимость строительства для инвестора.

Полная стоимость строительства  включает стоимость строительства  и предпринимательский доход, или, как его еще называют, прибыль  предпринимателя.

Стоимость строительства  состоит из прямых издержек на строительство (расходов, непосредственно связанных со строительными работами на объекте) и косвенных издержек (расходов, необходимых для организации и сопровождения процесса строительства). Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный объект. Прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Оценка стоимости строительства  осуществляется с помощью:

- метода сравнительной  единицы (метода укрупненных обобщенных  показателей стоимости);

- метода укрупненных  элементных показателей стоимости; 

- метода единичных  расценок (метода поэлементной оценки  затрат).

Затратный подход определения  рыночной стоимости недвижимости является, с одной стороны, обязательным элементом процедуры определения рыночной стоимости, а с другой - зачастую единственным инструментом для получения представления о стоимости недвижимости.

Вместе с тем затратный  подход имеет свои ограничения:

- для объектов со  значительным сроком службы возникают  трудности с определением величины  износа;

- результаты затратного  подхода отражают стоимость полного  права собственности, поэтому  при оценке частичных прав  собственности необходима их корректировка;

- разница между величиной  инвестиционных издержек и рыночной  стоимостью улучшений. 

 

Задача 6.

Определить текущую  стоимость денежного потока при  ставке дисконта 12 %, денежные средства поступают в конце года:

1 год – 1 200 тыс. руб.

2 год – 1 000 тыс. руб.

3 год – 500 тыс. руб. 

4 год – 2 000 тыс. руб.

5 год – 4 000 тыс. руб.

Текущая стоимость = 1 200 / ( 1 + 0,12) + 1 000 / ( 1 + 0,12)² +  500 / ( 1 + 0,12)³  +  2000 /(1 + 0,12)⁴ + 4000 /( 1 + 0,12)⁵ = 10 545,22 тыс. руб. 

 

Задача 12. За 7 лет стоимость активов возросла с 1200 у.е. до 3190 у.е. определить ставку процента, по которой происходило ежегодное начисление процента.

S=Р(1+i)ⁿ

1 200 (1+ i)⁷ =  3 190  у.е.

(1+ i)⁷  =  3 190 / 1 200 = 2,658

1+ i  = 1,15

i  = 0,15 ( 15 %)

 

Задача 13.  Стоимость одного квадратного метра офиса составляет 180 у.е. ежегодно повышается на 5 %. Определить стоимость одного квадратного метра офиса через 5 лет.

S=Р(1+i)ⁿ

S=  180 * (1+ 0,05)⁵ = 229,73 у.е.

Стоимость одного квадратного  метра офиса через 5 лет - 229,73 у.е.

 

Задача 33. оптовый рынок площадью 4 га куплен за 120  000 000 д.е. и приносит ежемесячный доход по 50 д.е. с каждого м². Определить коэффициент капитализации.

Ежемесячный доход = 4 * 10 000 * 50 = 2 000  000 д.е.

Ежегодный доход = 2 000 000 * 12 = 24 000 000

Коэффициент капитализации = 24 000 000 / 120 000 000 = 0,2 (20 %).

 

Задача 37. Определить вариант лучшего и наиболее эффективного использования для земельного участка:

	Сценарий использования
	Жилое здание	Офисное здание	Промышленное  здание
Площадь, м²	7000	5000	8000
Стоимость строительства $/ м²	200	250	150
Чистый операционный доход	2 000 000	2 700 000	1 800 000
Коэффициент капитализации  зданий,%	23	22	24
Коэффициент капитализации  земли,%	20	20	20
Стоимость здания,  $	1 400 000	1 250 000	1 200 000
Стоимость земельного участка, $	8 390 000	12 125 000	7 560 000
Стоимость здания с земельным  участком, $	9 790 000	13 375 000	8 760 000
Стоимость здания с земельным  участком за минусом чистого дохода, $	7 790 000	10 675 000	6 960 000