Основные характеристики и структура городского пространства

Введение 

       

          В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.

         Развитие городов стало одним из главных признаков современной цивилизации. Именно в городах сосредотачиваются основные процессы жизнедеятельности человека, сами города непрерывно разрастаются, порождая принципиально новые виды поселений глобального масштаба. Предметом изучения в экономике недвижимости должны являться факторы городского пространства, влияющие на стоимостный эквивалент недвижимости. Отметим наиболее существенные с этой точки зрения отличительные особенности городов.

         Город обладает таким фундаментальным  признаком, как урбанистическая  концентрация, то есть размещение  на ограниченной территории большого  количества объектов недвижимости  самого различного функционального  назначения. Они должны обеспечить  осуществление всех видов жизнедеятельности  человека – его проживание, экономический достаток, культурный уровень и т. д.

         Другая важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Результатом градостроительной эволюции является форма города, зримое воплощение организации пространства для жизнедеятельности человека. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Основные характеристики и структура городского пространства

 

        Важнейшая характеристика состоит в том, что город представляет собой результат градостроительной эволюции, последовательного непротиворечивого развития на протяжении длительного времени. Результатом градостроительной эволюции является форма города, зримое воплощение организации пространства для жизнедеятельности человека. Она определяет наиболее обобщенные характеристики местоположения объектов недвижимости, влияя тем самым и на их стоимость. Типология форм города многообразна; компактные, многоядерные, вытянутые (линейные, полосовые), расчлененные (узловые, ядерные).

         Взаимосвязанным с формой является и размер города: чем он больше, тем значительнее расхождения в местоположении конкретных объектов недвижимости и, следовательно, изменения диапазона значений стоимости.                Наличие у каждого города формы и размеров позволяет говорить о сравнительных преимуществах тех или иных фрагментов городской территории. Естественно, что для проведения такого сравнения необходим критерий, который считается наиболее существенным для местоположения объекта недвижимости.

          Самостоятельным результатом градостроительной  эволюции является градостроительная  ценность территории города.

          Градостроительная ценность территории - мера способности территории  удовлетворять определенные общественные  требования к ее состоянию  и использованию.

         Одной из составляющих градостроительной  ценности является ценность улучшений  (Ц_улучш). Эта составляющая зависит, главным образом, от длительности освоения территории: чем дольше срок освоения, тем значительнее затраты по ее улучшению.

2. Зонирование территорий города

 

         Основным инструментом гибкого  регулирования в городах при  планировании градостроительства  является зонирование (функциональное, территориально-экономическое, строительное, ландшафтное и др.).

         Функциональное зонирование городских  территорий – это дифференциация  территории города по характеру  использования, т.е. по типу функционального назначения. Выделение функциональных зон позволяет создать наилучшие условия для основных форм жизнедеятельности городского населения- труда, быта, отдыха, поскольку каждый их этих видов деятельности выдвигает специфические требования к размещению и организации городского пространства.

          Основными при функциональном  зонировании являются зоны:

•   Селитебная, предназначенная для размещения жилых и общественных зданий;
• Промышленная - для размещения промышленных, энергетических, транспортных и других объектов;
• Коммунально-складская - для размещения складов, гаражей, автобаз, транспортных депо, водозаборов, очистных сооружений, канализации, теплоцентралей и др., размещаемых с разрывом от селитебных зон;
• Транспорта, связи и инженерных коммуникаций;
• Рекреации - парки, пляжи и другие места отдыха.

      Как правило в центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Зоны представляют собой оконтуренные замкнутыми линиями фрагменты территории города и составляют в совокупности (вместе с транспортными магистралями) планировочную структуру города.

         Территориально- экономическое зонирование (ТЭОЗ)- это дифференциация городской территории на зоны в соответствии с ее комплексной экономической оценкой. ТЭОЗ- относительно однотипные участки территории города, ограниченные естественными или искусственными преградами и имеющие определенную качественную, экономическую и социально- экономическую ценность. Они различаются этапами застройки города, архитектурно- планировочной структурой и системой основных магистралей, уровнем инженерного обустройства, транспортного обеспечения, коммунального обслуживания, природными факторами. При установлении границ ТЭОЗ принимают во внимание прохождение крупных магистральных дорог, полосы отчуждения железнодорожных линий, линии высоковольтной электропередачи, газопроводы высокого давления, реки и акватории крупных водоемов, зеленые массивы и др.

         Территориально- экономическое зонирование следует связывать исключительно с кадастровым делением города. Районирование города обычно связывают с кварталами БТИ. Существуют различные подходы к выделению экономических зон города. В Москве, например, выделено 69 зон и еще несколько подзон. Для каждой зоны установлена своя налоговая ставка. Санкт- Петербург поделен на 19 зон градостроительной ценности со своими налоговыми ставками.

         ТЭОЗ классифицируют по следующим  признакам:

• Положению на плане города;

• Характеру застройки с точки зрения функционального и градостроительного зонирования;

• Техническому состоянию застройки;

• Уровню благоустройства и озеленения;

• Уровню культурно-бытового и коммунального обслуживания;

• Транспортной доступности к местам постоянного тяготения населения и к элементам системы центра города;

• Архитектурно- художественным качеством застройки;

• Природно-географическим условиям;

• Престижности местоположения;

• Наличию или удаленности мест приложения труда;

• Плотности насыщения объектами социальной инфраструктуры;

• Экологическим и санитарно- гигиеническим условиям.

          Ландшафтное зонирование городских земель предусматривает деление территории с учетом сочетания природных элементов поверхности земельных участков — рельефа, почвы, растительности, водных объектов и т.п. с городской застройкой — зданиями, дорогами, магистралями, инженерными сооружениями и оценку больших по площади территорий или отдельных элементов ландшафта методом ландшафтного анализа (оценка насаждений, рельефа местности, экспозиции склонов, наличия видовых точек, выявления потенциальных возможностей по обогащению пейзажа). На основе ландшафтного анализа проводится определение функциональных зон.

         Примеры ландшафтного зонирования: техногенный; горнопромышленный; рекультивированный; горнопромышленный; сельскохозяйственный; лесохозяйственный; водохозяйственный; промышленный; ландшафт поселений; рекреационный; заповедный.

         Строительным зонированием называется  разделение селитебной территории  города на зоны с различной  этажностью застройки

         В преимущественной застройке имеется шесть градаций:

• 1...2-этажная или высотой не более 10 м;

• 3...4-этажная или высотой не более 15 м;

• 5...7-этажная или высотой не более 25 м;

• 8...10-этажная или высотой не более 35 м;

• 11... 17-этажная или высотой более 50 м;

• более 17 этажей или высотой более 50 м.

          В смешанной застройке различают  малоэтажную, пониженную, среднеэтажную, повышенную, многоэтажную, контрастную. Преимущественной считают застройку, если заявленная этажность занимает более одной трети территории.

       Критерием зонирования, отражающим существенные характеристики города как пространственной структуры является транспортная доступность. Она измеряется затратами времени, необходимого на проезд из конкретной точки города до внешних границ центра. Ранжирование значения транспортной доступности могут считаться обоснованным критерием зонирования территории города. Интервалы значений, как правило, равны 30 мин., что позволяет обеспечить рациональные размеры зоны:

         I зона- 0мин. (центр города);

         II зона- до 30 мин.;

         III зона- от 30 мин. До 1 часа;

         IV зона- от 1 часа до 1 часа 30 мин.;

         V зона- от 1 часа 30 мин.  до 2-х часов;

         VI зона- свыще 2-х часов.

         По мере уменьшения транспортной  доступности, увеличения затрат  времени на поездки в центр  города стоимость объектов недвижимости  будет постепенно снижаться.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Город как социокультурное пространство

            Город представляет собой населенный пункт, административный, культурный и образовательный центр прилегающего к нему района. По М. Веберу город - это замкнутое (во всяком случае, относительно) поселение, «населенный пункт», а не одно или несколько отдельно расположенных жилищ. Статус города может быть получен поселением при достижении определенного порога численности населения. Критерии оценки для официального присвоения статуса «город» различны в отдельных странах. Так, в Дании это 250 человек, в США – 2 500, а в Японии – 30 000. ООН определила данный критерий числом 20 000.

           Сегодня город – это населенный пункт, не менее 85% жителей которого не заняты сельским хозяйством, а задействованы в области промышленности, производства, научной и культурной деятельности . Если обратить внимание на разницу в численном определении количества жителей для получения статуса города, то можно сделать вывод, что данного критерия явно недостаточно. Город отличает и особая организация места. Город отличается от села не только численно, но и организацией жизни. Данная организация предполагает городской центр, где сосредоточенно всё связанное с властью, функциями управления и идеологическими институтами. Наличие районов разных по своей специализации, со своими центрами, своими укладами, своими традициями. Город организован таким образом, что здесь разнообразие образует единый организм. Здесь не живут натуральным хозяйством, здесь всё коммуницирует со всем. И условием этой коммуникации является уникальность каждого элемента.

Здесь было бы уместно ввести определение культуры, так как  уникальность связана именно с культурой. Культура представляет собой совокупность традиций, норм, ценностей, смыслов, идей, знаковых систем, характерной для  той или иной социальной общности. Элементы культуры выполняют функции  социальной ориентации, обеспечивающей консолидацию человеческих сообществ вокруг определенных идей и ценностей, и индивидуальное самоопределение личности. Непохожесть разных социальных групп и отдельных личностей и создаёт город. Город живёт за счёт трансформаций и обновлений. В то время как деревня живёт за счёт традиции, опыта, постепенного накопления и сохранения.

Город как культурное пространство представляет собой самоорганизующуюся систему, нацеленную на воспроизводство  и обновление городского образа жизни  с течением времени. Культурное пространство города специфично, его основные особенности  выражены в следующих чертах.