Отчет по практике по оценке имущества

     Содержание

       Введение……………………………………………………………….…..3

1. Характеристика стандартов МСО, МКСО…………………….……4
2. Принципы, применяемые в   оценочной деятельности………….…6
3. Обзор состояния современного рынка недвижимости………….…8
4. Методы и подходы к оценке недвижимости……………………....19

       4.1 Затратный подход к недвижимому имуществу………………….…20

       4.2 Сравнительный подход к оценке недвижимости…………….…….21

       4.3 Доходный подход к оценке недвижимого имущества…………..…22

       5. Кадастровая оценка земельных  ресурсов…………………………....24

       6. Порядок проведения оценки автотранспортных средств……….…..25

       Заключение……………………………………………………………….28

 Приложение 1 «Отчет об оценке материального ущерба вследствие затопления»………………………………………………………………..29 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Введение. 

       Место прохождение учебной практики «ТОО Алтай-Эксперт». Вид деятельности организации – оценка и инвентаризация имущества. Срок практики с 4 января по 17 января 2010 года.

         Целью учебной практики является, практическая подготовка студентов,  закрепление полученных теоретических  знаний и приобретение ими навыков аналитической работы на уровне предприятия (независимо от форм собственности) и других хозяйственных организаций или органов управления, а также сбор данных, необходимых для написания отчета.

       Задачами  учебной практики являются:

       - изучение содержания экономической работы на предприятии (организации);

       - ознакомление с организационной  структурой и функциями управления  на уровне предприятия (организации);

       - анализ фактических материалов, характеризующих производственную, финансовую, маркетинговую деятельность управления фирмой в динамике за последние года;

       - ознакомление с опытом стратегического  планирования развития предприятий  (организаций), организации предпринимательской деятельности на предприятии;

       - изучение путей и методов усиления  воздействия рыночного механизма на повышение эффективности производства и качество работы предприятия;

       - изучение стиля руководства организацией, опыта проведения деловых совещаний,  встреч, переговоров, составление  договоров и отчетов;

       - подбор необходимых материалов  для написания отчета о прохождении практики. В которой должен найти отражение опыт функционирования данной организации. 
 
 

       

1. Характеристика  стандартов МСО, МКСО

 

       В различных странах профессиональные организации оценщиков присваивали  профессиональный статус тем, кто имел необходимое образование и достаточный опыт. Постепенно возникла потребность в формулировке общих для мировой экономики принципов, идей и правил, что нашло свое отражение в Стандартах оценки, Кодексах профессиональной этики оценщика и других документах, разработанных в 60-70-х годах. В 1981 году был образован Международный комитет по стандартам оценки имущества (МКСОИ). Задачей Комитета стала корректировка стандартов с учетом мнений разных стран и выявление различий в формулировках или в применении Стандартов. Особенно важно для МКСОИ, чтобы международные Стандарты оценки были признаны в международной бухгалтерской и другой финансовой отчетности. Поэтому МКСОИ поддерживает постоянные связи с Международным комитетом по стандартам бухгалтерского учета, Международной федерацией бухгалтеров, Международным комитетом по аудиторской деятельности, Международной организацией комиссий по ценным бумагам.

       Первая  редакция Международных стандартов оценки была опубликована в 1985 г. В настоящее  время ведется большая работа по принятию Стандартов в тех областях оценки, которые пока еще не стандартизированы.

       1 июля 2000 года Международный комитет  по стандартам оценки (МКСО) —  International Valuation Standards Committee (IVSC) — принял  полный свод Международных стандартов оценки (МСО-2000), практически в два раза превышающий по количеству включенных в него документов ранее действовавшие МСО.

       Согласно  международным стандартам оценки (МСО) эти понятия разделены и определены в рамках соответствующих стандартов «Рыночная стоимость как база оценки» (МСО 1) и «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости» (МСО 2). Понятие и определение «иной стоимости» в некоторой степени совпадают с понятиями, определенными в МСО 2. Итак, МСО 2 определяет как «нерыночную» следующие виды стоимости - «стоимость в использовании», «инвестиционная стоимость», «стоимость действующего предприятия», «страховая стоимость», «налогооблагаемая стоимость», «утилизационная стоимость», «ликвидационная стоимость», «специальная стоимость» и «залоговая стоимость».

       В свою очередь, МСО 1 определяет «Рыночную  стоимость» и разъясняет все составляющие этого определения. Основная идея заключается  в том, что все данные, используемые в процессе определения стоимости  объекта оценки, должны быть засвидетельствованными показаниями рынка.

       Международный комитет по стандартам оценки (МКСО) опубликовал 8-ое издание Международных  стандартов оценки – МСО 2007. Это  издание, которое разрабатывалось  в течение двух с половиной  лет, включает несколько новых компонентов, а также оно подверглось обширному пересмотру и обновлению. Международный стандарт оценки 2, «Базы оценки, отличные от Рыночной стоимости», и Международное применение оценки 2 «Оценка стоимости для целей кредитования» были переписаны, а пересмотренное Руководство 3 «Оценка стоимости установок, машин и оборудования», которое было одобрено в 2005 г. после публикации предыдущего издания, было повторно включено в текст. Восьмое издание содержит новое Международное применение оценки «Оценка стоимости активов государственно-общественного сектора для финансовой отчетности»; новое Руководство «Оценка стоимости исторической имущества»; и другие новые особенности, такие как диаграмма, схематически изображающая иерархию имущественных прав, и полезное приложение к Руководству 8 (тест на прибыльность для отчетности об АЗЗ [DRC]). Большое внимание уделено стандартизации терминологии и идентификации отношений с Международными стандартами финансовой отчетности.

       Спрос на стоимостные оценки, подготовленные по Международным стандартам оценки, вызывается скорым принятием во всем мире Международных стандартов финансовой отчетности, растущим влиянием бухгалтерских стандартов для государственно-общественного сектора, и увеличивающейся потребностью пользователей отчетов об оценке стоимости [valuation reports] иметь последовательное и сопоставимое измерение [measurement] активов везде, где они могут быть.

       Оценщики, действующие на глобальных рынках должны быть знакомы с работой Международного комитета по стандартам оценки и со стандартами, применениями и руководствами, представленными в этом тексте.  

           
 

       

2. Принципы, применяемые в оценочной деятельности

 

       Принципы  основанные на представлениях владельца  об имуществе.

       Принцип полезности – заключается в том, что ключевым критерием стоимости  является его полезность т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей и выливается в формулу: «есть полезность – есть стоимость, нет полезности – нет стоимости». Объект собственности не может иметь стоимость если он не вызывает желание владеть им. Имущественный комплекс обладает стоимостью если он способен удовлетворять его потребности в течении определенного времени. Полезность – это способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и в течении данного периода времени. Принцип замещения – все объекты собственности, несмотря на их разнообразие, являются сопоставимыми с точки зрения свой способности удовлетворять определенные потребности владельца и приносить ему доход. Замещение – максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

       Принцип ожидания –инвестор вкладывает (деньги) средства в объект сегодня, т.к. ожидают от объекта собственности получения потока доходов в будущем. Ожидание – установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

       Принципы, связанные с рыночной средой.

       Принцип соответствия между спросом и предложением изменение цен на имущество зависит от изменения величины спроса и величины предложения. Основные закономерности: если спрос постоянен, а предложение увеличивается  следовательно цены уменьшаются, если спрос постоянен, а предложение уменьшается следовательно цены увеличиваются, если предложение постоянно, а спрос растет следовательно цены увеличиваются, если предложение постоянно, а спрос уменьшается следовательно цены уменьшаются. Цена стабильна тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается равновесие. Предложение – количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам. Спрос – количество товаров, желаемых по определенным ценам. Взаимодействие предложения и спроса определяют цены.

       Принцип конкуренции – когда прибыль  на рынке превышает уровень, необходимой для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

       Принцип изменения стоимости – стоимость  объектов собственности обычно не остается постоянной, она меняется с течением времени.

       Принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

       Принцип факторов производства. Имущественный  комплекс является производственной системой, доходность которой определяется: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход – результат действия всех этих факторов, на основе оценки дохода определяются стоимость всей системы. Для оценки имущественного комплекса нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы.

       Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала.

       Принцип вклада. Вклад это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта  в результате внесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам тот фактор. Вклад, это сумма, на которую увеличилась или уменьшилась стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента.

       Принцип сбалансированности (пропорциональности) любому объекту собственности соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальная стоимость имущества.

       Принцип наиболее эффективного использования. Синтез всех выше перечисленных 3х групп принципов, которые были рассмотрены. 
 
 

       

3. Обзор состояния  современного рынка недвижимости

 

       Казахстан также вошел в число стран, рынок недвижимости которых в полной мере ощутил тяжелое влияние мирового финансового кризиса.

       Согласно  данным Агентства Республики Казахстан по статистике, в январе 2009 года в целом по республике по сравнению с предыдущим месяцем цены продажи нового жилья уменьшились на 1%, перепродажи благоустроенного жилья - на 1,7%, неблагоустроенного - на 2,1%, а на рынке аренды снижение составило 0,4%. В основе данных статагентства лежат результаты наблюдений в Астане, Алматы и областных центрах, а для рынка недвижимости каждого из казахстанских регионов характерна своя специфика. Как утверждают эксперты, можно без преувеличения говорить, что именно на алматинском рынке тренды проявляются наиболее ярко.

       Развитие кризиса на рынке недвижимости

       На  протяжении 2008 года казахстанский рынок  недвижимости демонстрировал чередование  роста цен с их снижением, хотя в нынешней ситуации не приходится говорить о большой амплитуде взлетов и падений, сравнимой с той, что наблюдалась сначала на пике ажиотажного взлета цен, а потом в период их стремительного падения. Обвал рынка, начавшийся летом 2007 года, продолжался 11 месяцев и в ходе него в Алматы цены упали в среднем на 50%. Когда средняя цена квадратного метра жилья достигла 2000-2500 долл. за кв. м., возобновились продажи.

       Перепады  цен на недвижимость наблюдались  и в других регионах Казахстана, однако ни в областях, ни даже в Астане не было такого ажиотажа, как на алматинском рынке. Летом 2008 года, впервые после долгого перерыва, здесь наметилось некоторое оживление, затронувшее в основном рынок недорогого жилья. Так, если в конце весны - начале лета однокомнатную квартиру в кирпичном доме, расположенном в центре мегаполиса, хотя и не в самой престижной его части, можно было купить за 50-55 тыс. долл., то уже в августе за такую квартиру просили порядка 70 тыс. долл.

       В то время как на каждого россиянина в среднем приходится по 20 квадратных метров жилья, а в Европе и США обеспеченность им составляет соответственно 40 и 70 квадратных метров на человека, в Алматы данный показатель не превышает 17 квадратов. Для самого крупного города Казахстана дефицит жилья является реальным фактом, однако на волне былого ажиотажа люди, действительно нуждающиеся в жилье, откладывавшие деньги на его приобретение, не могли угнаться за растущими ценами, а дождавшись, когда они упали на 50-60% по сравнению с пиковыми показателями, получили возможность улучшить жилищные условия.