Понятие и особенности ипотечного кредита

1 Понятие и особенности ипотечного  кредита

Ипотека – это обременение имущественных  прав собственности на объект недвижимости.

Ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической  системы необходимо выделить три  наиболее характерные ее черты:

1. Залог  недвижимости выступает в роли  инструмента привлечения необходимых  финансовых ресурсов для развития  производства.

2. Ипотека  способна обеспечить реализацию  имущественных прав на объекты,  когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных  условиях нецелесообразны.

3. Создание  с помощью ипотеки фиктивного  капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом  отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных  прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески  нецелесообразны, и позволяющий  привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Особенно  следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые  ипотечным кредитованием, можно  сформулировать следующим образом:

 • функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

• функция  обеспечения возврата заемных средств;

• функция  стимулирования оборота и перераспределения  недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически

 

нецелесообразны или юридически невозможны;

• функция  формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных  ипотечных ценных бумаг и др.

Особенности применения ипотечного кредита.

Можно выявить  следующие отличительные особенности  ипотечного кредита.

1. Обязательность  обеспечения залогом (причем в  качестве залога может выступать  и та недвижимость, для покупки  которой берется ипотечный кредит).

Это означает, что в случае неисполнения заемщиком  обязательств осуществляется обращение  взыскания на жилье с последующей  его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту  перед кредитором. Оставшаяся после  погашения кредита сумма за вычетом  расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи  жилья, возвращается бывшему заемщику.

Заемщик и  все совершеннолетние члены его  семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного  в ипотеку жилого помещения в  случае обращения на него взыскания.

Передаваемое  в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность  срока предоставления кредита.

Долгосрочные  ипотечные жилищные кредиты предоставляются  на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку  погашения уменьшается размер ежемесячных  выплат заемщика.

3. Большинство  ипотечных ссуд носят целевой  характер.

4. Ипотечный  кредит считается относительно  низкорисковой банковской операцией. К основным требованиям можно отнести следующие:

• сумма  кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого  жилья;

• величина ежемесячного платежа по кредиту  не должна превышать 30% совокупного  дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;

 • при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты  и требования направлены на снижение рисков для кредитора и 

 

заемщика.

Соблюдение  четких стандартов и требований к  процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного  функционирования вторичного рынка  ипотечных кредитов и привлечения  средств частных инвесторов в  этот сектор, в том числе через  эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.

2.  Механизм ипотечного  кредитования

Механизм функционирования системы  ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными  доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или  индивидуальные дома) посредством ипотечных  кредитов.

Кредитор  проверяет платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости. В  договоре об ипотеке должны быть указаны  предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет  ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным  для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие  на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека  жилых домов и квартир, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего  законодательства и экономический  ситуации. Банк-кредитор заинтересован  в том, чтобы этот взнос был  как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее  время в России предполагается, что  первоначальный взнос должен составлять  как минимум 30% от стоимости приобретаемой  квартиры, а на 70% заемщик может  взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются  в виде закладных.

Пулы закладных  продаются кредиторами ипотечным  агентам, которые формируют ипотечное  покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или  банки, удовлетворяющие требованиям  Банка России и ФКЦБ России, сами формируют ипотечное покрытие и  эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные кредиты и предложений на рынке жилья.

В настоящее  время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для  приобретения жилья.

1. Схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема  являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо  предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом  «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает  Кредитный договор и Договор  Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении  кредита залог снимается, жильё  остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтэрскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком  данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его  семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания  только при соблюдении одновременно двух условий

а) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

б)   проживающие  с залогодателем члены его  семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены  в заложенную квартиру позже –  до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё  взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи  и трехстороннего договора с  участием Банка, клиента и риэлторской фирмы.

Настоящая схема  по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный  договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор  купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья.

Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности  связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Центральным  Банком России, через выпуск банками  ипотечных облигаций.

Данная схема  заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;
2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);
3. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д.;
4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;
5. Ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.