Рынок недвижимости в Казахстане

Тема 1  Рынок  недвижимости в Казахстане (1час)

 

                                     План лекции :

1. Рынок недвижимости как составляющая любой национальной экономики.
2. Место и специфика  оценки недвижимости в оценочной деятельности.
3. Характерные особенности и задачи оценки недвижимости.
4. Общая классификация объектов недвижимости как товара.

 

1.Существенной  составляющей любой национальной  экономики является рынок недвижимости, недвижимость важнейшая составная часть национального богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения на рынке недвижимости. Рынок недвижимости в РК начал развиваться только с 1990г. Материальная база рынка недвижимости складывалась из 2 источников:1. бесплатная приватизация жилья гражданам, платная и бесплатная приватизация нежилых помещений и земельных участков. 2.- формирование в рамках строительной отрасли и вне ее сегмента коммерческого строительства и продажи объектов. Сегодня рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Казахстанский рынок недвижимости развивается высокими темпами.

1.Недвижимость, находящаяся в собственности юридических и физических лиц, составляет значительную часть всего материального благосостояния общества, является наиболее надежной и ликвидной формой размещения капитала, и, поэтому, часто встречается в гражданском обороте, выступая как предмет купли-продажи, залога, аренды, наследования, дарения, раздела и так далее.

По определению объект недвижимости неразрывно связан с землей, на которой он находится. Оценка земли  или отдельных прав в отношении земельного участка, выделенного для эксплуатации объекта, всегда является составной частью оценки недвижимости.

 Так, все чаще, предприятия  и граждане выступают заказчиками  оценки для целей консультации  по вопросам управления стоимостью недвижимости, а именно, рассмотрением возможных способов использования объекта и инвестиций в него, а также определением будущей стоимости объекта после реализации выбранного инвестпроекта. А, поскольку, стоимость объектов недвижимости, как правило, очень значительна, то определение наилучшего способа использования объекта и принятие правильных, обоснованных решений по развитию, ремонту, реконструкции или сносу недвижимости может очень сильно влиять на финансовое состояние его владельца.

Оценка недвижимости представляет собой последовательность действий, направленных на определение стоимости недвижимого объекта или стоимости отдельных прав в его отношении. Оцениваемое право может быть как правом собственности, так и другим правом, например, правом аренды.  Одной из разновидностей оценки стоимости права аренды является оценка рыночной величины арендной платы за аренду объекта недвижимости. Этот вид оценки широко распространен на рынке в основном из-за спроса на него со стороны государственных структур, передающих в аренду недвижимость, находящуюся под их управлением, так как независимая оценка в этом случае является обязательной. Оценить можно совершенно различную по назначению и составу недвижимость: здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения и т.п.; объекты незавершенного строительства, включая объекты с приостановленным строительством, законсервированные объекты и объекты с прекращенным строительством. Но методология, с помощью которой определяется стоимость тех или иных объектов, конечно, будет разной, она будет выбираться оценщиком исходя из специфики самого объекта и наличия достоверной информации, необходимой для применения методов оценки. В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость. При проведении оценки недвижимости оценщик принимает во внимание все факторы, влияющие на ее стоимость: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку вокруг объекта; внимательно и подробно изучает состояние оцениваемого объекта недвижимости, определяет износ всех основных конструкций. Но,  одним из главных факторов,  является конъюнктура рынка в данном секторе. Поскольку цены на недвижимость существенно изменяются с изменением общеэкономической ситуации, то анализ рынка, включающий в себя анализ финансовых макроэкономических показателей, является неотъемлемой частью оценки недвижимости.

Для оценки недвижимости применяются различные методы и  методологические подходы. Так стоимость  объекта может быть определена на основании анализа затрат на его создание, возможно определение стоимости на основании анализа прошлых или будущих доходов от эксплуатации объекта, но наиболее убедительным является сравнение цен продажи аналогичных объектов на открытом рынке, поскольку в этом случае сам рынок определяет стоимость объекта. На практике оценщик применяет все оценочные подходы, а итоговая величина стоимости устанавливается путем анализа и последующего взвешивания результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Важным этапом в оценке недвижимости является сбор и анализ технических и правоустанавливающих документов на оцениваемый объект.

Наиболее распространенная точка зрения - рынок недвижимости характеризуется как одна из разновидностей инвестиционного рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости:

•совокупность инвесторов-покупателей  и инвесторов-продавцов, взаимодействие которых приводит в конечном счете  к возможности обмена между ними;

• возможность использования  инструментов согласования интересов  продавцов и покупателей;

• наличие экономических  отношений между продавцами и  покупателями;

• проявление экономических  отношений между стоимостью и  потребительской стоимостью товаров, обращающихся на этом рынке;

• наличие совокупности потребителей, заинтересованных в приобретении данного товара и обдающих реальными  или потенциальными возможностями  для такого приобретения.

• получение дохода от объекта  инвестирования;

• необходимость в  управлении для получения дохода. Однако рынок недвижимости имеет и свои особенности[2].

Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором  хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

Недвижимость в отличие  от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности.

Неоднородность недвижимости  определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами  недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

Недвижимость в большей  степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату  или цену инфляция переносится в  доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

Сделки с недвижимостью  требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

Цены на фондовом рынке  являются прямым следствием последних  сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование  на рынке недвижимости — результат  последней продажи и переговоров  между участниками совершающейся сделки. Отсюда — ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты. Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Земля — неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения — долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных  особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

4. Недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления.

Купля-продажа объектов недвижимости — это не просто купля-продажа  товара, а движение капитала, т.е. стоимости, приносящей доход.

Другой подход акцентирует  внимание на объектах недвижимости как  товарах особого рода.

Объекты недвижимости в большей степени, чем какие-либо другие товары, подвергаются государственному воздействию, в результате чего риск потери вложений в данные объекты может быть выше, чем в другие товары.

Товар на рынке недвижимости — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует, так называемая, неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые».

Сущность недвижимости как товара триедина:

физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объем, материалы  конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

экономические характеристики, дающие представления о стоимости  объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

В соответствии с этим любой из объектов недвижимости в  процессе существования проходит несколько  этапов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, включающий продажу, сдачу в аренду и т.д., управление объектами недвижимости - эксплуатация, ремонт, поддержание в системе городских инфраструктур и коммунального хозяйства.

 К специфическим характеристикам недвижимости как товара, обращающегося на данном рынке, относится, в первую очередь, его стационарность (неподвижность), неповторимость, уникальность, разнородность долговечность образуют еще одну группу признаков недвижимости.

Недвижимость - дорогой  товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости, различные виды ипотек и др. Особые характеристики недвижимости формируют широкий спектр информации, необходимой для представления этого товара на рынке. К общим вопросам, связанным с принятием инвестиционного решения и требующим анализа можно отнести:

текущие и ретроспективные характеристики рынка недвижимости;

социально-демографические показатели;

параметры регионального и местного рынков недвижимости и пр.

Любые объекты недвижимости предназначены  для обслуживания вполне конкретных процессов:

- рынок жилья — для обеспечения жилищных нужд;

- рынок промышленных объектов — для реализации производственно-технологических процессов;

- рынок земельных участков — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для  оказания определенных специфических  услуг и по своей социально-экономической  природе близок к понятию рынка услуг.

Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной  элемент единого рынка услуг.

Услуга, как товар особого рода, обладает рядом отличительных черт-неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью; непостоянством качества.

С экономико-философской точки  зрения рынок недвижимости ~ это инфраструктурная категория, связанная с созданием условий, необходимых для осуществления производственной, коммерческой, социальной, экологической и иной деятельности.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений, базирующихся на его исследовании и анализе. От того, насколько профессионально  выполнен этот анализ, зависит достоверность  бизнес-планов, на основании которых  принимаются инвестиционные решения.

 

Контрольные задания для  СРС.

1.Рынок недвижимости  как составляющая любой национальной  экономики.

2.Характеристика рынка  недвижимости.

3.Структура рынка недвижимости.

4.Факторы, влияющие на  функционирование рынка недвижимости.

5.Основные направления и этапы развития рынка недвижимости.