Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

Содержание

Введение....................................................................................................   1. Рынок недвижимости..........................................................................   1.1.Общая характеристика рынка недвижимости.....................................   2 .Структура рынка недвижимости............................................................   3. Цели анализа рынка недвижимости.......................................................   4. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости................   Заключение..................................................................................................   Список литературы...................................................................................

3   4   4   7   8   10   15   16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Рынок недвижимости

 

1.1 Общая характеристика  рынка недвижимости

 

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.

Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями -- уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1).

 

Таблица 1. Характеристика рынка совершенной и несовершенной конкуренции

Рынок совершенной конкуренции	Рынок несовершенной конкуренции
1. Однородные и делимые  товары 2. Большое число участников, что делает невозможным влияние  каждого из них на уровень  цен 3. Полная, достоверная и  доступная для всех участников  информация 4. Централизованное ведение  сделок 5. Низкие операционные  расходы	1. Не стандартизированные  товары, так как каждый объект  уникален 2. Ограниченное число  участников, что обусловлено условиями  финансирования и сложными юридическими  правами, характерными для каждого  объекта 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию  о сделках 4. Децентрализованные торги 5. Высокие операционные  издержки

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как:

- специфика объектов недвижимости;

- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

-экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

-финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

-взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.

1. Факторы государственного  регулирования рынка недвижимости:

- нормативные акты, регулирующие  сделки купли-продажи недвижимости;

- налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;

- отдельные нормативные  акты, ограничивающие сделки с  недвижимостью на региональном  уровне.

2. Общеэкономическая ситуация:

- производство национального  дохода;

- объем промышленного  производства;

- занятость трудоспособного  населения;

- платежный баланс страны;

- рост доходов населения.

3. Микроэкономическая ситуация:

- экономическое развитие  региона;

- экономические перспективы  развития региона;

- притоки и оттоки капитала  в регионе.

4. Социальное положение  в регионе.

- возможность межэтнических  и военных столкновений;

- устойчивость политики  администрации региона;

- уровень безработицы  в регионе;

- популярность проводимой  администрацией региона политики.

5. Природные условия в  регионе:

- экологическое положение  в регионе;

- наличие развитой инфраструктуры.

2. Структура рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка:

по типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно-оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.д. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

по различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

по инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяются целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности:

- объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенные объекты.

Поскольку объекты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, для проведения классификации (группировки) может быть использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

 

 

 

 

 

3. Цели анализа рынка недвижимости

 

Цель анализа обусловливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы:

- целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости;

- определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома;

- формирования наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска;

- о наиболее доходных сегментах рынка недвижимости в долгосрочном периоде;

- связанные с оценкой стоимости отдельных видов недвижимости.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока:

- относящиеся к краткосрочным целям;

- относящиеся к долгосрочным целям.

Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет. Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов (краткосрочный или долгосрочный) должен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка.  

При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки. Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости

 

Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка -- конкуренция среди продавцов -- действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения.

Факторы, определяющие величину спроса:

-1платежеспособность населения;

-1изменения общей численности населения (прошлые, текущие и прогнозируемые тенденции);

-1изменения в соотношениях между различными слоями населения, т.е.

-1процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, количество браков и разводов;

-1изменения во вкусах и предпочтениях населения (изменения в предпочтениях и вкусах населения представляют важный фактор спроса. Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие профессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать).

Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса являются расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду, что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка.