Рынок недвижимости и его особенности

 

 

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего

профессионального образования

«СИБИРСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ

АКАДЕМИЯ» (ГОУ ВПО «СГГА»)

 

Кафедра экономики и менеджмента

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

По дисциплине: Экономика недвижимости

На тему: Рынок недвижимости и его особенности

 

 

 

 

Выполнила: студентка 2 курса

Карташова Е.Н. группа ЭНС 21

 

Проверила: доц., к.э.н. Прищенко Е.А.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Новосибирск 2014

Содержание: 

Введение

Глава 1. Общая характеристика и структура рынка недвижимости

           1.1 Понятие недвижимости, ее виды и особенности

           1.2 Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

           1.3 Структура рынка недвижимости

Глава 2. Особенности функционирования рынка недвижимости

           2.1 Особенности ценообразования.

           2.2 Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Глава 3. Особенности формирования спроса и предложения  на рынке недвижимости

           3.1 Нормативно-правовое регулирование рынка жилья

Глава 4. Проблемы и состояние рынка недвижимости в России

           4.1 Проблемы рынка недвижимости в России

           4.2 Ситуация на рынке недвижимости

           4.3 Рынок Недвижимости — прогноз на 2014 год

Заключение

Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение:

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. В российских условиях формирование рынка происходит при участии государства, однако на современном этапе попытки государства оказать влияние на функционирование рынка недвижимости нередко осуществляются без учета особенностей развития национальной экономики. Это свидетельствует о недостаточной разработанности и отсутствии глубоких исследований данного вопроса в отечественной науке. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

 Активное формирование  рынка недвижимости в России  характеризуется неравномерным  развитием отдельных сегментов, несовершенством законодательной  базы, низкой платежеспособностью  граждан и инвестиционным потенциалом  юридических лиц.

 Для решения проблем, возникающих на этапе становления  рынка недвижимости, необходимо  готовить специалистов высшей  квалификации, владеющих специальными  знаниями, способствующих становлению  и развитию новой области знаний  со своей методологией, терминологией  и приемами исследований.

 Как известно, цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

Целью работы, прежде всего, является задача выявить особенности анализа рынка недвижимости в современной России, определить само понятие недвижимости, выявление острых проблем присущих рынку недвижимости. Рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития.

 Поставленная цель  определяет основные задачи данной  курсовой работы:

• Дать определения понятиям «недвижимость» и «рынок недвижимости»;
• Рассмотреть и проанализировать особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;
• Определить место рынка недвижимости в системе социально- экономических отношений;
• Обосновать теоретические и методологические подходы к структурированию и оценки рынка недвижимости;
• Раскрыть и проанализировать основные тенденции развития рынка недвижимости .

 

Глава 1. Общая характеристика и структура рынка недвижимости

 

1.1 Понятие недвижимости, ее виды и особенности

 
       Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но нигде нет его точного определения.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.(1)

Рынок недвижимости – это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

В зависимости от характера использования недвижимость распределяется на:

- используемую для жилья

- для коммерческой деятельности (офисы)

 - для производственных целей (фабрики, заводы.),

 - для сельскохозяйственных (фермы, сады)

- для специальных целей (школы, церкви, больницы,)

 
К основным особенностям рынка недвижимости относятся:

• финансирование сделок с недвижимостью может жестко ограничивать свободное конкурентное функционирование рынка недвижимости;
• информация о состоянии рынка недвижимости характеризуется недостаточностью степени достоверности и своевременности, неполнотой объема, что существенно увеличивает риски инвесторов и вызывает снижение их активности;
• недвижимость в отличие от другого рыночного объекта практически невозможно корректно стандартизировать (унифицировать), сортировать и, как следствие, покупать и продавать по образцам;
• операции на рынке недвижимости связаны со значительными операционными издержками.

 

1.2 Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

 

Развитие рынка недвижимости определяется:

• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

• финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

 

1.3 Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости можно выделить три сектора:

• развития (создания) недвижимости;
• оборота недвижимости;
• управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

- на инвестиции  капиталовложений (развитие недвижимости);

- на товарные (финансирование  оборота прав на недвижимость);

 - на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

- на налоги (налогообложение  недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

- преобладание  внебюджетных источников инвестирования;

- большая альтернативность  потенциальных инвесторов (различные  предложения по наилучшему местоположению  и назначению инвестируемых объектов  недвижимости);

- высокая сложность  поиска управляющего инвестиционным  проектом (от заключения договора  о намерениях до сдачи объекта  недвижимости в эксплуатацию);

- слабая изученность  рынка развития;

- отсутствие  качественно отработанных технологий  эффективного и экономичного  строительства и, следовательно, долгосрочного  спроса на строительное оборудование  и материалы.

 По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

 По видам сделок в рамках  всего рынка недвижимости можно  выделить:

- рынок купли-продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное  строительство;

- новое строительство;                         

- строительство, подлежащее реконструкции и т.д.

 По форме собственности:

- частные объекты  недвижимости;

- государственные  и муниципальные объекты недвижимости.

 По отраслям:

- промышленные  объекты;

- сельскохозяйственные  объекты;

- общественные  здания и сооружения;

- рекреационные  и т.д.

По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные  здания;

- непроизводственные  здания и помещения (офисы, склады  и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения  и помещения общественного питания  и т.д.

По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и  сооружения;

- помещения;       

- предприятия  как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние  насаждения.

 

Из вышеназванных рынков недвижимости важное значение имеютнаиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.