Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и перспективы развития

 

Образовательное учреждение профсоюзов

высшего профессионального  образования

«Академия труда  и социальных отношений»

Курганский  филиал

 

 Финансовый  факультет

 

 

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

 

 

по дисциплине: «Макроэкономика»

 

 

на тему: «Ипотечное жилищное кредитование в России: проблемы и  перспективы развития»

                

 

 

 

Студент  гр.  ЗЭп - 2121                                                    С.Ю. Пахомова

Преподаватель (к.э.н., доцент)                                        Н.И. Огнева

                                             

 

 

Курган  – 2013

 

Содержание

Введение	3
1 Сущность и история развития  ипотечного кредитования 1.1 Понятие ипотечного кредитования и его основные участники	5 5
1.2 Классификация ипотечных кредитов 2 Рынок ипотечного кредитования	6
2.1 Ипотечный рынок: понятие и структура, субъекты и объекты	25
2.2 Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по  кредитам	25
2.3 Риски, связанные с ипотечным кредитованием	33
3 Ипотека и перспективы ее развития в России. Проблемы и пути совершенствования ипотечного кредитования	40
3.1 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками. Модели привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования 3.2 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования  в России и перспективы его развития	48
3.3 Роль агентства по ипотечному кредитованию и перспективы его развития	58
3.4 Основные показатели ипотечного кредитования в России	58
3.5 Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Перспективы развития ипотечного кредитования в России Заключение	64
Список использованных источников Приложения Приложение А Становление и развитие рынка ипотечного жилищного кредитования в России           Приложение Б Мировой опыт ипотечного кредитования: американская и немецкая модели ипотечного кредитования	70

Введение

 

До перехода на рыночные отношения, основными источниками  пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство  и строительство жилья предприятиями  и организациями, а кооперативное  и индивидуальное жилищное строительства  играли вспомогательную роль. Однако, вначале 90-х гг. наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья со стороны государства, предприятий и организаций, что привело к почти полному исчезновению какой-либо поддержки населения в жилищной сфере. Кроме того, в результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ-начале XXI века, в России сильно возросла дифференциация доходов населения. В силу этих причин одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем. В России жилье является дорогостоящим объектом и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.

Создание  условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной  альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет  получить его в пользование уже  на начальном этапе.

Кроме того, ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития и развития кредитной системы. Она  позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность  кредиторам получить гарантированный  доход, а населению – финансировать покупку жилья.

Ипотечное жилищное кредитование является одним  из самых проверенных в мировой  практике и надежных способов привлечения  частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное  кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших  рисках, позволяя наиболее выгодно  сочетать интересы населения – в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов – в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса – в ритмичной загрузке производства и,  конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что проблема развития системы ипотечного жилищного кредитования в России является актуальной, в первую очередь, в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана и осуществляется концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 9 ноября 2001 года, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Кроме того, принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России.

Объектом  исследования является система ипотечного жилищного кредитования, функционирующая  в России на сегодняшний день.

Целью данной работы является анализ современного состояния системы ипотечного жилищного  кредитования в Российской Федерации, выявление основных проблем, сдерживающих ее развитие на современном этапе  и возможностей их решения.

Основными задачами, поставленными при написании  данной работы, являются: определение  понятия ипотеки и субъектно-объектной  структуры отношений, выявление  основных особенностей ипотечного кредитования; выявление организационно-правовых основ, созданных для развития ипотечного жилищного кредитования на сегодняшний  день в России; выявление основных проблем, сдерживающих развитие ипотечного кредитования и на этой основе обосновать основные направления его развития.

 

1. Сущность и история развития ипотечного кредитования

 

1.1 Понятие ипотечного кредитования и его основные участники

Широкое использование кредита является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки).

Ипотека – это предоставление ссуды под залог недвижимости.

К недвижимому  имуществу, относится всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба  их назначению невозможно.

Наибольший интерес представляет ипотечное кредитование жилья, т.к. жильё в рыночной экономике – наиболее представительный индикатор роста, отражающий динамику развития различных секторов экономики и уверенность населения в своем будущем, в будущем страны в целом.

При ипотечном  кредитовании займы предоставляются  на длительный срок, который растягивает  погашение кредита во времени, уменьшая, таким образом, размер ежемесячных выплат. При этом купленное жилье служит в качестве обеспечения займа (залога) и в случае неуплаты займа собственность изымается банком и продается, чтобы полностью расплатиться за кредит.

Основные  участники ипотечного кредитования:

Заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

Кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

Продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по  их поручению;

Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Страховые компании – лицензированные страховые компании,  осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

Инвесторы  – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.¹

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк – посредник – инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

 

2. Классификация ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты  классифицируются по различным признакам (рисунок 1)²:

 

Рисунок 1 –  Классификация ипотечных кредитов

Ипотечным кредитованием занимаются различные  кредитные институты. Особенности  их деятельности заключены в способе  рефинансирования выдаваемых кредитов (таблица 1.1).

 

Таблица 1.1 –  Способы рефинансирования ипотечных  кредитов³

№№	Способ рефинансирования	Виды кредитного института
11	Выпуск ипотечных облигаций	Ипотечные банки
22	Собственные, привлеченные и заемные  средства (в т.ч. займы международных организаций)	Универсальные банки
33	Продажа закладных ипотечному агентству  или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным  кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

Вывод: подводя итоги главы 1 можно заключить, что  значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

– вовлечение капиталов в виде недвижимости в  хозяйственный оборот через механизмы  залога, через вторичный рынок  закладных ценных бумаг – существенный фактор оздоровления экономики;

– денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих  мест;

– применительно  к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности  под залог недвижимости, позволяет  сделать шаг к общепринятой в  мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов. Все вышесказанное  обусловливает объективную необходимость  развития ипотеки (залога недвижимости) в России.

 

2 Рынок и инструменты ипотечного кредитования

 

2.1 Ипотечный рынок: понятие и структура, субъекты и объекты

Ипотечный рынок – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. Таким образом, из определения видно, что ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.⁴

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим  доходом заемщика выступает залог  приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными  характеристиками данного товара, как  и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения  кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные  кредиты со стороны домашних хозяйств.⁵  

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и  ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании.  Осуществление долгосрочного кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.⁶