Ипотечные ссуды

 Однако эволюция ипотеки  привела к формированию так  называемой двухуровневой системы  ипотечного кредитования, где кредитор  и эмитент ипотечных ценных  бумаг (mortgage backed securities - MBS) разделены.  В первую очередь это обусловлено  соображением поддержания ликвидности  универсальных коммерческих банков, участвующих в долгосрочном ипотечном  кредитовании. Впервые такая система  была реализована и получила  распространение в США. 

 В Соединенных Штатах  Америки еще во времена Ф.Рузвельта  начала складываться разветвленная  система ипотечного кредитования  жилищного строительства и приобретения  жилья в собственность. Сегодня  система финансирования жилья  в США - это сложный рынок  общенационального масштаба, на  котором действует огромное число  учреждений, включая ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, коммерческие и сберегательные банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.п.

Следует обратить внимание на любопытный факт: в странах Восточной  Европы США напрямую или через  Мировой банк, где основным "донором" опять же выступают США, потратили  десятки миллионов долларов в  рамках программ помощи по созданию систем ипотечного кредитования и финансирования по американскому образцу, но в итоге  эти страны (за исключением России) приняли законы, основанные на германском (европейском континентальном) праве  как более соответствующем историческим традициям и экономическим реалиям  этих стран. 

 В то же время  в последние годы в континентальных  европейских странах, например  в той же Германии, всё чаще  начинают обращаться к американской  и английской системе секьюритизации  активов. То есть  рассматривают возможной двухуровневую систему ипотечного кредитования. Иными словами, две системы (одноуровневая и двухуровневая) не являются антагонистическими и могут действовать параллельно.

4. Преимущества и недостатки ипотеки

Главным преимуществом ипотеки  все же остается то, что, вместо  долгосрочного накапливания необходимой суммы на покупку квартиры, загородного дома или прочего имущества,  возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире или, скажем, доме.

Приобретаемое жильё, сразу  становится собственностью заемщика и  существует возможность зарегистрироваться  в новом жилье заемщику и членам его семьи. Ипотечное кредитование-это безопасная операция. Нет никакого риска утраты права собственности на имущество, включаю случаи потери заемщиком трудоспособности.

Заемщику ипотечного кредита  предоставляется имущественный  налоговый вычет, который снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке.

Пожалуй, самым существенным недостатком ипотеки является так  называемая «переплата» за квартиру, которая может достигать  порой до 100 % и более. «Переплата» по ипотеке включает в себя проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования. Так же, в процессе получения ипотечного кредита заемщику приходится нести еще некоторые дополнительные расходы:

а) Оплата услуг оценочной  компании и нотариуса

б) Плата банку за рассмотрение заявки на кредит

в) Сбор за ведение ссудного счета

Накладные расходы в общности могут достигать 10% первоначального  взноса на приобретение имущества.

Большинство банком предъявляет  к заемщикам ряд обязательных документов, для возможности получения  ипотечного кредита, это:

а) Документальное подтверждение  доходов

б) Наличие регистрации  и российского гражданства

в) Определенный стаж работы на одном месте

г) Возможность представить  поручителей по кредиту и т.д.

ГЛАВА 2. ВИДЫ ИПОТЕКИ

2.1.   Коммерческая ипотека

В настоящее время  ипотечные корпорации расширяют круг своих потенциальных заемщиков. С этой целью решено наряду с социальной категорией граждан ввести так называемую «коммерческую» категорию граждан. Это те граждане, у которых нет нуждаемости в приобретении жилья по социальной норме , но они желают улучшить свои жилищные условия. Рынок коммерческой недвижимости переживает сейчас момент, предшествующий бурному развитию. С одной стороны, спрос на коммерческую недвижимость огромен. Задачи коммерческой ипотеки ясны: кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог. Рынок коммерческой ипотеки (т. е. кредитования юридических лиц под залог недвижимости) как один из сегментов рынка кредитования юридических лиц является привлекательным для российских банков в связи с высокой обеспеченностью данных кредитов. При надежном финансовом положении заемщика, финансовой состоятельности кредитуемого проекта и правильной оценке и оформлении в залог недвижимости риск для банка кредитора будет минимальным. Основная проблема при развитии рынка классической коммерческой ипотеки в том, что предлагаемые банками кредиты в основном краткосрочны, что связано с хорошо всем известной нехваткой «длинных» финансовых ресурсов у банков. По мере развития рынка секьюритизации и привлечения финансовых средств с рынка капитала эта проблема будет постепенно решаться, и в данном сегменте кредитного рынка, безусловно, ожидается значительный рост. Второй проблемой является недостаточное умение большей части заемщиков (особенно из среды среднего бизнеса) прорабатывать проекты, которые предлагаются для финансирования банкам, в соответствии со стандартами банков-кредиторов. Заемщики не всегда могут понять, зачем банкам нужен такой объем информации. Банки в свою очередь, не имея всей необходимой информации, не могут оценить риск и принять решение о финансировании данного проекта. Также важным моментом является упорядочение процедуры оформления в собственность (долгосрочную аренду) и регистрации объекта залога в строящихся домах, как предназначенных для офисного использования, так и для иных коммерческих проектов. Таким образом, серьезные инвесторы не готовы приходить на этот рынок без четких правил игры на нем.

2.2. Социальная ипотека

Социальная ипотека –  это улучшение жилищных условий  социально не защищенных граждан  с использованием ипотечного кредитования и государственной финансовой поддержки. Улучшаются жилищные условия только в пределах установленных социальных норм (на сегодня эта норма составляет 18 кв.м. на человека).

В первую очередь социальной ипотекой могут воспользоваться  очередники – люди, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, и  стоящие в очереди на это улучшение. Но механизмы социальной ипотеки  могут распространяться и на такие  категории как молодежь, работники  бюджетной сферы, военные, молодые  семьи и пр.

Существует несколько  вариантов социальной ипотеки:

• дотирование процентной ставки по ипотечному кредиту;
• предоставление субсидии на часть стоимости ипотечного жилья;
• продажа государственного жилья в кредит по льготной цене.

Какой из вариантов социальной ипотеки применяется в том  или ином регионе зависит от инициативы местных властей. Для получения  конкретной информации о социальной ипотеке в городе или районе, следует  обращаться в органы власти, отвечающие за жилищную политику города (района). Там должны дать консультацию по условиям социальной ипотеки, провести предварительные  расчеты по необходимомупервоначальному  взносу, размеру и сроку кредита, величине ежемесячных выплат по ипотечному кредиту и минимальному доходу заемщика (его семьи).

Кроме требований к участнику  социальной ипотеки, которые предъявляют  органы власти, существуют еще требования ипотечного банка, который сотрудничает с властью по программе социальной ипотеки и, собственно, выдает ипотечные  кредиты. Требования к заемщику со стороны  ипотечного банка могут касаться его гражданства и прописки, продолжительности  трудового стажа и пр. Требование обязательного ипотечного страхования за свой счет так же остается в силе для участников социальной ипотеки.

2.3  Государственная ипотека  для молодой семьи

Молодая семья, помимо местных  программ социальной ипотеки, может  принять участие в федеральной  программе и получить по ней государственную  субсидию для приобретения квартиры или дома. Размер субсидии зависит  от нормативной стоимости жилого метра в конкретном муниципальном  образовании и того, есть ли в  семье дети. Для молодых семей  без детей субсидия составит 35% стоимости  жилья, для семей с детьми – 40%. Расчет стоимости жилья производится из следующих нормативов: для семьи  из двух человек - 42 кв.м., для семьи  из трех и более человек - 18 кв. м  на одного человека.

Для получения субсидии возраст  обоих супругов не должен превышать 35 лет. Молодая семья должна быть признана нуждающейся в улучшении  жилищных условий, то есть стоять в  очереди на получение муниципального жилья, и иметь средства, достаточные  для оплаты стоимости жилья в  части, превышающей размер субсидии.

Решение о включении молодой  семьи в список претендентов на получение  субсидии  принимают органы исполнительной власти субъекта.

В случае, если молодая семья  включается в федеральную программу, ей выдается специальное свидетельство. Сама субсидия предоставляется в  безналичной форме - соответствующая  сумма зачисляется на счет в банке-партнере федеральной программы.

2.4. Социальная ипотека для военных

Всероссийская программа "Военная  ипотека" направлена на реализацию права военнослужащих на жилье посредством  накопительной ипотечной системы  жилищного обеспечения. Возможность и обязательность участия в программе военнослужащих определяется их званием и датой заключения первого контракта о прохождении военной службы. Суть программы по военной ипотеке в том, что каждый год на индивидуальный счёт военнослужащего, который участвует в программе, перечисляется некоторая сумма денег. Конкретный размер суммы устанавливается на уровне Правительства РФ и регулярно пересматривается с учетом инфляции и общеэкономической ситуации в стране. Накопленную сумму денег военнослужащий сможет использовать в качестве первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредита.

2.5. Порядок и условия предоставления кредита на примере Сбербанка России

В настоящее время Сбербанк предоставляет несколько видов  ипотечных кредитов.

Рассмотрим условия и  порядок предоставления кредита  «Ипотечный», когда в обеспечение  оформляется кредитуемый объект недвижимости.

 

Табл. 1

Цель кредита	Приобретение, строительство, реконструкция и ремонт/отделка Объекта недвижимости на территории России.
Где можно  получить	По месту регистрации  Заемщика/одного из Созаемщиков; по месту нахождения предприятия (клиента Банка) — работодателя Заемщика или одного из Созаемщиков (при условии оформления ипотеки в силу закона приобретаемого или строящегося Объекта недвижимости); по месту нахождения/строительства  кредитуемого Объекта недвижимости.
КТО МОЖЕТ ПОЛУЧИТЬ	Платежеспособный гражданин  РФ в возрасте от 21 года при условии, что срок возврата кредита по договору:  - при дифференцированных платежах – наступает до исполнения Заемщику 75 лет;  - при аннуитетных платежах – ограничивается трудоспособным возрастом Заемщика.
РАСЧЕТ ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ	Доход по основному месту работы (подтверждается справкой форме 2-НДФЛ), дополнительные виды доходов.
ОТСРОЧКА ПЛАТЕЖЕЙ	Только по выплате основного долга на период строительства/реконструкции Объекта недвижимости (до 2 лет).
ОБЕСПЕЧЕНИЕ	Залог приобретаемой недвижимости, другое обеспечение (при необходимости). Для кредитов на цели индивидуального  строительства Объекта недвижимости обязательно оформление залога земельного участка или залога права аренды на земельный участок. На период до оформления в залог кредитуемого Объекта  недвижимости Заемщик/Созаемщики предоставляют  иные формы обеспечения. При этом по кредитам, предоставляемым на цели участия в долевом строительстве  Объекта недвижимости, на данный срок требуется оформление залога другого  Объекта недвижимости. В остальных  случаях оформление залога имущества  на данный срок не обязательно.
СТРАХОВАНИЕ	Обязательное страхование  передаваемого в залог имущества от рисков утраты/гибели, повреждения в пользу Банка на весь срок действия кредитного договора.
ВАЛЮТА	Рубли РФ Доллары США, Евро

 

 

Продолжение табл. 2

СУММА	до 80% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости — по кредитам на цели приобретения и строительства  Объектов недвижимости; до 70% стоимости работ  по реконструкции, ремонту (отделке) Объекта  недвижимости, но не более 70 % его стоимости.
ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС	От 20% стоимости кредитуемого Объекта недвижимости.
СРОК	До 30 лет — по кредитам на цели приобретения и строительства  Объектов недвижимости; до 10 лет — по кредитам на цели ремонта/отделки и реконструкции  Объекта недвижимости.
ПРОЦЕНТНАЯ СТАВКА (после регистрации ипотеки)	12,15—14,75% годовых в рублях  в зависимости от срока кредита,  размера первоначального взноса  и категории заемщика.  9,1—12,1% годовых в валюте в зависимости от срока кредита, размера первоначального взноса и категории заемщика.
СРОК РАССМОТРЕНИЯ ЗАЯВКИ	7—18 рабочих дней.

ГЛАВА 3. ПРИМЕР РАСЧЕТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА.

В осуществлении ипотеки  при покупке (строительстве) объекта  залога участвует три агента: продавец, покупатель (должник), заимодавец (кредитор). Продавец получает от покупателя за некоторое  имущество полную его стоимость. Для этого покупатель получает ссуду  под залог этого имущества  и добавляет собственные средства. Задача заключается в определении  размера ежемесячных погасительных  платежей R и остатка задолженности на момент очередного ее погашения вплоть до полной оплаты долга.

Поскольку погасительные  платежи (взносы) представляют собой  постоянную ренту, при решении поставленной задачи приравняем современную величину срочных уплат сумме ссуды. Для  месячных взносов постнумерандо  находим: D = RaN;i, где D - сумма ссуды; N - общее число платежей, N = 12n (n - срок погашения в годах); i - месячная ставка процента; R - месячная сумма взносов;aN;i - коэффициент приведения постоянной ренты.

Искомая величина взноса составит: R = D / aN;i = Dc.

В рамках решаемой проблемы величину c = 1/ aN;i можно назвать коэффициентом рассрочки. Для рент пренумерандо получим: R = D(1 + i) / aN;i.

Найденная по этим формулам величина срочной уплаты является базой  для разработки плана погашения  долга. Согласно общепринятому правилу  из этой суммы прежде всего выплачиваются  проценты, а остаток идет на погашение  долга.

Пример. Под залог недвижимости выдана на 10 лет ссуда в размере 100 млн руб. Погашение ежемесячное постнумерандо, на долг начисляются проценты по номинальной годовой ставке 12%. Таким образом, N = 120, i = 0,01; находим:a120;1 = 69,70052. Для этих условий ежемесячные расходы должника равны: R = 100 000 / 69,70052 = 1434,709 тыс. руб.