Договор аренды

Стоимость неотделимых улучшений арендованного  имущества, произведенных арендатором  без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено  законом.

Обязанности арендодателя предоставить имущество  в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц  императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых  улучшений относятся к числу  диспозитивных.

Обратимся теперь к обязанностям арендатора. В соответствии в условиями заключенного договора арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом  в соответствии с условиями  договора аренды, а если такие  условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением  имущества (п.1 ст.615 ГК РФ). Арендатор  должен использовать имущество  сам. Если он допускает к  пользованию третьих лиц без  согласия арендодателя, он нарушает  другую свою обязанность, предусмотренную  п. 2 ст. 615 ГК РФ. Назначение имущества  должно быть определено договором,  в противном случае имущество  должно использоваться по своему  обычному назначению, вытекающему  из его существа.

Если  арендатор пользуется имуществом не в соответствии в условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать  досрочного расторжения договора и  возмещения убытков п.3 ст.615 ГК РФ). Ответственность  за нарушение условий пользования  или назначения имущества наступает  в форме возмещения убытков, причем только при наличии вины арендатора, поскольку если условия пользования  нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор  аренды не может быть досрочно расторгнут.

2. Своевременно вносить плату за  пользование имуществом (п.1 ст. 614 ГК  РФ). Размер, порядок, условия и  сроки внесения арендной платы  определяются договором. Установление  этих характеристик арендной  платы в законе, а тем более  в подзаконном акте ГК не  предусматривает. Поэтому, если  размер, порядок, условия и сроки  внесения арендной платы установлены  каким-либо нормативным актом,  договор аренды обязательно должен  содержать ссылку на него.

В противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором. И тогда применяется  правило, в соответствии с которым  размер, порядок, условия и сроки  внесения арендной платы устанавливаются  такими же, какие обычно применялись  бы при аренде аналогичного имущества  при сравнимых обязательствах. Иными  словами, речь идет о применении средних  рыночных характеристик арендной платы. До тех пор пока судебная практика не выведет "обычные" порядок, условия  и сроки уплаты арендной платы, можно  руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи  в аренду государственного имущества  как наиболее распространенной на практике.

Арендная  плата может устанавливаться  за все арендуемое имущество целиком  или отдельно по каждой из его составных  частей, в зависимости от того, какие  положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может  уплачиваться в форме:

1.1. Определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно;

1.2. Установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов;

1.3. Предоставления арендатором определенных  услуг;

1.4. Передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду;

1.5. Возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

Использование некоторых форм арендной платы по существу означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. З  ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды, допустим, в виде части  прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если  конкретная форма арендной платы  договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой  сумме, уплачиваемой однократно или  периодически - в зависимости от срока договора аренды.

Если  иное не предусмотрено договором  аренды, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. З  ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены  иные минимальные сроки перес-мотра  размера арендной платы для отдельных  видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды может содержать правила  как о том, что арендная плата  является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая  из сторон договора может потребовать  в одностороннем порядке изменения  арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы  договор подлежит досрочному расторжению, если же подобных правил договором  не предусмотрено, арендная плата может  быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после  наступления срока, установленного п. З ст. 614 ГК РФ, не предоставляет  другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор  аренды, поскольку такие меры ГК не предусмотрены. Таким образом, установление законом срока пересмотра размера  арендной платы имеет практическое значение только в случае, если возможность  пересмотра закреплена договором и  снабжена санкциями на случай отказа какой-либо из сторон от такого пересмотра.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором аренды, или состояние  имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что  арен-додатель, как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного  внаем, риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние  по отношению к предмету договора аренды об-стоятельства, то применительно  к ним следует вести речь уже  о риске случайной невозможности  исполнения договора ухудшения условий  такого исполнения . Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной  обязанности - предоставить имущество  в пользование и обеспечить спокойное  пользование им в течение всего  срока договора.

Уменьшения  размера арендной платы можно  потребовать не при всяком ухудшении  условий пользования или состояния  имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое  ухудшение, при котором арендатор  в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при  заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Законом может быть установлено правило, отличное от того, которое предусмотрено  п. 4 ст. 614 ГК РФ. О возможности же установления иного правила договором  в ГК не сказано. Однако с учетом того, что согласно п.1 ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, последний может установить, что  размер арендной платы не пересматривается и при существенном ухудшении  условий пользования или состояния  имущества.

Арендная  плата может выплачиваться в  любые сроки, установленные договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно  нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы  в установленный арендодателем  срок (п.5 ст.614 ГК РФ). Можно требовать  досрочного внесения арендной платы  не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования  или состояния арендованного  имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Впрочем, договором аренды могут быть установлены  и иные правила, например, о запрете  требовать досрочного внесения арендной платы или, напротив, о возможности  требовать такого внесения не только при существенном нарушении сроков или более чем за два срока подряд и т. п.;

3. При прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором (ч.1 ст. 622 ГК РФ).

Требования  к состоянию имущества, возвращаемого  арендатором, такие же, как и к  передаче имущества арендодателем  в соответствии с заключенным  договором аренды ( ст. 611 ГК РФ, которая  в данном случае может быть применена  по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного имущества  должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Если без таких принадлежностей  и документов использование имущества  невозможно или арендодатель в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при возврате имущества, обязанность арендатора по возврату имущества должна считаться невыполненной  со всеми вытекающими отсюда последствиями (просрочка арендатора).

Состояние возвращаемого имущества устанавливается  договором. В договоре могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату отдельно, например, условие о том, что помещение  подлежит возврату только после проведения в нем капитального ремонта. Если этого не сделано, имущество должно быть возвращено в том состоянии, в котором было получено, с учетом нормального износа. Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном  его использовании по тому назначению, которое определено договором, в  течение срока действия последнего.

Если  арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его  несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит  в том, что арендодателю при несвоевременном  возврате арендованного имущества  не нужно в подавляющем большинстве  случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный  возврат арендованного имущества  договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх  неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором;

4. Поддерживать арендованное имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт  и нести расходы на содержание  имущества, если иное не установлено  законом или договором аренды (п.2 ст.616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное  с заменой основных (главных) составных  частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий  ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость  арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время  не проведение текущего ремонта (как  и капитального) делает невозможным  или существенно затрудняет использование  имущества по назначению. От текущего ремонта следует отличать поддержание  имущества в исправном состоянии, т. е. такое его обслуживание, которое  позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению. Поддержание вещи в исправном состоянии обусловлено внутренними, присущими самой вещи (техническими) причинами.

Помимо  проведения текущего ремонта и поддержания  имущества в исправном состоянии  арендатор обязан нести расходы  по содержанию арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально-экономическими условиями пользования). Они не связаны  с устранением внутренних недостатков  арендованного имущества или  поддержанием его физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно.

5. Без согласия арендодателя не  сдавать арендованное имущество  в субаренду, не передавать  свои права и обязанности по  договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество  в безвозмездное пользование,  а также не отдавать арендные  права в залог и не вносить  их в качестве взноса в усталый  капитал хозяйственных товариществ  и обществ или паевого взноса  в производственный кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми  актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все действия, которые перечислены выше, по существу, направлены на передачу другому  лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части требует  обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли ко-торого выступает  арендодатель. К тому же арендодателю далеко небезразлично, кому имущество  или права на него могут быть переданы.

Согласие  арендодателя может быть выражено различными способами - прямо в договоре аренды, в дополнительном соглашении к нему и даже в форме одностороннего действия (например, письменного разрешения Арендодатель при даче такого согласия может определить объем подлежащих передаче арендованных прав и обязанностей).