Договор аренды

В случаях, указанных в п. 2 ст. 611 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью  или частично. Полная передача прав имеет при перенайме. В подобней ситуации в отношения с арендодателем  вступает новый арендатор, старый же пол-ностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем  какую-либо ответственность»

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных  случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути приобретает лишь возможность  распорядиться арендными правами  в случае неисполнения обеспеченного  залогом обязательства. Наи-больший  объем прав получают хозяйственные  общества (товарищества и производственные кооперативы, которым арендные права  передаются в вида вкладов паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются  за вкладчиками - арендаторами. Субаренда  же как и безвозмездное пользование) занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят  права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет  перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед  арендодателем остается арендатор.

Впрочем, в перечень действий, которые арендатор  не может совершать без согласия арендодателя открыт, т.к. в него вошли  далеко не все случаи передачи арендатором  вещи другому лицу. Например, не запрещено  отдавать вещь на хранение или в  ремонт по договору подряда. Заметим, однако, что на основании перечисленных договоров у хранителя (подрядчика), как правило не возникает права пользования вещью.

Прекращение договора аренды.

Прекращение договора аренды (в том числе досрочное  расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК, с  учетом правил ст.617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный  для любых видов обязательств (договоров).

Смена собственника арендованного имущества  не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено  личными качествами арендатора (п.1 ст.617 ГК). В случае смерти арендодателя - физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности  арендодателя переходят к его  наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом  или договором не предусмотрено  иное (п.2 ст.617 ГК) Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его  действия, за исключением случая, когда  заключение договора было обусловлено  личными качествами арендатора. Казалось бы приведенная норма, представляет собой конкретизацию общего правила  ст.418 ГК. Однако это не так. В ст. 418 ГК не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом  или договором. Между тем такая  возможность применительно к  договору аренды гражданином недвижимого  имущества прямо закреплена. Это  позволяет арендодателю вовсе исключить  случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого  имущества сохраняют силу общие  правила установленные ст. 418 ГК РФ, т.е. договор аренды сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица - будь то арендодатель или арендатор, договор аренды в этом случае безоговорочно  прекращается (ст.419 ГК).

По  требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнув судом  в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным  нарушением условий договора  или назначения имущества либо  с неоднократными нарушениями  условий договора. Понятие существенного  нарушения условий договора дано  в п.2 ст. 450 ГК. Об определении назначения  имущества сказано выше. Что же  касается существенного нарушения  назна-чения имущества» то под  ним следует понимать такое  изменение назначения, которое влечет  за собой существенное нарушение  условий договора в смысле  п.2 ст.450 ГК;

2. существенно ухудшает арендованное  имущество. Под существенным ухудшением  арендованного имущества следует  понимать такое изменение его  качества, которое влечет за собой  существенное нарушение условий  договора в смысле п.2 ст.450 ГК;

3. более двух раз подряд по  истечении установленного договором  срока платежа не вносит арендную  плату. В отношении порядка  внесения арендной платы сказано  выше;

4. не производит капитального ремонта  имущества в установленные договором  аренды сроки, а при отсутствии  их в договоре - в разумные сроки  в тех случаях, когда в соответствии  с законом, иными правовыми  актами или договором производство  квартального ремонта является  обязанностью арендатора.

Невыполнение  арендатором его обязанности  производить текущий ремонт или  нести расходы по содержанию арендованного  имущества может быть основанием к досрочному расторжению договора только в случае, если в результате подобного бездействия арендатора происходит существенное ухудшение  этого имущества.

По  требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом  в случае, когда:

1. Арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества. Создание препятствий  пользования имуществом может  трактоваться довольно широко. К  ним можно отнести любые случаи  не обеспечения спокойного пользования  арендованным имуществом, в частности,  не проведение арендодателем  текущего ремонта или невыполнение  им обязанности по содержанию  имущества, когда такие обязанности  возложены на него договором;

2. переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были  оговорены арендодателем при  заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует  , чтобы эти недостатки были  существенными» договор аренды  может быть расторгнут при  наличии у арендованного имущества  любых препятствующих пользованию  недостатков;

3. арендодатель не производит являющийся  его обязанностью капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки;

4. имущество в силу обстоятельств,  за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном  для использования. Досрочное  расторжение договора по этому  основанию производится независимо  от того, виновен в том арендодатель  или нет

Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения  договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п.2 ст.450 ГК. Одновременно стороны  в договоре аренды могут прямо  исключить любое из оснований  его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая  возможность вытекает из автономии  их воли при определении условий  договора, а также из того, что  досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

В любом случае договор аренды может  быть досрочно расторгнут только судом  по иску заинтересованной стороны договора. При этом арендодатель вправе требовать  досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного  предупреждения о необходимости  исполнения им обязательства в разумный срок. В противном случае арендодателю откажут в иске. Для арендатора же такое предупреждение необязательно.

Право арендатора на возобновления договора.

Прекращение договора аренды в установленный  срок предоставляет арендатору пре-имущественное  право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК). Если иное не предусмотрено законом или договором  аренды арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, по истечении  срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед  другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор  обязал письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой  договор в срок, указанный в  договоре аренды, а если в договоре этот срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый  срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если новые  условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить  договор на новый срок. Такой вывод  вытекает из оговорки "при прочих равных условиях", которая используется в абз.1 ст.621 ГК. Понудить же арендодателя заключить договор на прежних  или на каких-либо иных условиях арендатор  не вправе.

Если  арендодатель отказал арендатору в  заключении договора да новый срок, но в течение года со дня истечения  срока договора заключил договор  аренды а другим лицом, арендатор  вправе по своему выбору потребовать  в суде перевода на себя прав и обязан-ностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Такие права  принадлежат прежнему арендатору, если арендодатель заключил договор аренды на условиях прекращенного договора аренды или же на иных условиях, но ни в коем случае не на тех, на которых  арендатор отказался заключить  новый договор аренды.

Если  арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока  договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор  аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.610 ГК). Срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора должен быть предусмотрен в договоре. В противном  случае он устанавливается в соответствии со ст.314 ГК РФ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Анализируя  выше написанное можно сделать вывод, что целью данного договора является обеспечение возможности гражданам  и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим  имуществом» когда оно не нужно  им постоянно, или когда у них  для этого нет достаточных  средств.

Договор аренды закрепляет законные права и  обязанности своих участников, позволяет  им реализовать свои экономические  интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы  за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества  внаем.

Исходя  из определения договора можно выделить 3 основные черты характерные для  данного договора:

Во- первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного  имущества лицом, правомочным распоряжаться  им, во владение и пользование другому  лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество  подлежит возврату арендодателю.

В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан оплатить за пользование  имуществом. Поскольку права и  обязанности по договору аренды возникают  у обеих сторон, он относится к  двухсторонним; данный договор является также консесуальным, т.е. таким, который  устанавливает между сторонами  обязательственные отношения с  момента достижения ими соглашения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданское право. Учебник Под.ред.  А.П.Сергеева, Ю.К.Толстого, ч.2, М., 1997г.

2. Гражданское право. Практикум  Под.ред. Н.Д.Егорова, А.П.Сергеева, ч.2, М., 1997г.

3. Гражданское право. Учебник Под.  Ред. Е.А.Суханова, т.2, М., 1993г.

4. Советское гражданское право,  ч.2 Отв. Ред. В.А.Рясенцев, М., 1987г.

5. Договорное право, Ансон В., М., 1984г.

6. Аренда предприятий Под. Ред.  В.Ф.Новикова, М., 1990г.

7. Общие положения об аренде, Сафулин  Д., М., 1990г.

8. Гражданский Кодекс РФ

9. Конституция РФ

10. Консультант предпринимателя. Журнал  № 10 Апрель 2003 г.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                Д о г о в о р

                                      на выполнение ремонтно-строительных  работ 

 

г.Москва                                                                                             ___________ 2012г.

 

ООО «Строй-Сервис», именуемый  в дальнейшем «Подрядчик», в лице генерального директора Мамедова Ильгара  Мазахировича, с одной стороны, и ___ ___________ , именуемый в дальнейшем«Заказчик», с другой стороны, заключили нижеследующий договор.

 

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Подрядчик принимает на себя обязательства выполнения ремонтно-строительных работ , расположенной по адресу : _______________________________________согласно перечню работ представляемых Подрядчиком и утверждаемых Заказчиком.

 

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1 Обязанности Подрядчика : 
2.1.1 Подрядчик обязан выполнить определенные Договором работы и сдать их в законченном виде и установленные Договором сроки.

2.1.2. Срок выполнения работ  устанавливается с _____________ 2012 г. По _____________ 2012 г.