Право собственности на жилище

 

Возможность временного проживания в помещении  отдельных лиц не влияет на изначальное  объективное функциональное назначение жилища как места постоянного  жительства других лиц, использующих жилище в целом по своему назначению. Вместе с тем текущее российское законодательство оказалось непоследовательным, признавая возводимые на садовых, огородных и дачных земельных участках строения капитального или некапитального типа «жилыми», если это строительство ведется членами садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан (ст. 1, п. 4 ст. 19 Закона о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан11).

 

В советский  период на садовых, огородных и дачных земельных участках, располагаемых  на зонированных территориях с четко определенной целевой направленностью их использования, никогда не допускалось ни нормативно, ни на практике возведение строений, не соответствующих характеру использования земли. На садовых участках разрешалось строить садовые домики, на дачных - дачи, на огородных - только постройки для хранения инвентаря.

 

 Возведение именно жилых строений на целевых землях, в рамках целевого объединения граждан, да еще с дифференциацией по признаку капитальности либо некапитальности постройки нарушает земельное законодательство, природу, характер застройки, требующей сбалансированности использования земельного участка с использованием типа строения, с целями пребывания на земельном участке соответственно садовода, огородника, дачника, не имеющих общего с целями постоянного проживания на такого рода земельных участках.

 

Закону о  садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан, называющему строения по месту пребывания граждан жилыми, предшествовал Закон  об основах федеральной жилищной политики, который еще раньше назвал строения, расположенные на садовых  и дачных земельных участках, также  жилыми (ст. 9), что усугубляет ошибки в оценке титула строений, не являющихся жилищем в строго функциональном смысле этого понятия, поскольку  эти строения, как правило, не являются местом жительства.

Глава 2. Объекты права собственности  и других вещных прав на жилище

2.1. Общие  положения

Круг объектов жилища, определяемых гражданским и  жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное14 заимствует понятийный аппарат гражданского права в  той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности  или переданное в пользование  участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения  употребляемым понятиям, и наполняет  их своим содержанием.

 

ГК как  базовый закон в системе актов  гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня  объектов жилища, имеющих самостоятельное  значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских  прав, но и специальная гл. 18 о  самостоятельных объектах жилища как  собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых  являются места пребывания граждан.

 

Выделены  новые самостоятельные объекты  права собственности и других вещных прав, не получившие развития в  ранее действовавшем гражданском  законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой  дом (ст. 290 ГК). Понятие «жилое помещение» используется не только как обобщающее названных двух понятий, но и как  самостоятельное, дополняющее их (ст. 288, 673 ГК). Содержание самостоятельного объекта, дополняющее понятия «квартира» и «многоквартирный жилой дом», закон  не поясняет и не конкретизирует. Ранее  понятие «жилое помещение» употреблялось  применительно к отношениям найма  и не трактовалось в качестве объекта  права собственности на жилой  дом.

 

О наличии  такого самостоятельного объекта, как  жилой дом, безотносительно к  количеству имеющихся в нем квартир, в общей гл. 6 об объектах гражданских  прав не говорится ничего, а в  специальной гл. 18 он называется, но косвенно, по частным случаям, во-первых, относительно невозможности размещения в доме промышленного производства (ст. 288) - запрета, который уже был  закреплен жилищным законом (ст. 7 ЖК), а во-вторых, по поводу возможного перехода права собственности на жилой дом к другому лицу (ст. 292).

 

Все эти объекты  без исключения могут быть как  объектами права собственности  и других вещных прав, так и объектами  договорных отношений, что не допускалось  ранее гражданским и жилищным законодательством.

 

Если вводится новое понятие - такое, как «многоквартирный жилой дом», то, очевидно, что должна быть и его противоположность - «индивидуальный  жилой дом». Но о существовании последнего как самостоятельного объекта права собственности и других вещных прав мы узнаем не из головного закона отрасли гражданского законодательства, каким является ГК, а из головного закона другой отрасли российского законодательства, жилищного, Закона об основах федеральной жилищной политики (ст. 7), а также Закона об ипотеке (ст. 74), регулирующего отношения ипотечного кредитования жилищного строительства, т.е. решающего узкую, частную задачу регулирования.

 

При таком  размещении нормативного материала  может сложиться впечатление, что  понятие «индивидуальный жилой  дом» не имеет общего значения как  самостоятельный объект права собственности  и правомерна его замена другими  понятиями, объектами, например «квартира», «жилое помещение».

 

Однако такая  подмена необоснованна. Это наглядно можно проиллюстрировать в случае с приватизацией индивидуального или одноквартирного жилого дома.

 

С передачей  в собственность проживающих  в таком жилом доме единственной квартиры создается впечатление, что  образуется общая собственность  граждан и государства (муниципального образования) на дом в целом. В  действительности общая долевая  собственность в результате приватизации единственной квартиры индивидуального  жилого дома у ее участников не образуется; дом целиком переходит в собственность проживающих в нем граждан и именно им он принадлежит на праве собственности. Общая долевая собственность с государством (муниципальным образованием) возникла бы лишь в том случае, если бы у государства (муниципального образования) оставалась в собственности еще какая-то часть общей площади квартиры (дома), поскольку доля в общем имуществе дома (несущие конструкции дома, его инженерная часть и т.п.) определяется пропорционально общей площади жилого помещения. Но в данном случае оно без остатка перешло к другим собственникам.

 

Чтобы исключить  иллюзию возникновения при приватизации индивидуального жилого дома общей  с государством (муниципальным образованием) собственности, должна быть использована соответствующая терминология: речь должна идти не только о жилом помещении  или квартире, как это сделано  в Законе о приватизации жилищного  фонда, а именно об индивидуальном жилом  доме.

 

Жилой дом, безотносительно  к количеству имеющихся в нем  квартир, сложное образование, оставаясь  в целом технологически неделимым, единым инженерным сооружением, может  быть технически и санитарно делим на составляющие ячейки, не теряющие связи с общим интегрирующим домовым хозяйством и тем самым обеспечивающим жизнедеятельность людей в квартирах. В отличие от ГК 1964 г. и ЖК, ГК РФ предусмотрел юридическое деление права собственности на жилой дом на квартиры, не ограничиваясь при этом признанием права собственности на квартиру. Оно продолжено дальнейшим делением квартиры на жилые помещения (комнаты), а также в границах права собственности на реальный объект - на бесконечные идеальные доли в общей собственности множества субъектов, части квартиры, где причитающаяся собственнику доля катастрофически не совпадает с реальными размерами занимаемой им фактически общей с остальными собственниками площади.

 

Кроме реальных самостоятельных объектов права  собственности на жилище сохраняются  и идеальные доли в общей собственности  на жилище, правила регулирования которых имеют общий характер.

 

ГК оставил  место для субъективизма в толковании соотношения идеальной части многоквартирного жилого дома в общей собственности на него с реальными самостоятельными объектами права собственности. Часть дома как объект права собственности сохраняет самостоятельное значение в тех случаях, когда идеальной части в праве собственности не соответствуют точно размеры жилых помещений; когда собственники не прибегают к разделу и выделу своей доли из общей собственности на жилой дом или используют такую традиционную форму взаимоотношений, как договор о порядке пользования площадью жилого дома между сособственниками, которым границы пользования могут быть определены и не в соответствии с причитающимися участникам общей собственности долями с возможными последующими взаиморасчетами.

 

Когда объектом права собственности является недостроенный, вновь создаваемый многоквартирный  дом, не завершенный строительством, не принятый в эксплуатацию в установленном  порядке, возможно установление в полной мере идеальной части дома как  объекта права собственности  безотносительно к площади будущих  квартир или нежилых помещений, не имеющих индивидуальной определенности либо вообще несозданных.

 

К сожалению, в судебной практике необоснованно  указывается на наличие права  собственности на конкретную часть  жилого дома, содержащую в качестве объекта права нежилую площадь, предназначенную под торговые, складские, административные, производственные и  иные цели непромышленного характера.

 

Юридически  значимые требования к жилищу складываются из определения его назначения, содержащегося  в специальных нормах ГК о праве  собственности на жилище (ст. 288), характеристик  объектов договорных жилищных отношений (ст. 672, 673).

 

Требование  изолированности было впервые нормативно установлено еще в ГК 1964 г. (ст. 300) и повторно в ранее действовавшем  ЖК (ст. 52) применительно к нанятому жилому помещению, которое не совпадало  с объектами права собственности. Жилое помещение как объект найма состояло «из квартиры либо одной или нескольких комнат» (ст. 52, 131 ЖК). Жилой дом или часть его могли быть предметом найма, но жилое помещение не было объектом права собственности. Его заменяло понятие части жилого дома. Жилое помещение было объектом наемных отношений. Судебная практика рассматривала часть дома в качестве предмета выдела лишь как изолированную, имеющую возможность сообщения с внешней средой при отсутствии мест общего пользования между бывшими сособственниками. При этом даже допускалась лишь техническая возможность подобной изоляции. Как дополнительный фактор при выборе конкретного варианта выдела учитывалась нуждаемость граждан в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования домом, возможность установки отопительных приборов, удобства пользования помещением (п. 11 постановления Пленума ВС СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом»15; п. 9 постановления Пленума ВС РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности»)16.

 

Российскому гражданскому законодательству при  определении предмета выдела не нужно  специально прибегать к такому понятию, как изолированная часть дома, поскольку оно ввело в качестве самостоятельных объектов права  собственности понятия квартиры, жилого помещения, которые сами по себе являются носителями необходимой изолированности.

 

Юридически  значимым требованием является также  пригодность жилого помещения к  постоянному проживанию. Однако российское гражданское законодательство потребительским  качеством такого рода наделило лишь жилые помещения, предоставляемые  по новому предусмотренному в ГК договору жилищного найма - коммерческого  найма (ст. 673), отграничив таким образом эти отношения от других жилищных отношений, что вряд ли допустимо, поскольку наличие этого качества - неотъемлемый признак жилья не коммерческого найма, а универсальное требование не только в наемных отношениях, но и в отношениях собственности на жилище. Считать пригодность помещения к постоянному проживанию потребительским качеством, присущим не всем отношениям, связанным с использованием жилища (отношениям собственности, найма, безвозмездного пользования), а лишь отношениям коммерческого найма - значит отказывать жилищу в признании особым типом здания, единственное назначение, единственная цель которого - служить местом постоянного проживания людей. Такая характеристика последовательна для законодателя, считающего объект права собственности на жилище и других вещных прав предназначенным не для постоянного проживания, а всего лишь «для проживания» (ст. 288), на что уже обращалось внимание читателя, и это дает основания считать жилищем примитивные (полупостоянные) и импровизированные строения.

 

Пригодность к постоянному проживанию оценивалась  и законодателем, и судебной практикой  в разные исторические периоды по-разному17: один уровень существовал для  заселения домов-новостроек, другой - для уже находящегося в эксплуатации жилищного фонда разных эпох застройки; один уровень - для государственного и муниципальных жилищных фондов, другой - для негосударственных; один - для массового заселения, другой - для элитного либо специализированного.

 

Потребительские качества жилища, предназначенного для  постоянного проживания, снижаются  дефектами, одни из которых исправимы  в результате капитально-восстановительных  работ, другие - представляют конструктивные дефекты жилого дома в целом либо отдельного жилого помещения.

 

Это адекватно  учитывалось жилищным законодательством. С середины 60-х годов в правовом регулировании жилищных отношений сначала на уровне ведомственного нормативного акта, а потом и на уровне закона (ст. 40 ЖК) предусматривались условия пригодности к заселению жилых помещений в домах-новостройках и освобождающихся помещений в существующих государственном и общественном жилищных фондах - благоустроенные применительно к условиям данного населенного пункта либо отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям.