Право собственности на жилище

 

2.2. Правовой  режим многоквартирного, одноквартирного  жилого дома

Пригодным для  проживания на постоянной основе считается  жилой дом, расположенный на территории, не представляющей опасности для  проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия), имеющий удовлетворительное техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования, при наличии жилой  площади, отвечающей установленным  нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно  к условиям данного населенного  пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.).

 

Именно последнее  определяет минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения для проживания. В Москве установлен стандарт жилищных условий, содержащий требования всех видов  удобств по месту жительства - электроосвещение, водопровод, канализация, централизованное отопление, ванна (душ), газовая или  электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), с лифтом и мусоропроводом.19 Это максимальный стандарт основных показателей потребительских качеств жилых домов, жилых помещений.

 

Конструктивно жилой дом может быть обособленно  индивидуальным, имеющим единственную квартиру, сообщающуюся непосредственно  с окружающей средой (земельным участком, улицей), либо многоквартирным, т.е. с  числом квартир, начиная от двух и  более.

 

По данным Европейской экономической комиссии ООН самостоятельную категорию составляют не только одноквартирные жилые дома, но и двухквартирные. В российских условиях требуется легитимное основание разграничения одноквартирного и многоквартирного дома, которого нет.

 

Понятие «жилой дом» - видовое, «здание» - родовое, первое - однофункциональное, второе - многофункциональное. Здание может быть производственным, торговым, складским, канцелярским (административным) и т.д. В жилом доме возможно наличие нежилых помещений названного целевого использования, но дом считается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть.

 

Именно такая  разновидность здания как жилой  дом - первичная жилая ячейка, тип  жилища. В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом может  быть использован для ведения  хозяйства. Однако размещение в жилом  доме промышленного производства законом  запрещено (ст. 288 ГК). Разграничение  понятий здания и жилого дома имеет  юридическое значение. Норма, адресованная отношениям, объектом которых является жилой дом, не распространяется на отношения, где объект - здание. В то же время  нормы, адресованные отношениям, объектом которых являются здания, распространяются и на отношения, объект которых - жилые  дома. Но лишь в той части, в какой  они не противоречат специальным  нормам, регулирующим отношения, где  в качестве объекта выступают  жилые дома (см. гл. XII и XIII Закона об ипотеке).

 

Как объекты  права собственности и других вещных прав здание и жилой дом  существенно разнятся между собой. Применительно к зданию такие  изолированные его ячейки, как  например нежилое помещение, этаж здания, законом не установлены в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Поэтому основная единица юридического деления в общей собственности  на здание - его часть, выраженная идеально (арифметически), а раздел и выдел  в общей собственности на здание также выражаются частью дома, не содержащей требования о ее изолированности.

Глава 3. Субъекты права собственности и других вещных прав на жилище

Ведется государственный  учет жилищного фонда независимо от форм собственности, в том числе  специализированных жилых домов (общежития, дома маневренного фонда, специальные  дома для одиноких престарелых, дома-интернаты  для инвалидов, ветеранов), квартир, служебных жилых помещений, иных жилых помещений в других строениях, пригодных для проживания.

 

Такой учет преследует цель получения информации о местоположении, количественном и  качественном составе, техническом  состоянии, уровне благоустройства, стоимости  учитываемых объектов и изменении  этих показателей. Он проводится специализированными  государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ). Инвентаризационные сведения и  данные обязательны для осуществления  государственной регистрации прав на недвижимость. БТИ, проводя паспортизацию  жилых домов и жилых помещений, оформляет технический паспорт  домовладения, квартиры, жилого помещения  при приемке жилых домов в  эксплуатацию или при включении  жилого помещения в состав жилищного  фонда. Данные технического паспорта обновляются  согласно постановлению Правительства  РФ от 13 октября 1997 г. не реже одного раза в 5 лет22.

 

Право собственности  субъекта на недвижимость фиксируется  учреждениями юстиции в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. С момента государственной  регистрации в этом реестре возникает  право собственности на приобретенное  жилье, в том числе и при  приобретении жилья в процессе его  приватизации. Закон не содержит каких-либо запретов на обладание правом собственности  на жилище для какой-либо категории  лиц из числа тех, кто вправе быть собственником. Обязательным приложением к документам для государственной регистрации прав является план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а также поэтажный план и экспликация к нему, определяющие расположение жилого дома (или части его), квартиры (или части ее), жилого помещения (или части его) на соответствующем земельном участке либо квартиры (жилого помещения) в составе жилого дома. Поскольку земельный участок следует судьбе главной вещи, которой является жилище, то права на земельный участок сопровождают право собственности и другие вещные права на жилище.

 

Если собственниками государственного и муниципального жилищных фондов являются соответственно государство в лице Российской Федерации  и ее субъектов и муниципальные  образования, то вещными правами  относительно закрепленных за ними жилищных объектов наделены федеральные и  субъектов Федерации государственные  унитарные предприятия, которым  они переданы и закреплены собственниками в хозяйственное ведение (ст. 294, 295 ГК) или соответственно казенные предприятия  и государственные (муниципальные) учреждения, которым они переданы ими и закреплены собственниками в оперативное управление (ст. 296-298 ГК).

 

При этом федеральный  жилищный фонд подлежит передаче в  муниципальный (Приложение № 3 к постановлению  Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г.23), что постепенно реализуется.

 

Федеральный жилищный фонд резко сокращается  не только в связи с неизбежной передачей его объектов в собственность  муниципальных образований, но и  в процессе приватизации государственных  и муниципальных предприятий, их акционирования, ликвидации. В результате он будет сведен к минимуму относительно ведомственного жилищного фонда, доставшегося в «наследство» от Союза ССР и  РСФСР, поскольку его содержание обременяет предприятия и учреждения и обусловливает низкую доходность, убыточность коммерческой деятельности их фондодержателей.

 

Сокращение  государственного и муниципального жилищного фонда связано с  приватизацией, т.е. передачей в собственность  граждан, в том числе иностранцев, занимаемых ими квартир (жилых помещений) в соответствии с Законом о  приватизации жилищного фонда. Федеральный  закон от 15 мая 2000 г. ограничил круг лиц, имеющих право приватизировать  жилые помещения, только гражданами Российской Федерации24.

 

Лица, постоянно  проживающие в отдельной или  коммунальной квартире по договору социального  найма, согласованно становятся ее собственниками в силу договора передачи квартиры (комнаты) в их собственность в  порядке приватизации, заключаемому нанимателем и совместно с  ним проживающими членами его  семьи, а также лицами, утратившими  семейные связи, но продолжающими проживать  по этому договору, с одной стороны, и уполномоченными собственником  лицами (государственные и муниципальные предприятия и др.), с другой стороны. Собственник жилищного фонда не вправе отказать указанным лицам в приватизации занимаемого ими жилого помещения.

 

Если государственное (муниципальное) предприятие как  до принятия Закона о приватизации жилищного фонда, так и в последующем  акционировано или ликвидировалось, проживающие в принадлежавшем ему  ведомственном жилом доме сохраняют  право на приватизацию, поскольку  судьба предприятия (переход права  собственности на него) не влияет на жилищные права граждан, проживающих  в домах таких учреждений и  предприятий, а правом на приватизацию обладают все постоянно проживающие  по договору социального найма.

 

Отдельные члены  семьи или лица, утратившие семейные связи с нанимателем, но продолжающие проживать по договору социального  найма жилого помещения, вправе отказаться от участия в приватизации занимаемого жилого помещения в пользу других проживающих, и тогда они сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии получаемого жилого помещения.

 

Смерть гражданина, изъявившего при жизни желание  стать собственником нанятого жилого помещения и обратившегося с  заявлением об этом до оформления договора передачи или до государственной  регистрации права собственности, не служит основанием к отказу его  наследникам о включении жилого помещения (или его части) в наследственную массу, поскольку наследодатель  при жизни выразил свою волю стать  собственником.

 

Наниматель  и проживающие совместно с  ним лица по договору найма (коммерческого  найма) или аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также лица, проживающие в  домах и жилых помещениях специализированного  жилищного фонда, не имеют права  на приватизацию данных жилых помещений (ст. 2 Закона о приватизации жилищного  фонда в редакции Федерального закона от 15 мая 2001 г.). Администрации предприятий и учреждений предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений в порядке исключения.

 

Принципами  приватизации государственного и муниципального жилищного фондов являются бесплатность и однократность.

 

Право собственности  на отдельную квартиру или жилое  помещение в коммунальной квартире возникает у проживающих на таких  же условиях, на каких они пользовались соответствующей площадью согласно договорным отношениям (равным или  неравным), т.е. на праве совместной или долевой собственности. Несовершеннолетние, участвующие в приватизации жилого помещения наравне с совершеннолетними, не утрачивают права еще раз приватизировать другую жилую площадь по достижении совершеннолетия.

 

Определенные  особенности характеризуют возникновение  права собственности на жилое  помещение в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов - ЖСК, ЖК). Если член ЖСК (ЖК) выплатил полностью паевой взнос, равный строительной стоимости квартиры, он приобретает право собственности на полностью оплаченную квартиру в силу факта оплаты. Причем это не является приватизацией жилого помещения, поскольку она может иметь место только в государственном и муниципальном жилищном фондах.

 

В отличие  от приватизации, когда правом собственности  наделяется каждый проживающий, собственность  на кооперативную квартиру принадлежит  только члену кооператива (пайщику), а если она относится к имуществу, нажитому в период брака или в силу брачного договора является общей собственностью супругов, она принадлежит им на праве совместной или долевой собственности. Члены семьи собственника (собственников) жилого помещения приобретают ограниченные вещные права на жилое помещение по согласованию с титульным держателем (титульными держателями) помещения. Утрата семейных отношений между ними прекращает ограниченные вещные права этих лиц, и потому такие права не могут рассматриваться как права на пожизненное пользование помещением. После прекращения семейных отношений эти лица могут продолжить пользование, но на другой основе - на условиях найма. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

 

Заключение

Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать вывод, что жилище - это место жительства, избранное  гражданином, и специальное сооружение, в той или иной мере отвечающее этому назначению. Место жительства гражданский закон определяет как место постоянного или преимущественного проживания граждан (ст. 20 ГК). Таким образом, он, с одной стороны, указывает на его зависимость от волеизъявления проживающих, что косвенно и субъективно характеризует понятие жилища, и, с другой стороны, прямо определяет функциональное объективное назначение объектов жилища как сооружения. Вместе с тем жилище как сооружение в правовых отношениях собственности (гл. 18 ГК) и отдельных видах обязательств (гл. 35 ГК) характеризуется по-разному: один и тот же объект в отношениях собственности именуется как место «для проживания» (ст. 288 ГК), а в отношениях коммерческого найма (ст. 673 ГК) как место постоянного проживания. Жилище как искусственное, рукотворное сооружение - это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически.

 

Круг объектов жилища, определяемых гражданским и  жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное заимствует понятийный аппарат гражданского права в  той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности  или переданное в пользование  участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения  употребляемым понятиям, и наполняет  их своим содержанием.

 

ГК как  базовый закон в системе актов  гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня  объектов жилища, имеющих самостоятельное  значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских  прав, но и специальная гл. 18 о  самостоятельных объектах жилища как собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых являются места пребывания граждан.

 

Выделены  новые самостоятельные объекты  права собственности и других вещных прав, не получившие развития в  ранее действовавшем гражданском  законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой  дом (ст. 290 ГК).

Список  источников и литературы

Гражданский кодекс Российской Федерации  от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ: Часть первая // Российская газета от 8 декабря 1994 г. № 238-239