Субъекты системы ипотечного кредитования и их функции

 

 

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального

Образования

«Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

 

Институт открытого дистанционного образования

 

 

 

 

 

 

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По предмету : «Ипотечное кредитование»

Вариант 8.  Субъекты системы ипотечного кредитования и их функции

 

 

 

 

Выполнил: студент гр. МО609/2

___________________________

 

Проверил:

_____________ ___Дарьин Е.М.

 

 

 

Нижний Новгород

2014 г. 
Содержание

 

Введение………………………………………………………………….. 1. Субъекты системы ипотечного  кредитования и их функции………. 2. Расчетная часть………………………………………………………... Заключение……………………………………………………………….. Список использованной литературы……………………………………

Стр. 3 4

 

 

 

Введение

 

Рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Создание системы долгосрочного кредитования граждан на цели приобретения жилья позволит увеличить их платёжеспособный спрос и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения. Оно обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками, финансово-строительными компаниями и предприятиями стройиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

В настоящее время ипотека является относительно новым понятием, несмотря на то, что Россия уже имела достаточно большой опыт применения ипотечного кредитования до начала XX века. Поэтому большинство людей не имеют даже общего представления об ипотечном. В связи с этим, целью данной работы является раскрытие сущности ипотечного кредитования жилья, а также более подробно рассмотрим вопрос о функциях и целях субъектов в системе ипотечного кредитования.

 

 

1. Субъекты системы  ипотечного кредитования и их  функции

 

Ипотека как элемент хозяйственной жизни возникла не сразу. Ее появление было вызвано экономическими потребностями общества, формированием товарно-денежных отношений. В дальнейшем она постоянно изменялась, отражая особенности хозяйственно-экономического развития конкретных стран.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. (его ввел архонт Солон). Под ипотекой понималось обеспечение ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека" (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

С точки зрения современной правовой доктрины ипотека - это один из видов залога имущества, но не любого, а исключительно недвижимого. Соответственно ипотека - это залог недвижимого имущества. Так как недвижимое имущество всегда является материальным объектом (вещью), то нельзя признать ипотекой, например, залог права аренды недвижимого имущества1.

Именно в таком определении слово ипотека вошло в Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке»

В современной правовой доктрине различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит на строительство или приобретение жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.

Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.

Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.

Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов2.

Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:

1) обеспечить долговременную  и прочную интеграцию рынка  недвижимости и финансового рынка;

2) обеспечить щадящий  режим приобретения жилья гражданами;

3) повысить инвестиционную  активность в капитальном строительстве.

В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:

- стратегия, рассчитанная  на предоставление государственных  субсидий и помощь предприятий;

- смешанная стратегия, основанная  на использовании государственных  субсидий и собственных средств  граждан;

- рыночная стратегия, ориентированная  в основном на собственные  средства граждан.

Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.

От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.

В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

В развитых странах ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики, в частности в области инвестиционной деятельности, и имеет высокий уровень развития.

Существуют два понятия: «залог» и «ипотека». Залог - способ обеспечения обязательства. Возникает из договора или закона. Кредитор-залогодатель имеет право при невыполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить компенсацию из стоимости заложенного имущества путем его продажи.3 Ипотека - разновидность залога именно недвижимого имущества (главным образом земли и строений) в целях получения ссуды. Ипотека предоставляет право преимущественного удовлетворения его требований к должнику-залогодателю в пределах суммы зарегистрированного залога.

Для ипотеки характерны: залог имущества; возможность получения под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд под вторую, третью и последующие закладные; обязательная регистрация залога в земельных книгах, которые ведутся в государственных или коммунальных учреждениях. В случаях неплатежеспособности должника удовлетворение требований кредитора производится из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога4.

Предметом залога могут быть не только вещи, ной имущественные права и требования, исключая имущество, изъятое из оборота и требования, неразрывно связанные с личностью залогодателя (например, алименты), а также имущество граждан, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Особенности ипотечного кредитования:

- ипотечный кредит  — ссуда под строго определенный  залог;

- большинство  ипотечных ссуд имеет строго  целевое назначение; они используются  для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как  жилья, так и производственных  помещений, а также освоения земельных  участков. В ряде стран наибольшее  распространение получили жилищные  ипотечные кредиты;

- ипотечные кредиты  предоставляются на длительный  срок, обычно на 10 - 30 лет. Оформляемая  при получении ипотечной ссуды  закладная является специальным  кредитным соглашением, отличающимся  от других его разновидностей. Закладные обращаются на вторичном  рынке, задача которого состоит  в том, чтобы обеспечить постоянный  приток ресурсов для кредитования  и перелив средств из регионов, испытывающих избыток кредитных  ресурсов.

Ипотека воздействует на преодоление экономического кризиса двумя путями:

- развитием ипотечного  бизнеса, который позитивно отражается  на реальном секторе экономики, приостановке спада производства  в строительном комплексе, сельском  хозяйстве и других отраслях. Это связано с развитием рынка  жилья (вообще недвижимости) и фермерского  хозяйства;

- развитием ипотечного  кредитования, способствующего снятию  социальной напряженности в обществе, которая, как правило, сопровождает  экономический кризис.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора5.

 

Субъекты ипотечных кредитов, их функции и прямые цели

 

1 Заемщик (залогодатель) - физические  лица, желающие улучшить свои  жилищные условия и удовлетворяющие  требованиям банков по уровню  кредито- и платежеспособности. Заемщики заключают кредитные договоры с целью покупки или строительства жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья.

Максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для покупки или строительства жилья.

2 Банк-кредитор (залогодержатель). Они предоставляют заемщикам  в установленном порядке ипотечные  кредиты на основе оценки платежеспособности  и кредитоспособности заемщика.

Обслуживание выданных ипотечных кредитов.

Имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Залогодержателем могут быть:

- коммерческие, сберегательные, ипотечные банки;

- ссудо-сберегательные ассоциации, стройсберкассы;

- взаимосберегательные союзы  и т.п.

Банки-кредиторы предоставляют заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика, обслуживают выданные ипотечные кредиты. А так же имеет возможность в случае невыполнения должником своих обязательств получить удовлетворение денежных требований из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Целью залогодержателя являются:

- Максимизация доходности  активных операций;

- ограничение рисков и  обеспечение возвратности ссудного  капитала.

3 Продавец жилья - юридические  и физические лица.

Продают жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим лицам, по их поручению целью которых являются: