Оценка бизнеса предприятия ООО «Лидер-Гранд»

Статьи бухгалтерского баланса приводятся к рыночной стоимости, оценка проводится в несколько этапов [16]:

1. Оценивается недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;

2. Определяется обоснованная рыночная стоимость машин и оборудования;

3. Выявляются и оцениваются нематериальные активы;

4. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений, как 
долгосрочных, так и краткосрочных;

5. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость;

6. Оценивается дебиторская задолженность;

7. Оцениваются расходы будущих периодов;

8. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость;

9. Определяется стоимость собственного капитала путём вычитания из обоснованной рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

В результате проведения всех перечисленных этапов стоимость собственного капитала компании рассчитывается как рыночная стоимость совокупных активов минус текущая стоимость всех обязательств.

В рамках оценки бизнеса при использовании метода чистых активов (Приказ Минфина РФ и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 29.01.2003 г. № 10н, 03-6/пз "Об утверждении Порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ"), традиционный баланс предприятия заменяется скорректированным балансом, в котором все активы (материальные и нематериальные), а также все обязательства показаны по рыночной или какой-либо другой подходящей текущей стоимости.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Определить  рыночную  восстановительную  стоимость зданий и сооружений можно путем пересчета  сметной  стоимости строительства и  дальнейшей  корректировки этих цен с использованием рыночных   коэффициентов  удорожания  строительно-монтажных  работ  на дату  оценки. Другой подход для получения величины восстановительной стоимости – расчет ее на основе  индексов  и  рыночных  цен в строительстве, приводимых в ежеквартальном межрегиональном информационно-аналитическом бюллетене КО-Инвест. Третий подход применяется для нового строительства и заключается в калькулировании необходимых для строительства ресурсов в текущих ценах. Расчеты стоимости  строительства производились на основе Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) с последующим индексированием затрат на дату оценки [50].

Достоинства подхода на основе УПВС:

• использование нормативов, имеющих серьезную фактическую базу, реальные технологические модели в текущем уровне цен на СМР, созданной примерно в те годы, когда были возведены оцениваемые объекты;
• универсальность подхода. Возможность производить оценку практически любых зданий и сооружений;
• разумный объем показателей и других данных, которые необходимо хранить в памяти компьютера;
• возможность использования методики лицами, не имеющими профессиональной специальной подготовки в области проектно-сметного дела;
• возможность оперативно рассматривать и анализировать с точки зрения затрат несколько вариантов улучшений в процессе поиска лучшего и наиболее эффективного использования;
• возможность получения составляющих прямых затрат по каждому конструктивному элементу и виду работ;
• возможность получения ведомости потребных ресурсов в натуральных показателях и использования их стоимости на дату оценки на

данном рынке для вычисления прямых издержек (ресурсный метод);

 

• удобство автоматизации расчета с использованием электронных таблиц и интеграции с другими программными средствами для комплексной автоматизации оценочной деятельности [32].

Основная формула затратного подхода к оценке недвижимости выглядит так:

 

 ,                (1.2)

где

Сзатр - стоимость, определенная затратным методом;

Сзу - стоимость участка земли;

Сновстр - стоимость нового строительства (восстановительная или замещающая);

Износ - накопленный износ.

 

Общий накопленный износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.

В отличие от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта. Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:

Иф – физический износ – потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;

Ифн – функциональный износ – потеря стоимости в результате

несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;

Ивн – внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.

В рамах физического и функционального износа выделяют следующие виды износа:

устранимый износ – износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;

неустранимый износ – затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, которая может быть добавлены этим к объекту оценки (невыгодно).

 

Стоимость нового строительства определяется с точки зрения потенциального покупателя (инвестора) по формуле:

 

,                       (1.3)

где

ПИ - прямые издержки;

КИ - косвенные издержки;

ПП - прибыль предпринимателя (инвестора).

Под прямыми издержками обычно понимают издержки, которые несет генеральный подрядчик (строитель) и которые включаются в договорную цену. В нормальных рыночных условиях эта величина равна сметной стоимости строительства, которая определяется как сумма стоимости строительно-монтажных работ (Ссмр), стоимости оборудования (Соб), если она подлежит оценке, и величине прочих затрат (ПрЗ):

 

 ,                                                     (1.4)

где

ПИ - прямые издержки; - сметная стоимость строительства.

 

Стоимость строительно-монтажных работ определяется:

 

,                                   (1.5)

где

- прямые затраты подрядчика;

НР - накладные расходы;

ПН - плановые накопления (сметной прибыли подрядчика).

 

Прямые затраты рассчитываются по формуле:

 

,                         (1.6)

где

 - заработная плата строительных рабочих;

- стоимость материалов;

- стоимость эксплуатации машин  и механизмов.

 

Метод ликвидационной стоимости

Применяется для предприятий, которые находятся в состоянии банкротства или если стоимость компании при ликвидации будет выше, чем при продолжении деятельности, поэтому для настоящей работы этот метод не был использован. При использовании данного метода оценщик определяет валовую выручку от ликвидации активов предприятия, затем уменьшает ее на величину прямых затрат, связанных с ликвидацией предприятия,  а также на величину всех обязательств предприятия.

При определении ликвидационной стоимости предприятия необходимо учитывать все расходы, связанные с ликвидацией предприятия: комиссионные и административные издержки по поддержанию работы предприятия до его ликвидации, расходы на юридические и бухгалтерские услуги.

При определении ликвидационной стоимости различают три вида ликвидации:

1. упорядоченную;
2. принудительную;
3. ликвидацию с прекращением существования активов предприятия.

Упорядоченная ликвидация – это распродажа активов в течение разумного периода, чтобы можно было получить максимальные суммы от продажи активов. Для наименее ликвидной недвижимости предприятия этот период составляет около двух лет. Он включает время подготовки активов к продаже, время доведения информации о продаже до потенциальных покупателей, время на обдумывание решения о покупке и аккумулирование финансовых средств для покупки, саму покупку, перевозку.

Принудительная ликвидация означает, что активы распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе.

Ликвидация с прекращением существования активов предприятия рассчитывается в случае, когда активы предприятия не распродаются, а списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие, дающее значительный экономический либо социальный эффект. Стоимость предприятия в этом случае является отрицательной величиной, так как требуются определённые затраты на ликвидацию активов [29].

Расчёт ликвидационной стоимости предприятия также включает несколько основных этапов [24]:

1. Берется последний балансовый отчёт;

2. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия (недвижимого имущества, машин и оборудования, товароматериальных запасов) требует различных временных периодов;

3. Определяется валовая выручка от ликвидации активов;

4. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и  
сборы, которые платятся при продаже. С учётом календарного графика ликвидации активов скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск;

5. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершённого производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации;

6. Прибавляется (или вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода;

7. Вычитаются преимущественные права на выходные пособия и выплаты работникам предприятия, требования кредиторов по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды, расчёты с другими кредиторами.

Делая итоговый вывод о ликвидационной стоимости предприятия, оценщик должен проанализировать факторы, имеющие отношение к собственно имуществу, и факторы, которые обусловливают уровень управления предприятием. Если ситуация банкротства предприятия вызвана низким уровнем управления, то это обстоятельство не должно негативно отразиться на величине ликвидационной стоимости предприятия. Если же причины банкротства – высокая степень износа как активной, так и пассивной части активов предприятия, негативные особенности местоположения, то эти факторы существенно снизят уровень ликвидационной стоимости предприятия [16].

 

1.3.2. Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на принципе эффективно функционирующего рынка, на котором инвесторы покупают и продают активы аналогичного типа, принимая при этом независимые индивидуальные решения. Данные по аналогичным сделкам сравниваются с оцениваемыми. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

Для ряда объектов применение рыночного метода возможно, но затруднено отсутствием достаточного объема прямой рыночной информации. Этот недостаток может компенсироваться как применением других методов, так сбором косвенной информации о данном рынке.

Основной задачей данного метода является получение достоверной информации о состоявшихся сделках. Следует учитывать, что по различным причинам стороны скрывают истинную причину сделки.

Информация должна соответствовать следующим основным критериям:

- стороны сделки  имели достаточное представление о данном рынке;

- стороны не  связаны между собой какими-либо  иными отношениями, могущими повлиять  на цену сделки;

- данные о  цене сделки получены от лица, незаинтересованного в ее искажении.

Данный метод мало применим, так как не развит рынок продаж бизнеса.

В зависимости от наличия и доступности информации, характеристик объекта оценки, предмета и условий предполагаемой сделки с объектом оценки в рамках сравнительного подхода применяются следующие методы:

- метод компании-аналога;

- метод сделок;

- метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании-аналога

Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на сформировавшихся на фондовом рынке рыночных ценах акций сходных компаний. Базой для сравнения служит цена за одну обыкновенную (простую) акцию сходных компаний на фондовых рынках. При этом цена одной акции меняется в зависимости от величины приобретаемого пакета – контрольного (мажоритарного) или неконтрольного (миноритарного). Основу метода составляет финансовый анализ оцениваемой компании и сопоставимых компаний. Преимущество данного метода заключается в использовании, как правило, фактической информации, а не прогнозных данных, которым присуща известная неопределенность [13].

Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:

1) изучение рынка и сбор необходимой информации;

2) сопоставление списка аналогичных предприятий;

3) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации;

4) расчёт ценовых мультипликаторов;

5) выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании;

6) определение итоговой величины стоимости оцениваемого предприятия;

7) внесение итоговых корректировок.

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации: рыночной и финансовой.

Рыночная информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой, а также информацию о количестве акций в обращении. Качество и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка.

Финансовая информация представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчётностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки. Финансовая информация должна быть представлена отчётностью за текущий год и предшествующий период.