Характеристика качественных и количественных требований, предъявляемых к залогу

       Более распространенным видом залога являются залог товаров в обороте и залог товаров в переработке. В этом случае залогодатель не только непосредственно владеет заложенными ценностями, но и может их расходовать.

      Залог товаров в обороте применяется в настоящее время в практике 
отечественных и зарубежных банков при кредитовании торговых организаций. Торговые организации постоянно должны иметь у себя запас ценностей для выставления их на продажу. Такая гарантия распространяется лишь на реально существующие товарные запасы. Близок по содержанию к залогу товаров в обороте  залог товаров в переработке. Он применяется при кредитовании промышленных предприятий, в частности, перерабатывающих сельскохозяйственное сырье. Особенностью этого вида залога является право заемщика использовать заложенное сырье и материалы, включенные в предметы залога, в производстве и заменять их на готовую продукцию.

         Поскольку в рыночной экономике конъюнктура с реализацией товаров может оперативно изменяться, это положение определяет понятие «достаточности» объекта залога. При выдаче ломбардных ссуд под товарно-материальные ценности, максимальная сумма ссуды не превышает, как правило, 85% стоимости предметов залога. Такая разница создает банку дополнительную гарантию возврата кредита на случай возникновения непредвиденных обстоятельств. Однако в каждом конкретном случае определяется индивидуальная маржа, учитывая риск кредитной сделки. 
       Кроме залога товарно-материальных ценностей, в зарубежной и отечественной практике банки практикуют выдачу ломбардных ссуд под залог ценных бумаг. Критерием качества ценных бумаг, с точки зрения приемлемости их для залога, служат: возможность быстрой реализации и финансовое состояние выпускающей стороны. В этой связи в зарубежной и отечественной практике наиболее высокий рейтинг качества имеют государственные ценные бумаги с быстрой оборачиваемостью. При выдаче ссуд под их залог максимальная сумма ссуды может достигать 95% стоимости ценных бумаг. При использовании в качестве залога других ценных бумаг, (например, акций, выпущенных фирмами) величина ссуды составляет 80—85% их рыночной цены. 
        К предметам залога относятся также векселя. Главное требование к 
торговому векселю, как предмету залога, состоит в обязательности отражения реальной товарной сделки. Максимальная сумма кредита под залог векселя по опыту ряда стран составляет 75—90% стоимости обеспечения.  
         Залоговое право может распространяться и на депозитные вклады, находящиеся в том же банке, который выдает кредит. Такие вклады, как правило, имеют целевой характер использования. При получении в банке кредита на текущие производственные нужды предприятие может использовать в качестве залога созданные депозиты в соответствующей сумме. При задержке в погашении ссуды за счет поступающей выручки банк обеспечит возвратность кредита за счет депозитного вклада. 
          Кредитование совокупного или укрупненного объекта может потребовать использование смешанного залога, включающего товары на складе, ценные бумаги, векселя. В этом случае требования к составным элементам смешанного залога остаются теми же, что и описанные выше. Максимальная сумма кредита не должна была превышать 75% общей стоимости принятого в залог совокупного обеспечения. 
          Некоторые особенности в использовании залога имеются при выдаче ипотечных ссуд, которые получили широкое развитие в мировой банковской практике. В этом случае появляется такой вид залога как ипотека. Если недвижимое имущество находится в общей собственности, ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного соглашения всех собственников. 
          Для ипотеки характерны следующие черты: пребывание имущества в руках должника; возможность должника самостоятельно распоряжаться доходом, полученным от использования предметов ипотеки; возможность получения залогодателем под залог одного и того же имущества добавочных ипотечных ссуд; обязательная регистрация залога в поземельных книгах, которые ведутся по месту нахождения предмета ипотеки; простота контроля залогодержателем за сохранностью предмета залога. 
           В современной банковской практике предметом залога при выдаче ссуд выступает не только имущество, принадлежащее клиенту, но и его имущественные права. В результате существует самостоятельный вид залога – залог прав. Объектом залога в этом случае выступают: права арендатора на здания, сооружения, землю; права автора на вознаграждение; права заказчика по договору подряда; права комиссионера по договору комиссии и др.

Банк в случае выдачи кредита под залог ценностей для обеспечения его возвратности должен систематически осуществлять проверку соответствия суммы предоставленного кредита стоимости заложенных ценностей с учетом степени потерь, которые могут иметь место при реализации этих ценностей. 
          Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог. Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество или имущественные права является неисполнение ссудополучателем своего обязательства, обеспеченного залогом. 
          По законодательству России требования кредитора удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения основания для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд по иску этого лица может признать такое соглашение недействительным. По решению суда наступает реализация заложенного имущества с публичных торгов. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Если сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, больше удовлетворения требований кредитора, остальные средства передаются залогодателю, а если недостаточна для покрытия требований залогодержателя, недостающая сумма средств удовлетворяется в общем порядке. 
          Экономически гарантию  возврата  кредита  при  залоге  обеспечивают,  во-первых,  конкретные  ценности  и  права,  являющиеся  предметом  залога; во-вторых, общее имущество клиента, а иногда и нескольких лиц. 
         В целом, рассматривая залог как одну из форм обеспечения возвратности кредита, следует подчеркнуть, что такую гарантию порождает юридически закрепленная имущественная ответственность заемщика перед кредитором. Тем самым создается правовая защищенность интереса кредитора. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Методы оценки залог

      Федеральные стандарты оценки (ФСО) - документ, обязательный к применению всеми оценщиками, независимо от принадлежности к той или иной саморегулируемой организации(СРО).

      За последние годы с бурным ростом разносторонней кредитной деятельности оценка залогов для банков стала наиболее популярным видом оценочной деятельности, проводимой для различных финансовых учреждений, частных лиц и предприятий любой формы собственности. Для привлечения инвестиционных средств на развитие бизнеса или приобретения определенного имущества в кредитную организацию, в частности в банк, как правило, необходимо предоставить некое материальное обеспечение – залог, который станет гарантией возврата полученных средств и недополученной прибыли. В качестве залога может быть принято различное имущество, стоимость которого покрывает размеры требуемых инвестиций и проценты за пользование кредитом.

     Оценка должна быть проведена с использованием нескольких подходов к оценке. Итоговая стоимость представляет собой результат обоснованного согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

    Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

       Важным условием проведения обязательной оценки является общее требование, что с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев.

     Затратами признается стоимость ресурсов, требуемых для производства (создания) объекта, либо историческая стоимость приобретения объекта. Исходя из смысла данных стандартов, можно сделать вывод о том, что использование исторических значений цен сделок с оцениваемым объектом относится к затратному подходу (в МСО - к рыночному подходу).

    Чаще всего оценка стоимости залогов для банков заказывается клиентами банковского учреждения, желающими взять кредит на различные цели.     Залоговым обеспечением сделки может быть собственное имущество заемщика или объект, который он собирается приобрести за кредитные средства: квартира, дом, автомобиль, сельскохозяйственная техника, промышленное оборудование и другие материальные активы. В любом случае, независимая оценка рыночной стоимости залога будет обязательным условием любого банка перед рассмотрением возможности выдачи кредита. Кроме этого, грамотный оценщик быстро и объективно может рассчитать и обосновать фактическую стоимость залогового имущества, на основании которой заемщик может легко вычислить максимальную сумму кредита.

      Однако есть один существенный нюанс. Все банки имеют список аккредитованных именно у них оценочных компаний. Поэтому перед заказом оценки потенциальному клиенту банка необходимо заранее узнать перечень сотрудничающих с ним оценочных компаний. Если же заемщик рассматривает одновременно несколько банков, то нужно взять списки в каждой структуре, найдя в них совпадающие оценочные организации, и обратиться в них. В таком случае, если предложение одного финансового учреждения не устроит по какой-то причине, можно всегда обратиться в другое, не проводя оценку заново.

        При составлении отчета оценочная компания должна знать особенности запросов и требований различных банков, с которыми она сотрудничает, и предоставлять гарантии того, что выданное ей заключение будет принято во всех заранее обозначенных банковских структурах. Независимый отчет оценки залогов для банков действителен полгода, поэтому у заемщика будет достаточно времени обратиться в несколько банков и выбрать самый приемлемый и эффективный для себя вариант кредитования. Дополнительно следует отметить, что официальное заключение оценочной компании можно использовать не только в банковских учреждениях, но в других государственных и коммерческих структурах.

Особенности отношения банков к оценке стоимости залогов  

      Независимой оценкой залогов для банков и выдачей ссуды процесс выдачи кредитов не заканчивается. Мера ответственности экспертов и выданных ими оценочных отчетов продолжается на протяжении всего времени совершения сделки и выполнения договорных отношений. Выдачей займа процесс кредитования только начинается.  

      На этапе погашения кредита в обязанности банка входит контроль за исполнением должником своих обязательств в соответствии с кредитным договором, отслеживание состояния залога и его стоимости. Главное – это достоверность оценки залога для банков при нарушении должником своих обязательств, когда реально проявляются серьезные недоработки оценочного менеджмента. Такие упущения могут привести, при оставлении предмета залога у банка, как залогодержателя, к накоплениям неликвидных активов на балансе финансового учреждения. Именно эта проблема сегодня является причиной многочисленных реструктуризаций проблемных залогов. 

      Почти все виды залогов в настоящее время обладают определенными недостатками, в том числе залоговым риском, который обязательно учитывается при проведении оценочных мероприятий и расчете стоимости заемного имущества. Среди самых распространенных видов рисков любой эксперт обязательно отмечает:

• Обесценивание залога. Это может быть связано с падением рыночной стоимости на заложенное имущество во время действия договора. Таким образом, при необходимости реализовать заложенное имущество банк понесет значительные потери и не сможет компенсировать в полном объеме свои затраты на выдачу кредита и недополученную прибыль.
• Повреждение или утрата предмета залога. Квалифицированный оценщик, выполняя оценочные мероприятия, должен обязательно анализировать возможность сохранения залогового имущества, его моральный и физический износ на момент оценки и в перспективе.
• Правовые риски проверяются на начальной стадии проведения оценки. Все оценочные мероприятия в соответствии с действующими стандартами оценочной деятельности выполняются только на основании заключенного договора и предоставленных правовых документов, копии которых обязательно прикладываются к официальному отчету.
• Риск необъективной оценки залогов для банков может быть связан с неправильной постановкой задачи и цели, сознательным непредставлением правдивой информации или введением оценщика в заблуждение.

       Для профессионального управления подобными рисками финансовые учреждения принимают различные профилактические меры, среди которых не только независимая оценка залогов для банка, но и периодическая переоценка имущества, находящегося в залоге, и его диверсификация.  

      Оценка залогов для банков в стоимостной форме показывает рентабельность и финансовую адекватность предстоящей операции займа. К тому же, в процессе проведения оценочных мероприятий опытный оценщик анализирует не только объект недвижимости или другой тип залога. Он оценивает отношение заемщика к залоговому имуществу, его намерения, перспективы развития предприятия (для юридических лиц) и степень личной заинтересованности (для физических лиц).       Если эксперт видит, что предоставляемый в залог объект не будет осознанно выкупаться, он может изменить оценочный подход и всю методологию оценки.    Поэтому специалисты для выполнения оценки залогов для банков подбираются с большой тщательностью и ответственностью, как самим финансовым учреждением, так и их клиентами. От грамотного и профессионального отчета об оценке залога напрямую зависит размер кредитования, доходность и надежность заключаемой сделки.

      Целью оценки является грамотно и объективно составленный отчет оценки залогов для банков, в котором тщательно рассчитывается реальная стоимость залога, с учетом его фактического состояния и рыночной ситуации. При необходимости оценщик может сразу высчитать ликвидационную стоимость данного имущества, изменения его стоимости в будущем периоде и другие корреляции. Таким образом, банковское учреждение не пострадает, если заемщик откажется от выплаты долга. Залог всегда может быть продан для покрытия заемных средств и других выплат по договорным отношениям.

      Таким образом, эффективность залогового права определяется не только правовой защищенностью интереса кредитора, качеством предметов залога, но и общим финансовым состоянием заемщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Проблемы работы с залогом

     На практике  залоговый кредитор сталкивается  с огромным количеством проблем, многие из которых могли бы  быть устранены при более продуманной  системе регулирования залоговых  отношений. Несмотря на ряд серьезных  шагов законодателя в этом  направлении, приходится констатировать, что отсутствие четкого регулирования  сферы обращения взыскания на  заложенное имущество провоцирует  многочисленные конфликты.

     Во-первых, законодательство о залоге не всегда эффективно, и сама процедура оформления залога трудоемкая и затратная (трудоемкость – временные затраты, денежные затраты на нотариальное оформление и государственную регистрацию, затраты на страхование имущества - предмета залога).

     Во-вторых, Отсутствует  ясность по вопросу о возможности  заключения предварительного договора  о залоге. Кто-то может сказать, что положения статьи 429 ГК РФ (предварительный договор) не распространяются  на соглашения о способах обеспечения  исполнения обязательств. Но нельзя  исключать случаи, когда воля  сторон в отношении основного  обязательства, которое возникнет  в будущем, выраженная в форме  предварительного договора, будет  нуждаться в обеспечительных  мерах. Заключение предварительного  договора о залоге не только  не противоречит положениям, содержащимся  в статье 429 ГК РФ и главе 23 ГК  РФ, но и соответствует смыслу  обеспечения исполнения обязательств.