Бизнес-план инвестиционного проекта строительства 3-10 эт. жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями в г. Владимире

 

 

Министерство  образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное  бюджетное  образовательное учреждение

высшего профессионального  образования

 

ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ  УНВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ АРХИТЕКТУРЫ И СТРОИТЕЛЬСТВА

Кафедра «ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»

 

 

                                                                              Допускаю к защите

 

                                                                                                    Руководитель______________

 

 

 

Курсовой проект

 по дисциплине:  «Планирование и контроллинг»

 

На тему: «Бизнес-план инвестиционного проекта строительства 3-10 эт. жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями в г. Владимире» 

 

 

 

                                                           Выполнил студент группы______________

                                                                     ___________________________________________

                                                                                                 ( Ф.И.О. студента)

 

                                                           Курсовой проект защищен с оценкой_____

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Иркутск, 2013г.

Содержание  бизнес-плана

 

 
1. Резюме проекта  
2. Описание проекта  
2.1. Цель проекта.  
2.2. Описание объекта 
2.3. Описание предприятия  
3. Анализ рынка  
3.1. Краткая характеристика г. Владимир.  
3.2. Социально-экономическая ситуация в г. Владимир

3.3. Анализ строительной отрасли Владимирской области.  
3.4. Анализ строительного комплекса в г. Владимир.  
3.5. Анализ рынка жилой недвижимости.  
3.6. Обзор рынка офисных помещений г. Владимира.  
3.7. Анализ рынка торговой недвижимости.  
3.8. Кафе в г. Владимир.  
4. Конкуренты  
4.1. ООО «Игротэк».

4.2. ЗАО «Центрстройград».  
4.3. ООО «Стройиндустрия».  
4.4. Сравнительная таблица цен по строящимся домам в г. Владимире  
5. План маркетинга 
5.1. Ценообразование.

5.2. Стратегия проникновения на рынок.  
5.3. Схема распространения продукции.  
5.4. Прогноз объемов реализации

 6. Производственный план.  
6.1. Общие положения.  
6.2. Характеристика объекта  
6.3. Технология строительства  
6.4. Трудовые ресурсы.  
6.5. Контроль качества.  
6.6. Расчет затрат на строительство жилого комплекса.  
7. Организационный план.

8. Оценка риска инвестиционного  проекта.  
8.1. Общие положения  
8.2. Расчет риска инвестиционного проекта  
9. Финансовый план  
9.1. Расчет рыночной стоимости квартир.  
9.2. Расчет рыночной стоимости нежилых помещений.

9.3. Оценка привлекательности инвестиционного  проекта  
9.4. Простой или статический метод оценки инвестиционной привлекательности.  
9.5. Усложненный метод оценки инвестиционной привлекательности.  
9.6. Период окупаемости вложений в недвижимость  
9.7. Чистая текущая стоимость доходов  
9.8. Ставка доходности проекта  
9.9. Внутренняя ставка доходности проекта  
Список использованной литературы  
Приложения.  
О Б Ъ Е К Т Н А Я С М Е Т А № 1 4 
О Б Ъ Е К Т Н А Я С М Е Т А № 2 51 
О Б Ъ Е К Т Н А Я С М Е Т А № 3 54 
Структура аппарата управления.

1. Резюме  проекта 
Целью реализации данного проекта является строительства 3-10 эт. жил. комплекса со встроенно-пристроенными помещениями в городе Владимир на месте жилого старого фонда. 
Данный проект по своей сущности входит в рамки реализации нового земельного законодательства. Использование ландшафтных, природных и экологических особенностей Ленинского района города Владимир легло в основу данного архитектурного проекта жилого комплекса, и будет иметь принципиально новую концепцию благоустройства, в основе которой - использование первозданного рельефа. Рабочий проект будет разработан Комитетом по архитектуре и градостроительству города Владимир. 

 Основные финансовые показатели проекта: 
Финансовые ресурсы необходимые для осуществления проекта: 
52 938 710 руб. 
Финансирование: 
В качестве источников финансирования проекта будут использоваться 
собственные средства. 
Период окупаемости проекта: 
полный период окупаемости проекта равен 27 месяцам 
Чистая текущая стоимость доходов 
8 586 760 руб. 
Ставка доходности проекта = 16,22%. 
Внутренняя ставка доходности проекта = 29,42%. 

2. Описание  проекта

2.1. Цель  проекта.

Строительство 3-10 этажного жилого комплекса, в который входят:

• квартиры;
• офисные помещения;
• магазины;
• кафе;

Строительство жилого комплекса предполагается осуществить в городе Владимир по адресу: Ленинский район, проспект Ленина, д.48. 
Общее число квартир – 51, из них: 
1-комнатные – 18; 
2-комнатные – 19(1 - двухуровневая); 
3-комнатные – 9; 
4-комнатные – 5(2 - двухуровневые). 
Общая площадь офисных помещений 951,6 кв.м., офисные помещения запроектированы на 3-х этажах, на каждом этаже имеются санузлы для персонала. 
Площадь первого этажа - 55,03 кв.м. 
Площадь второго этажа – 562,28 кв.м. 
Площадь третьего этажа – 334,29 кв.м. 
На первом этаже запроектированы 2 магазина и кафетерий. 
Площадь первого магазина 300 кв.м. 
Площадь второго магазина 230 кв.м. (имеется пандус и дебаркадер) 
Площадь кафетерия 208 кв.м. 
Строящиеся здания будут снабжены современными системами инженерного обеспечения:

• пластиковые стеклопакеты;
• электрические разводки;
• приборы отопления;
• поквартирные вводы водоснабжения и канализации (с установкой счетчиков);
• каблирование лестничных клеток под телефон, кабельное телевидиние, оптоволоконная линия Интернета;
• санитарно-техническое оборудование в количестве один комплект на квартиру (унитаз, раковина, смеситель);
• видеокамеры по периметру дома;
• отопление централизованное от ТЭЦ;
• крупногабаритные лифты OTIS;
• на вводе в дом будут установленны фильтры очистки воды.

Помимо этого в офисах и магазинах проектом предусмотрены система вентиляции, охранная сигнализация, система пожаротушения. Система охраны правопорядка, обеспечивает безопасность покупателей и продавцов.

2.2. Описание  объекта.

Жилой комплекс расположен в Ленинском  районе г. Владимир на пересечении пр. Ленина и ул. Крайнова. Рядом расположены остановки общественного транспорта: троллейбусов, автобусов и маршрутными такси. Для троллейбусов данная остановка является конечной.  
Главным преимуществом жилого комплекса является то, что он возводится в районе с уже развитой социальной инфраструктурой, которая в полной мере сможет удовлетворить потребности жителей этого дома. 
На территории самого комплекса тоже предусматривается собственная инфраструктура создающая все условия для комфортной жизни. На первом этаже, с учетом имеющихся в районе, достраиваются встроенно – пристроенные помещения «первой необходимости»: магазины, предприятия бытового обслуживания, кафе и т.д. 
На расстоянии двух автобусных остановок от жилого комплекса расположен кинотеатр кинотеатр "КиноМакс - Буревестник" оснащеный акустическим оборудованием Dolby Digital или Sony SDDS.  
Строительство 3-10 эт. жилого комплекса будет вестись по технологии АСС «КОНКОР-1». 
Преимущества технологии:

• Надежность и долговечность несущих конструкций;
• Значительное повышение тепло и звукоизоляционных качеств ограждающих конструкций за счет плит"3идарит";
• Экологическая чистота;
• Снижение себестоимости строительства по сравнению с кирпичным домом на 25%;
• Простота монтажа, не требующего тяжелой грузоподъемной техники, что определяет короткие сроки строительства;
• Полная свобода при осуществлении архитектурно-планировочных решений;
• Возможность строительства домов любой этажности.

Окончание строительства жилого комплекса - IV квартал 2004г. 

2.3. Описание предприятия

Закрытое акционерное общество «МЖС» создано в результате реорганизации в форме преобразования Общества с ограниченной ответственностью «МЖС», зарегистрированного Владимирской регистрационной Палатой 16 февраля 2001 г. за № 002.031.819. Общество является полным правопреемником Общества с ограниченной ответственностью «МЖС» на основании передаточного акта от 28.05.01 г. в соответствии с ст. 58 п.5. Гражданского кодекса Российской Федерации. В своей деятельности Общество руководствуется Уставом, Федеральным Законом «Об акционерных обществах», другими законодательными актами РФ. 
Полное фирменное наименование Общества: 
Закрытое акционерное общество «МЖС» 
Сокращенное фирменное наименование Общества: 
ЗАО «МЖС» 
Место нахождения Общества: 117261, РФ, г.Владимир, проспект Ленина, д. 81 – по этому адресу находится единоличный исполнительный орган в лице генерального директора Общества. 
ЗАО «МЖС» занимается следующими видами деятельности: 
- осуществление жилищного и капитального строительства, в том числе жилых домов, дач, гостиниц, объектов социально-бытового, спортивного и культурного назначения, разработка проектно-сметной документации; 
- строительные, ремонтно-строительные, проектно-изыскательские, реставрационные, отделочные, дизайнерские и оформительские работы для предприятий всех форм собственности граждан; 
- строительство и эксплуатация объектов международного туризма, индустрии отдыха и развлечений; 
- осуществление инвестиционной деятельности, направленной на расширение ассортимента и увеличение объемов выпуска продукции и изделий; 
- лизинговые операции. 

3. Анализ рынка

3.1. Краткая  характеристика г. Владимир.

Владимир, один из самых древних  городов России, основан в 990 году Киевским князем Владимиром Святославичем. Владимир расположен в Центральном  экономическом районе страны в 180 км. на восток от Москвы и стоит на левом берегу реки Клязьма. Город является административным центром Владимирской области.  

Площадь земель городской черты	12 380 га.
Число районов	3
Поселки городского типа	2
Сельский населенный пункт	1
Численность населения	357,4 тыс.чел.

Владимир находится в зоне с  умеренным континентальным климатом, средняя температура июля +18 градусов Цельсия, средняя температура января -11 градусов Цельсия. Средняя годовая  норма осадков 560 мм, примерно 2/3 из этого  числа приходится на осадки в виде дождя в тёплое время года. 
 
 
 
По средством железных и автомобильных дорог город Владимир интегрирован в экономическое пространство России. Основные грузопотоки осуществляются в направлении Москвы и Нижнего Новгорода, с которыми город Владимир связан автомобильной и железной дорогами. Автомобильная дорога государственного значения М7 Москва - Нижний Новгород, проходящая через Владимир, в настоящее время проходит реконструкцию - расширяется, завершено 85% работ в направлении Владимира. Все автомобильные дороги связывающие Владимир с ближайшими областными и районными центрами - направлений Иваново, Ярославль, Кострома, Рязань имеют твердое покрытие. Допустимая нагрузка на дорожное полотно позволяет осуществлять перевозки тяжелых, до 20 тонн, грузов.  
Наличие транспортного коридора в направлении Москвы открывает выход предприятиям города Владимира на рынки Восточной и Западной Европы. В настоящий момент под Москвой строится крупный контейнерный терминал (6 млн. т. контейнеров в год). В районе Нижнего Новгорода так же проектируется строительство контейнерного терминала.

 
 
 
Ближайший крупный аэропорт, способный  принимать тяжелые пассажирские и грузовые самолеты находится в 100 км. от Владимира в городе Иваново. 
Владимир имеет весьма удобное расположение с точки зрения близости к емким рынкам сбыта потребительских товаров. На карте дана примерная численность населения, проживающего в трех временных зонах. Зоны показывают время, необходимое грузовому автомобилю для подъезда в любой город заданной временной зоны. Как видно на карте в первой временной зоне (1 - 1.5 ч.) проживает до 1 млн. чел., во второй временной зоне (2 - 2.5 ч.) проживает до 2,5 млн. чел., в третьей временной зоне (3 - 3.5 ч.) проживает около 17,0 млн. чел. На карте показаны так же крупнейшие речные и авиационные порты.

3.2. Социально-экономическая  ситуация в г. Владимир (конец  2003 года).

По итогам 9 месяцев текущего года сохраняется положительная динамика развития экономики в большинстве  ее отраслей. Обеспечен рост объемов  промышленного производства, оборота  розничной торговой сети, объема платных услуг населению, ввода в действие жилых домов. Выросли доходы населения, улучшилась ситуация на рынке труда. 
В промышленности индекс физического объема промышленного производства составил 104,2%. В январе - сентябре крупными и средними промышленными предприятиями города произведено продукции (работ, услуг) в действующих ценах по основному виду деятельности на сумму 11,44 млрд. рублей. 
Ряд предприятий увеличили объем промышленного производства, из них: ОАО "Завод "Электроприбор" - 162,0%, ОАО "ВХЗ" -130,0%, ФГУП ВПО "Точмаш" - 112,3%, ОАО "Владимирэнерго" - 104,4%, ФГУП "Завод "Эталон" -102,0%, ФГУП "Владимирская книжная типография" -107,5%, ОАО "Владимирская офсетная типография" - 120,4%, ОАО "ВЗЖБИ" - 104,9%, ОАО "Владхлебокомбинат" - 107,9%, ОАО "Владхлеб" - 105,0%, ЗАО "Славянка" - 101,8%, МУП "Владгорэлектросеть" -114,2%,ОАО "Завод "Автоприбор" - 100,4%. 
Снизили объем промышленного производства следующие предприятия: ОАО "ВЭМЗ" - 98,0%,ОАО "Владалко" -92,3%, ОАО "Владимирская пивоварня" - 68,8%,ОАО "ВРМЗ" - 65,9%, ОАО "Владимирские макароны" - 66,2%, ОАО "ВТЗ" - 90%,филиал ЗАО АВК "Эксима" фирма "Галея" -56% ввиду высокой конкуренции, дефицита оборотных средств, наличия избыточных издержек производства. 
Среднесписочная численность работников на крупных и средних предприятиях города Владимира составила 111,3 тыс. человек (выросла на 0,4%). 
Уровень зарегистрированной безработицы к численности населения в трудоспособном возрасте составил 1,0%. 
Среднемесячная номинальная заработная плата, начисленная работникам крупных и средних предприятий с выплатами социального характера, в январе - августе 2003г. сложилась в размере 4724,2 рублей (124,5%). Величина прожиточного минимума трудоспособного жителя города равна 2068 рублей. 
Крупными и средними предприятиями и организациями всех отраслей экономики выполнено собственными силами работ по договорам строительного подряда в г. Владимире на 347,8 млн. рублей (92,0%). Введено в действие жилых домов по состоянию на 01.10.2003г. общей площадью 47,6 тыс. кв. метров. 
Оборот розничной торговли города Владимира в январе-сентябре 2003г. составил 5,6 млрд. рублей, что в товарной массе на 5,7% больше, чем в январе-сентябре 2002г. 
Анализ основных показателей, характеризующих состояние финансово-экономической деятельности хозяйствующих субъектов города, свидетельствует об улучшении ситуации в экономике города. В январе-августе 2003г. 273 крупными и средними предприятиями и организациями г. Владимира было получено прибыли в действующих ценах на сумму 1,0 млрд. рублей. При этом сальдированный финансовый результат формировался следующим образом: 172 предприятия получили прибыль в размере 1173,3 млн. рублей, 103 предприятия имели убыток на сумму 196,5 млн. рублей.  
Число прибыльных предприятий составило 63%. Доля прибыльных предприятий выше всего в отрасли торговля и общественное питание -77,6%; в промышленности - 66,3%; в связи - 62,5%; ниже - в строительстве - 57,6%; в транспорте - 52,6%; в жилищно-коммунальном хозяйстве -47,6%.