Бизнес-план инвестиционного проекта строительства 3-10 эт. жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями в г. Владимире

3.3. Анализ строительной отрасли Владимирской области.

На сегодняшний  день во Владимирской области зарегистрировано 1420 подрядных строительных организаций, в которых работают 34 тыс. человек. В 2003 году ими выполнено работ  почти на 3,5 миллиарда рублей. Среднемесячная зарплата в строительстве приближается к 5,5 тысячи рублей (в среднем по области - 4438).  
За первое полугодие 2004 года в области введено в строй около 110 тыс. кв. м. общей площади, почти 150% к тому же периоду 2003 года. По договорам строительного подряда выполнено работ на 1,5 млрд. руб. По объектам ввода жилья область заняла 7 место среди 18 субъектов Центрального федерального округа. Владимир отстает от Москвы, Подмосковья, Н. Новгорода, но опережает Иваново, Кострому, Рязань, Ярославль. С 2000 по 2003 год в эксплуатацию сдано свыше 1 млн. кв. м. жилой площади (в 2003-м - почти 280 тысяч). В нынешнем запланировано построить 285 тыс. кв. м. жилья. В парке строительной техники более 500 экскаваторов, 400 бульдозеров и 700 передвижных кранов всех систем и необходимые средства механизации строительных проектов.  
186 предприятий стройиндустрии и стройматериалов могут производить почти 590 тыс. кубометров сборного железобетона, 445 млн. штук условного кирпича, около 8 млн. кв. м. листового стекла, различные виды утеплителей, нерудных материалов, мягкой кровли, столярных изделий и т.д.  
В области работают 93 проектные организации. 

3.4. Анализ строительного комплекса  в г. Владимир.

Городской строительный комплекс имеет  замкнутый цикл от разработки проекта  до его реализации. В строительной отрасти работают проектные организации различных форм собственности, предприятия строительной индустрии, заказчики, инвесторы, готовые самостоятельно решать задачи строительства любого уровня сложности. 
В городе имеется институт «Владимиргражданпроект», который является базовой проектной организацией и имеет лицензию на все виды проектных работ для строительства и ряд лицензий на специальные виды проектных работ. 
Промышленность строительных материалов представлена производством крупнопанельных железобетонных изделий (ОАО «ВЗЖБК»), заводом по производству кирпича (ЗАО «Стил»), имеется предприятие, выпускающее столярные изделия для домостроения (ЗАО «Стройдеталь») и ряд других. Крупными строительными фирмами являются ОАО «СМУ-3», ООО «Игротэк», ООО «СрЕЗ», ЗАО «Консоль». 
Объемы подрядных работ за 2004 год составили 1,7 млрд. руб. Увеличено производство основных строительных материалов по сравнению с 2003 годом: 
• железобетонных конструкций – 107,3%; 
• смесей асфальтобетонных – 110%. 
Возросло на 10% (до 981) количество строящихся объектов, особенно индивидуальных жилых домов. 
В городе внедряется система ипотечного кредитования жилья, направленная на улучшение жилищных условий горожан путем предоставления долгосрочного кредита с минимальным процентом. 
С 2001 по 2004 год общие объемы жилищного строительства составили:

• в 2001 году – 58 тыс кв.м. жилья;
• в 2002 году – 65 тыс. кв.м.;
• в 2003 году – 98 тыс.кв.м. жилья;
• в 2004 году – 110 тыс. кв.м. жилья.

 
Наряду с положительными сдвигами в развитии строительной отрасли  сложилось ряд проблем, характерных  и для промышленности города: 
• высокий износ основных фондов; 
• нехватка квалифицированных кадров; 
• устарение градостроительной документации

3.5. Анализ  рынка жилой недвижимости.

Ситуация, сложившаяся на рынке  недвижимости, свидетельствует о  существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения  в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн. кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд. руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2004 г. оценивается в 148,6 млн. кв. м, или 1682,4 млрд. руб. в стоимостном выражении. 
 
 
По состоянию на конец 2004 г. только 39% семей были удовлетворены жилищными условиями. Из 61% семей, желающих улучшить жилищные условия, 19,2% не видят никаких возможностей для решения жилищной проблемы, однако 28,5% из них готовы приобрести или построить жилье. 
Следует отметить, что реальный спрос на рынке недвижимости значительно ниже потенциального и составляет примерно 6% от потребности в жилье. Реальный спрос определяется платежеспособной потребностью в жилье, т. е. потребностью со стороны домохозяйств, которые имеют накопленные средства и текущие доходы, достаточные для приобретения жилья при текущих ценах, в том числе с привлечением кредитных ресурсов. Основными факторами, снижающими спрос, являются высокие цены на квартиры, ограниченность ресурсов, которые можно использовать для финансирования такой покупки, и сложности в получении жилищных кредитов. 
Увеличение платежеспособного спроса на жилье путем развития рынка ипотечного кредитования  
Основным инструментом формирования рынка доступного жилья должно стать развитие ипотечного кредитования. И здесь следует отметить целый ряд тенденций, позволяющих положительно оценить такое развитие. 
Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. По результатам исследований, общая потребность населения РФ в жилье равна 1569,8 млн кв. м, что при текущих ценах составляет 17767,5 млрд руб. в стоимостном выражении. Потенциал спроса в 2005 г. оценивается в 148,6 млн кв. м, или 1682,4 млрд руб. в стоимостном выражении. 
Во-первых, наблюдается значительный интерес со стороны банков к кредитованию физических лиц в целом и жилищному кредитованию в частности. Данную тенденцию можно объяснить сразу несколькими факторами. Рынок кредитования корпоративных клиентов давно поделен, большие компании крайне редко готовы сменить банк, с которым налажены долгосрочные партнерские отношения, и это заставляет банки искать новые пути развития бизнеса. В то же время мы являемся свидетелями серьезного улучшения благосостояния населения страны: повышается уровень дохода, растет уверенность в завтрашнем дне, меняется менталитет. Именно поэтому сегодня люди готовы воспользоваться банковскими услугами. Объем услуг, предоставляемых физическим лицам, постоянно растет, и банки начинают иначе относиться к розничному бизнесу. 
Во-вторых, в настоящее время правительство принимает ряд законодательных мер, направленных на улучшение правового поля ипотечного кредитования: устраняются противоречия между ГПК и ФЗ «Об ипотеке», упрощается процедура обращения взыскания на залог, создаются механизмы привлечения долгосрочных ресурсов пенсионных фондов, формируется правовая база для создания общенационального кредитного бюро. 
К примеру, совсем недавно в силу вступили поправки к ФЗ «О государственной пошлине», согласно которым минимальная пошлина за нотариальное удостоверение ипотеки (залога недвижимого имущества) составляет 200 руб. (для сравнения: ранее она равнялась 1,5% от залоговой стоимости имущества, что было существенной частью общего объема транзакционных издержек, возникающих при оформлении ипотечного кредита). Снижение нотариальной пошлины в целом повлечет значительное уменьшение «стоимости» ипотечных кредитов и, безусловно, сделает ипотеку более доступной для потребителей. 
Общий объем выданных в 2004 г. ипотечных кредитов оценивается примерно в 10,5 млрд руб. в текущих ценах, темп роста при этом составил более 300%. По оценкам экспертов, такой темп сохраняется и в 2005 г. В то же время, несмотря на развитие сферы ипотечного кредитования, потенциальный спрос более чем в 10 раз превышает текущий объем выданных кредитов3.  
Существует и другая проблема: для более активного развития ипотечного кредитования необходимо адекватное предложение жилья. 
Проведенные прогнозные оценки показали, что процесс удовлетворения спроса на жилье даже при проведении всех реформ будет ограничен объемом предложения на рынке жилья и в 2004—2010 гг. не превысит 67%. 
По сути, рынок недвижимости сегодня характеризуется серьезной диспропорцией спроса и предложения.  
Основными тенденциями рынка жилой недвижимости г. Владимира за 2004 год является незначительное повышение цен и увеличение предложения на рынке первичного жилья.  
 

Аналитические показатели влияющие на изменение стоимости 1 м² жилья.

 
 По итогам 2004 текущий индекс стоимости первичного жилья вырос незначительно. Его среднее значение по городу составляет 13733 руб. за 1м, показатель по вторичному жилью вырос до 17579 руб. за 1м².  
Коэффициент доступности жилья в 2004 году составил 2.08. Он показывает, какое количество лет семья должна накапливать средства, направляя на эти цели свой совокупный доход. В расчете учитывается стоимость имеющейся у семьи однокомнатной квартиры по социальным нормам, начальный капитал в размере 3т.$ и среднемесячная начисленная номинальная зарплата (по данным Владимирского областного комитета государственной статистики составляющая 5423,7 руб.). 
 
 
 
^ Средняя стоимость предложения жилья в новостройках (итоги декабря).

На первичном рынке спросом, в основном, пользуются 1-комнатные  и маленькие 2-комнатные квартиры. Во Владимире они стоят от 13 до 18 тысяч рублей за кв. метр. Наибольшим спросом пользуются квартиры расположенные в Ленинском районе.  
На рынке вторичного жилья во Владимире наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры улучшенной планировки. Цены на них колеблются в зависимости от района. В центре и на проспекте Ленина жилье стоит от $32 тысяч, а в Добром - $28-31 тысячу

3.6. Обзор  рынка офисных помещений г.  Владимира.

В рамках исследования был проведен опрос менеджеров ряда риэлторских  фирм и представителей администраций  крупнейших офисных центров города, а также проанализированы объявления о сдаче в аренду и найме офисных помещений. 
Анализ спроса и предложения проводился по направлениям: 
- метраж; 
- стоимость 1 м² площади; 
- район расположения; 
- характеристики помещений (наличие ремонта, отделки, телефона, коммуникаций). 
Кроме того, был рассмотрен вариант аренды офисных помещений в крупнейших офисных центрах. При этом выявлены достоинства и недостатки такой аренды и проведен анализ состава фирм-арендаторов.  
В ходе опроса менеджеров риэлторских фирм выяснилось, что многие из них не фиксируют заявки на аренду офисных помещений, а подбирают под конкретное предложение. 
Анализ сдаваемого метража показал, что на момент исследования минимальная сдаваемая площадь 14 кв. м., максимальная – 100 кв. м. Сдаваться могут и большие площади, но на данный момент такие помещения уже сданы опрошенными риэлторскими фирмами. Часть сдаваемых площадей представляет собой бывшие складские помещения и требуют полного или частичного ремонта. 
В то же время желающие снять офисные помещения ищут площади размером от 14 до 30 кв. м. Площади большого метража пользуются низким спросом. При этом большинство потенциальных арендаторов желают, чтобы помещение было ближе к центру города, чтобы в нем был телефон, свет, тепло, коммуникации (этому критерию не удовлетворяют бывшие складские помещения) и не было бы рядом конкурентов. При таких условиях ирмы готовы заплатить по 250 руб. за 1 кв. м. арендуемой площади и выше.  
При анализе сдаваемых офисных помещений в крупнейших офисных центрах города было выявлено, что на момент исследования свободные площади имеются только в офисном центре «Золотое кольцо» (3 комнаты на 14 этаже по 20 кв. м.), все остальные помещения, как и помещения в других офисных центрах сданы полностью. В офисном центре «Заря-2» даже существует очередь на сдаваемые помещения. 
Анализ фирм, уже арендующих помещения в крупнейших офисных центрах города Владимира, показал, что большинство из них (порядка 80%) – фирмы, предоставляющие те или иные виды услуг (туристические, юридические, страховые, медицинские, финансовые, бытовые, риэлторские и др.). Торговых фирм значительно меньше.  
 
 
Отмечено также полное отсутствие фирм, реализующих продукты питания (магазинов) за исключением закусочных и кафе, расположенных на первых этажах и совмещенных, как правило, с развлекательными учреждениями (клубами, кабаре, казино и т.п.). 
Бизнес мелких и средних компаний, сегодняшних арендаторов офисов в зданиях бывших или действующих НИИ и ведомственных институтов, быстро растет, их финансовые возможности увеличиваются, а соответственно -растут и запросы, причем достаточно высокими темпами. Спрос на просто качественные и элитные офисы неизбежно увеличивается. 

3.7. Анализ рынка торговой  недвижимости.

В течение последних нескольких лет рынок торговых помещений  является наиболее активным сегментом  рынка коммерческой недвижимости. В 2004 году его стремительное развитие продолжилось.  
В прошедшем году предложение на рынке формировалось в основном за счет строительства новых торговых помещений, что объясняется следующими факторами:

1. Дефицитом качественных площадей;
2. Большой емкостью рынка розничной торговли, обусловленной численностью населения и покупательской способностью.
3. Появлением на рынке и развитием локальных и международных торговых сетей.
4. Большим спросом у операторов розничной торговли на торговые площади.

В 2004 году спрос на рынке торговой недвижимости Владимира в основном формировался в таких сегментах торговой недвижимости, как магазины на улицах города и торговые центры. 
Спрос на отдельно стоящие магазины в г. Владимир распределен неравномерно. В настоящее время наибольшим спросом у операторов розничной торговли пользуются: проспект Ленина, ул. Московская, ул. Гагарина. 
Помещения в "спальных" районах также вызывают интерес у торговых компаний. Однако вследствие большего объема и меньшего числа потенциальных арендаторов (отдельно стоящие магазины на периферии менее привлекательны для форматов торговли, рассчитанных на высокий пешеходный поток), ставки здесь значительно ниже. 
Торговые площади в профессиональных торговых центрах пользуются большим спросом у торговых операторов, поэтому в настоящий момент уровень заполняемости в них составляет в среднем 90-95 %. 
Основные тенденции 2005 года:

• Изменение структуры рынка торговых объектов: уменьшение доли рынков, киосков и павильонов в товарообороте Владимира за счет увеличения числа отдельно стоящих магазинов и торговых центров;
• Усиление конкуренции между торговыми центрами;
• Профессиональный подход к девелопменту, архитектуре и дизайну торговых центров;
• Увеличение доли развлекательного сегмента в составе торговых центров;
• Освоение спальных и пригородных районов для девелопмента новых торговых объектов;
• Обострение конкуренции и передел рынка торговыми сетями вследствие роста местных и экспансии международных сетей в Россию, слияний и поглощений.

Предложение помещений под магазин в Ленинском районе  
 
г. Владимир.