Бизнес план Общество с ограниченной ответственностью «Русский дом»

1.  РЕЗЮМЕ

Предварительные маркетинговые исследования рынка торговли, торговой недвижимости, рынка досуга,  рекреационных услуг г. Обнинска и ближайших городов  показали  востребованность реализации многофункционального торгово-развлекательного комплекса (МТРК) площадью до 50000 кв. м.

Инициатором проекта являются:

Общество с ограниченной ответственностью «Русский дом» (сокращенно ООО «РД») и ООО «Специализированное строительно-монтажное управление Физико-энергетического института»  (сокращенно ООО «ССМУ ФЭИ»).

Главной целью данного проекта является обеспечение населения спортивно-    развлекательными услугами высокого класса, удовлетворение потребностей населения   близлежащих городов в товарах и услугах принципиально нового уровня, т.е.  предложение нового более высокого качества товаров и культуры сервисного обслуживания. Приход в г. Обнинск крупных брендов всероссийского и международного уровня выводит его на расширение конкурентной среды и в итоге на повышение качества жизни в регионе.        

 Социальная компонента МТРК, направлена на организацию и развитие детского и юношеского досуга и творчества, удовлетворение потребностей населения в недорогих социальных услугах.        

 Комплекс  располагается в микрорайоне 51А, в наиболее перспективной части  города. Объект классифицируется как региональный торгово-развлекательный комплекс, так как зона его социально-экономического влияния распространяется не только на г.Обнинск, но и  прилегающие к нему города и населенные пункты.

 

Общая стоимость проекта

Суммарные инвестиционные затраты в данный проект с учетом проектирования, строительства, закупки и монтажа инженерно-технологического и вспомогательного технического оборудования составляют  32 млн. долларов США, при общей площади строительства   43 600   кв.м.

 

Срок реализации проекта

Общий срок строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию составит 27 месяцев с начала выхода на стройплощадку - 01 июня 2006 года. Ввод объекта в эксплуатацию планируется 01 сентября 2008 года.

 

Текущее состояние проекта

В настоящее время завершена разработка документации утверждаемой стадии «Проект», полностью подготовлена рабочая  документация по нулевому циклу. Вся подготовленная документация находится на утверждении в установленном законом порядке.  Генпроектировщик -  проектная группа «Петроспецстрой» (г. Санкт-Петербург).  

 

Этапы реализации проекта

Первый этап строительства, заключающийся в рытье котлована, устройстве монолитной плиты, возведении каркаса здания и внешних ограждающих конструкций,  устройстве кровли предполагается завершить за 20 месяцев. Второй этап строительства – внутренние и внешние сети, отделка помещений, проведение благоустройства территории, то есть до ввода объекта в эксплуатацию  предполагается завершить за 7 месяцев.

 

Источники финансирования проекта

В качестве источника финансирования планируется привлечь инвестора либо  использовать инвестиционный кредит коммерческого банка в объеме 10,7 млн. долларов США в виде кредитной линии. Часть финансирования может поступить от долевых средств  продаваемых площадей в объеме около 13 млн. долларов США и 8,3 млн. долларов США – собственные средства застройщика, в т.ч. обеспечительные платежи потенциальных арендаторов.

 

2. ОПИСАНИЕ ПРЕДЛАГАЕМОГО ПРОЕКТА

 

2.1. Организационно-правовая форма.

 

Генеральным директором ООО «ССМУ ФЭИ» является Никулин Николай Иванович. ООО «ССМУ ФЭИ» создано в 1992 году. Зарегистрировано Администрацией г. Обнинска 29 декабря 1992 года (Свидетельство о регистрации № 709).

ООО «ССМУ ФЭИ» выполняет ремонтные и строительно-подрядные работы в  институте и по заказам  различных предприятий и организаций г. Обнинска.

ООО «ССМУ ФЭИ» имеет  Лицензию Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 12 сентября 2002 года регистрационный номер ГС-1-40-02-22-0-4025007164-000371-4 (приказ Госстроя России от 12 сентября 2002 года № 45/19).

Генеральным директором ООО «Русский дом» является Дроздов Виктор Федорович.

ООО «Русский дом» является головным предприятием группы компаний «Русский дом» и ведет активное строительство жилых многоэтажных домов, коттеджей и пентхаусов.

ООО «Русский дом» на протяжении последних лет занимается строительством жилых зданий в г. Обнинске, а также выполняет строительно-монтажные работы на строительном рынке Калужского региона. ООО «Русский дом» имеет Лицензию Государственного комитета  РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 20 февраля 2003 года, Регистрационный номер ГС–1-77-01-27-0-4025071836-008425-1  (Приказ Госстроя России от 20 февраля 2003 года  № 7/7.   

 

2.2. Юридический и почтовый адреса

Юридический адрес ООО «ССМУ ФЭИ»:

249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, ул. Бондаренко, 1,

телефон (08439) 972-89, факс: (08439) 972-86

Почтовый адрес:

249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, ул. Бондаренко, 1

 

Юридический адрес ООО «Русский дом»:

249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, пр. Маркса, д. 46, офис 8

телефон (08439) 444-22, 488-11, факс: (08439) 444-22, 488-11

Почтовый адрес:

249030, Россия, Калужская область, г. Обнинск, пр. Маркса, д. 46, офис 8

 

Место под строительство МТРК расположено среди наиболее современных и крупных жилых массивов города, на участке ограниченном проспектом Маркса и улицей Гагарина.  Общая площадь участка под застройку составляет 27 262 кв.м. Участок расположен в районе формирования нового центра города, так как в 2006-2012 гг. планируется возведение  в северной части города «Микрорайона Будущего» на 600000 кв.м. с населением порядка 20000-25000 человек. МТРК имеет хорошую транспортную доступность, как со стороны проспекта Маркса, так и со стороны улицы Гагарина, а также пешеходную -  со стороны жилого массива. Вдоль участка строительства по противоположной стороне проспекта Маркса расположена торговая зона, с наиболее посещаемыми магазинами города. 

С городской Администрацией заключен договор аренды земельного участка и № А 87-2005 от 20.06.2005 г.        

 Исходя  из потребностей населения и  на основе результатов маркетингового  исследования, все компоненты наполнения МТРК объединены по своему функциональному назначению в бизнес-модули, интегрированные между собой.

 

2.3. Типология и компоновка объекта

 

В качестве бизнес-модулей настоящим проектом предусмотрены:

Спортивная компонента

Боулинг, Фитнес-центр с бассейнами

Бильярдный зал

Оздоровительная компонента

Оздоровительный комплекс при фитнес-центре:

Русская баня                                                                 Турецкая баня (хамам)

Сухая и парная сауны                                                 Инфракрасная сауна

Бассейн и фито-бар

Самостоятельные лечебно-оздоровительные компоненты:

Салон красоты                                                             Термальный комплекс-СПА

Стоматологическая клиника                                      Лечебно-диагностический центр

Развлекательная компонента

Детский развлекательный центр и детское кафе

Плёночный кинотеатр на 400 мест. (два зала)

Компьютерная студия и Интернет-кафе

Пресс-кафе

Социально-познавательная компонента

Вводится в комплекс для повышения его привлекательности и коммерческой эффективности. Предполагается часть площадей занять познавательной (аквариум, изостудия) компонентой, а часть отдать под социальные нужды - химчистку, прачечную, аптеку, филиал Банка, ремонт и подгонку верхней одежды и т.д.

Аквариум                                                                       Зимний сад

Астрономический кружок                                            Изостудия

Химчистка-прачечная

Общественное питание

В состав комплекса планируется включение современного набора предприятий общественного питания, наиболее значимый из которых ресторан в высотной части комплекса на двух этажах и фуд-корт (ресторанный дворик). Прочие точки общественного питания (бары, кофейни, кондитерские и пр.) размещаются равномерно по площадям комплекса.

Торговая компонента

В состав торговой компоненты предполагается включить четыре супермаркета – детский, спортивный, продуктовый и электроники. Часть торговых помещений планируется реализовать в собственность, а основную передать  в аренду.

Продуктовый супермаркет                                          Детский супермаркет

Супермаркет спортивных товаров                             Супермаркет электроники

Бутики и магазины

Прогулочно-рекреационная зона

Прогулочно-рекреационная зона состоит из центральных коридоров (атриумов),  которые являются также и зонами отдыха, в них располагаются элементы зимнего сада, скамейки для отдыха посетителей и т.д. На открытой площадке 3-го этажа планируется создание летнего концертного зала и дискотеки.

Деловая зона

Деловая зона включает в себя двенадцатиэтажный бизнес-центр (три этажа из них находятся в торгово-развлекательной зоне) с рестораном, гостиницей,  офисами, конференц-залами и IT- залом. Ресторан бизнес-центра отличается от типового наличием нескольких залов  - общего (на 100-150 мест) и двух-трех заловVIP (на 10-30 мест). В общем зале предоставляется также бизнес-ланч для сотрудников и посетителей комплекса. Гостиница бизнес-центра планируется на **** с  стандартными номерами площадью по 25-35 кв.м., и наличием номеров «люкс» и полулюкс, а также два-три «президентских» номера. Бизнес-центр предоставляет услуги конференц-залов и IT-зала общего пользования. Планируется разместить малый конференц-зал на 20-25, средний на 25-50 мест, а также одного большого трансформируемого зала на 100-200 мест. Все залы оснащены проекционным, демонстрационным и звуковым оборудованием. IT-зал представляет собой компьютерный класс на 20-25 мест, с высокоскоростным доступом в Интернет и всем спектром печатающей и копировальной техники. Офисы занимают  в общей сложности 2200-2400 кв.м, в основном класса Vip,  «А» и «В».

Бизнес-центр с офисами                                                 Конференц-залы и IT-зал

Ресторан                                                                            Гостиница

Зона общего назначения

Наземный паркинг на 200 машиномест  располагается по всему периметру комплекса. В перспективе возможно расширение до 600 машиномест, за счет использования соседнего участка, являющийся в настоящее время платной автостоянкой. Подземный паркинг на 150 машиномест располагается в цоколе здания. Коммуникация с помещениями комплекса осуществляется лифтами и лестницами. Въезды на подземный паркинг организуются со стороны проспекта Маркса и  ул.Гагарина. Для складирования имущества арендаторов предполагается размещение  в цокольной части 50-80  складов по 9-50 кв.м. общей площадью 1100 кв.м.

Наземный паркинг                                                          Подземный паркинг

Склады

Внешняя зона

Территория вокруг комплекса максимально благоустроена и является зоной отдыха, с размещением в последующем зимнего катка, летнего картинга, кафе и т.д.

МТРК– это объект коммерческой недвижимости, собственник которого не ведет торговую или иную розничную коммерческую деятельность самостоятельно, а передает площади, подготовленные для ее осуществления, множеству розничных операторов, среди которых предприятия торговли, сервиса, общественного питания и сферы услуг.

В процентном отношении к общей внутренней площади комплекса, за исключением парковки  внешней зоны, компоненты комплекса распределяются следующим образом:

 
 
 
 
 

Торговля непрод. товарами	28,4 %
Торговля прод. Товарами	8,9 %
Общественного питания	8,2  %
Развлекательная	9,7  %
Спортивная	11,7  %
Оздоровительная	2,3  %
Офисно-деловая	6,5  %
Социальная	2,5 %
Гостиничная	5,1 %
Парковка	16,7%
ИТОГО:	100%

Наличие торговли, общественного питания и деловой зоны особенно необходимо, если учесть низкую рентабельность спортивной, нулевую социальной и отрицательную познавательной компонент комплекса, а также наличие большой рекреационной площади..

 

2.4. Внешний архитектурный облик  и размещение по этажам.  

 

         При разработке  внешнего архитектурного облика  использовался принцип максимального  упрощения конструкции здания, при достижении декоративного эффекта методами цветового и светового оформления.      

  Цокольный  этаж. Общая площадь 11 082 кв.м.

На нулевом этаже (в стилобате здания) размещаются: подземный паркинг на 150 машиномест, складские помещения магазинов, ресторанов и офисов, термальный комплекс СПА, прачечная, технические помещения при бассейнах, а также помещения обслуживающего МТРК персонала.      

  Первый этаж. Общая площадь 10 722 кв.м.         

 На первом  этаже здания размещаются: продуктовый супермаркет,  супермаркет электроники и техники, ресторан быстрого питания, ресторан бизнес-центра, бассейны спортивно-оздоровительного центра, торговая зона, ресепшн гостиницы  и зоны отдыха. Входы в здание имеются со всех сторон. Внутренняя компоновка обеспечивает оптимальность посетительских потоков.      

  Второй этаж. Общая площадь 8 936 кв.м. (без открытой площадки).        

 На втором  этаже располагается: два зала (один  премьерный) пленочного кинотеатра  на 120 и 180 мест, детский супермаркет  «Детский мир», фитнес–центр с  выходом на открытую теннисную площадку кровли 1-го этажа 1 080 кв.м.,  ресторан бизнес-центра, торговые площади, филиал банка, фут – корт с шестью операторами фаст-фуда и залом на 250-300 посадочных  мест, зоны отдыха.       

  Третий этаж. Общая площадь 6 570 кв.м. (без открытых площадок).         

 На третьем  этаже размещаются: кинотеатр (второй  свет), боулинг-центр, детский развлекательный  центр с детским кафе, тренажеры  и секции спортивно-оздоровительного  центра, подростковый центр игровых  автоматов, торговая зона спортивных  товаров, администрация МТРК, салон красоты и зона отдыха.

На террасе третьего этажа расположена открытая шатровая дискотека с концертной площадкой 1400 кв.м. и открытая эксплуатируемая кровля при фитнесе 995 кв.м..

 

 

       Бизнес-центр. Общая площадь    6 290  кв.м.

Четвертый этаж бизнес-центра занимают лечебно-диагностические помещения. Пятый этаж – IT–зал общего пользования, несколько трансформируемых конференц-залов и офисы, шестой этаж – офисы класса «В». На седьмом, восьмом и девятом – гостиница. Десятый  и одиннадцатые этажы – офисы класса А. На  двенадцатом этаже офисы класса Vip.

Общая площадь МТРК – 43 600 кв.м., а с открытыми площадками на кровле – 46 000 кв.м. Полезная площадь комплекса 35 825 кв.м., средневзвешенный коэффициент эффективности 0,82. Всего торговых площадей 10174 кв.м., развлекательно-спортивных – 8 466 кв.м., внутренней парковки – 6 000 кв.м., общепита и продуктового супермаркета – 6 129 кв.м., офисов – 2 335 кв.м., гостиницы – 1 830 кв.м., социальных объектов – 891 кв.м.

 

2.5. Строительная часть проекта.

 

2.5.1. Строительный объем объекта.

 

          Строительный  объем здания составляет 213 000 куб. м. Площадь участка – 27 262 кв.м., площадь асфальтирования – 3 160 кв.м., площадь озеленения – 2 857 кв.м.

2.5.2. Конструктивные особенности здания.

 

         При строительстве  здания будет использована комбинированная  конструктивная схема. Стилобат  и каркас высотной части здания  выполнен из монолитного железобетона, а каркас малоэтажной части  комплекса – из металлоконструкций  и монолита. Высотная часть из монолита. Наружные стены – железобетон, газобетон. Ограждающие конструкции выполняются из навесных декоративных – панелей, типа «ALUCOBOND». декоративную отделку фасадов - из прозрачного и непрозрачного стекла, при равном соотношении панелей и стекла. Цокольная часть здания будет отделана керамогранитом.