Доходный подход к оценке компаний

Содержание

Введение

1.  Характеристика  доходного подхода

2.  Определение  чистого операционного дохода

3.  Теория  капитализации и капитализационные  коэффициенты

4.  Прямая  капитализация

5.  Методы  расчёта ставки капитализации

6.  Дисконтирование  потока доходов

7.  Оценка  с применением техники остатка

8.  ЗА И  ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО  ПОДХОДА

Заключение

Литература 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

В настоящее  время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения  эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности  каждого отдельно взятого физического  лица. При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом  собственников. По своей оценочной  стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных  направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в  малом бизнесе, в интернет-магазинах  и т.п.) Поэтому оценка недвижимого  имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна  как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др. Существует несколько  методов оценки недвижимого и  другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы  к оценке недвижимого и другого  имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого  имущества, приносящего доход. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО  ПОДХОДА

Доходный метод  основан на принципе ожидания, который  утверждает что типичный инвестор или  покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:

·  качество и  количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение  своего срока службы;

·  риски как  характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность  приносить доход в будущем. Здесь  действует фактор времени, и сумма  будущих доходов должна быть приведена  нулевому моменту времени путём  капитализации доходов и дисконтирования. Теоретической базой доходного  подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также  факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих  принципах . Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных. В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:

·  прямой капитализации  доходов;

·  дисконтированных денежных потоков.

Достоинства и  недостатки методов определяются по следующим критериям Критерии сравнения методов доходного подхода. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора). Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ.

В основе данных методов лежит предпосылка, что  стоимость недвижимости обусловлена  способностью оцениваемого объекта  генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.  ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧИСТОГО  ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

Для оценки полных прав собственности и прав арендатора в качестве потока доходов рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

Оценщик недвижимого  имущества работает со следующими уровнями дохода:

Потенциальный валовой доход (ПВД)

Действительный  валовой доход (ДВД)

Чистый операционный доход (ЧОД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который  можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта  всех потерь и расходов. Потенциальный  валовой доход зависит от площади  оцениваемого объекта и установленной  арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД= S x Ca

Где S- площадь, сдаваемая  в аренду, м2;

Ca - арендная  ставка за 1м2

Величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия  коммуникаций, срока аренды и т.д.

Рыночная арендная ставка предполагает собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных  объектов недвижимости, то есть является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор  согласился бы взять это имущество  в аренду, что представляет собой  гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного  права собственности, когда по существу недвижимостью владеет, распоряжается  и пользуется сам владелец: каков  был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду. Контрактная аренда ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. В соответствии с видами арендными ставок арендные договора делятся на три большие группы:

·  с фиксированной  арендной ставкой (используется в условиях экономической стабильности);

·  с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течении срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);

·  с процентной ставкой (когда к фиксированной  величине арендных платежей добавляется  процент от дохода, получаемого арендатором  в результате использования арендованного  имущества).

Метод капитализации  доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной  арендной ставкой, в остальных случаях  корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.

Действительный  валовой доход (ДВД) – это потенциальный  валовой доход за вычетом потерь от неполной загрузки объекта недвижимости, от недосбора платежей за аренду, с  добавлением прочих доходов от нормального  рыночного использования объекта  недвижимости:

ДВД = ПВД –  Па + ПД

где Па – потери от недосбора арендных платежей;

ПД – прочие доходы.

Потери обычно выражаются в процентах по отношению  к потенциальному валовому доходу и  рассчитывают по ставке определяемой на рынке аналогичных объектов. Однако это возможно только в условиях наличия  значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В случае её отсутствия для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик  прежде всего анализирует ретроспективную  и текущую информацию по оцениваемому объекту, то есть существующие арендные договора по срокам действия, частоту  их перезаключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного  договора и заключением следующего (период, в течении которого единицы  объекта недвижимости свободны), и  на этой основе рассчитывается коэффициент  недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости

Кнд = Дn x Tc х Na

где Дn – доля единиц объекта недвижимости, по которым  в течение года перезаключаются  договора;

Тс – средний  период, в течении которого единица  объекта недвижимости свободна;

Na – число  арендованных периодов в году.

Для расчёта  предлагаемого действительного  валового дохода полученный коэффициент  недоиспользования должен быть скорректирован с учётом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:

·  общеэкономические  ситуации

·  перспектив развития региона

·  стадии цикла  рынка недвижимости

·  соотношение  спроса и предложения на оцениваемом  региональном сегменте рынка недвижимости.

Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим  прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка  недвижимости в регионе)

Кn = Па х ПВД

где Кn – коэффициент  потерь при сборе платежей.

Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовой  доход за минусом постоянных расходов (налоги на имущество, страховые платежи), вычитания операционных (эксплуатационных или переменных) расходов (за исключением  амортизационных отчислений) и резервов (расходы на ремонт и реконструкцию, не включённые в операционные) за год:

ЧОД = ДВД –  ПР – ОР - Р

где ПР – постоянные расходы;

ОР – операционные расходы;

Р – резервы.

Операционные  расходы – это расходы, необходимые  для обеспечения нормального  функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного  валового дохода.

Состав операционных расходов по структуре соответствует  смете затрат на содержание объекта  недвижимости:

·  содержание и ремонт;

·  коммунальные услуги (электричество, газ, топливо, вода, телефон, водопровод и канализация);

·  заработная плата персонала;

·  налоги на заработную плату;

·  договорные услуги (противопожарная система, лифт);

·  представительские  расходы;

·  реклама;

·  командировочные  расходы;

·  автотранспорт  и др.

Эти цифры расходов представляют собой контрольный  список для оценщика и не являются фактическими издержками, то есть это  своего рода прогноз расходов. В  статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к  эксплуатации объекта, и не включаются ипотечные проценты и амортизационные  отчисления. Полученный чистый операционный доход пересчитывается в текущую стоимость по одной из процедур, выбор которой зависит от информации о рынке. В основу техники доходного подхода к оценке недвижимости положены принципы сложного процента.

3.  ТЕОРИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ  И КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ 

Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих  оценивать стоимость объекта  на основе его потенциальной способности  приносить доход. При этом учитывается:

·  сумма будущих  доходов;

·  момент получения  доходов;

·  продолжительность  времени получения доходов.

Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или  владелец может получить от объекта  недвижимости.