Бухгалтерский учёт аренды основных средств и арендных обязательств

Статьёй 624 ГК РФ особо оговаривается  форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору. Договор аренды имущества  с правом его выкупа арендатором  должен быть заключен в форме, обязательной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Требования к форме таких договоров установлены статьёй 550 в отношении продажи недвижимого имущества и статьёй 560 кодекса - в отношении продажи предприятия как имущественного комплекса. Суть этих требований состоит в том, что договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами. В том же случае, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены следующие документы:

· Акт инвентаризации;

· Бухгалтерский баланс;

· Заключение независимого аудитора о составе и стоимости  предприятия;

· Перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием  кредиторов, характера, размера и  сроков их требований.

А договор аренды движимого  имущества, содержащей условие о  праве арендатора на его выкуп, может  быть заключен в любой письменной форме.

Согласно статье 610 ГК РФ, в договоре аренды не обязательно  указывать срок аренды имущества. В  данном случаи договор считается заключенным на неопределённый срок. При этом в любое время каждая из сторон такого договора имеет право отказаться от исполнения обязательств по данному договору. Однако при одном условии: другую сторону по договору надо предупредить о его расторжении за один месяц (в случаи аренды недвижимости - за три месяца).

Согласно статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначения этого имущества. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в предусмотренный договором срок, а при отсутствии установленного договором срока передачи имущества - в разумный срок. Если арендодатель нарушит сроки, установленные договором, арендатор в праве истребовать арендованное имущество или расторгнуть договор. Кроме того, он может потребовать от арендодателя возместить ему причинённые убытки.

Арендодатель не отвечает за те недостатки арендованного имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или заранее были известны арендатору.

В свою очередь арендатор  обязан своевременно и полностью  вносить арендную плату (ст. 614 ГК РФ).

Арендная плата включает в себя: амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества. их размер определяется в договоре; средства передаваемые арендатором арендодателю для ремонта объектов по истечении срока их аренды; часть прибыли (дохода), которая может быть получена от общественно-необходимого использования взятого в аренду имущества (арендный процент), устанавливаемую договором на уровне, как правило, не ниже банковского процента.

Исчисление арендной платы  может производиться от суммы  всего арендуемого имущества  в совокупности или отдельно по каждому  объекту в натуральной, денежной или смешанных формах. Сроки и условия перечисления арендной платы устанавливаются договором. Величина её динамичная, зависит, например, от инфляции или переоценки основных фондов и др. В этом случае её размеры изменяются по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаше одного раза в пять лет.

Размер арендной платы  допускается пересматривать досрочно по требованию одной из сторон в  случаях изменения устанавливаемых  централизованно цен и тарифов  и в других случаях, регламентированных законодательными актами.

 

 

1.4 Учёт доходов  и расходов по договору аренды

Порядок осуществление  расходов на содержание и ремонт арендованного  имущества определяется условиями  договора аренды. Если такие условия  в договоре отсутствуют, то арендатор  обязан поддерживать полученное в аренду имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Учёт расходов на содержание и ремонт арендованного  имущества 

Если договором аренды расходы по содержанию, ремонту, страхованию  арендованного имущества возложены на арендодателя, то он может отражать их в учёте составе расходов по обычным видам деятельности.

Порядок учёта указанных  расходов зависит от того, является ли эта деятельность для арендодателя основной. Если аренда является предметом деятельности организации и арендная плата учитывается в составе выручки от продаж, то расходы, связанные с предоставлением имущества в аренду, включаются в расходы по обычным видам деятельности. Если арендная плата учитывается в составе операционных доходов, то перечисленные выше расходы включаются в операционные расходы.

Договором может быть возложена  обязанность по проведению ремонта  на арендатора, но за счёт арендодателя, в том числе путём зачёта в  счёт арендной платы.

Учёт расходов для целей налогообложения

Учёт у арендатора. Расходы на содержание, ремонт и  страхования арендованного имущества  для целей налогообложения у  арендатора классифицируются как расходы, связанные с производством и  реализацией. А расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей и услуг связи, относящихся к повешениям (зданиям), полученным в аренду, а так же к средствам связи, используемым арендатором, при своей деятельности, учитываются в составе прочих расходов.

 Предусмотренное договором аренды возмещение затрат арендодателя на приобретения топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых арендатором на технологические цели, относятся к материальным расходам. Основанием для признания таких расходов является договор с энергоснабжающей организацией, заключённый в соответствии с ГК РФ, документы, отражающие постановку электроэнергии и других видов энергии.

Указанные расходы  должны быть обособлены технологическим  процессом. В случаи перерасхода  электроэнергии, превышения норм потребления  воды, не обусловленного технологическим процессом, затраты можно считать экономически неоправданными.

Расходы на ремонт и страхования арендуемого имущества  включаются в прочие расходы. Расходы  на ремонт основных средств признаются в качестве расхода в том отчётном периоде, в котором они были осуществлены. Если организация создаёт резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств, то отчисления в резерв включаются в прочие расходы равными долями на последний день соответствующего отчётного (налогового) периода.

     Учёт у арендодателя. У арендодателя расходы, связанные с арендой классифицируются в том же порядке, что и доходы.

Организации, предоставляющие  на систематической основе за плату  во временное пользование и (или) временное владение и пользование  своё имущество, расходами, связанными с производством и реализацией, согласно подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ считаются расходы по этой деятельности.

К расходам связанным  с предоставлением имущества  в аренду, относятся:

- амортизация  основных средств;

- оплата коммунальных платежей по сдаваемому в аренду помещению;

- расходы на  ремонт основных средств;

- расходы на  страхования имущества;

- управленческие  расходы в доле, соответствующей  удельному весу доходов от  аренды в общей сумме выручки  организации. 

Если предоставление организацией имущества в аренду не является её основной деятельностью, то доходы от аренды квалифицируются как внереализационные. Соответственно относящиеся к ним расходы включаются во внереализационные расходы.

 

 

2 Бухгалтерский  учёт аренды основных средств и арендных обязательств

 

2.1 Синтетический и аналитический учёт операций по текущий (обычной) аренде

Текущая аренда предполагает сдачу арендодателем, своего имущества, на определенный срок арендатору, с обязательным возвратом. В арендный период права и обязанности собственника остаются у арендодателя, к арендатору переходит лишь право владения имуществом.

При текущей  аренде арендодатель сданное в аренду имущество продолжает учитывать  на своем балансе в составе  собственных основных средств с  соответствующей отметкой об их выбытии в инвентарной карточке (книге). Такие карточки группируют отдельно. Имущество передается в аренду по договору аренды и оформляется приема - передаточным актом. В договоре оговариваются срок использования, который рассчитывают исходя из оценки имущества с учетом его фактического износа и действующих норм амортизационных отчислений, и величина арендной платы. Последняя включает, как правило, средства, предусмотренные нормами отчислений на полное восстановление основных средств, сметами затрат на ремонт и часть прибыли.

Финансовые  результаты от сдачи в аренду имущества  арендодатель отражает в составе  прибыли или доходов будущих  периодов, а начисление амортизационных  сумм по сданным в аренду основным средствам относит на уменьшение прибыли:

    ДЕБЕТ 91 «Прочие доходы и расходы» КРЕДИТ 02 «Амортизация основных средств», субсчет «Амортизация собственных основных средств».

Начисление  арендной платы за отчетный период отражают по Дебету счета 76 «Расчеты с  разными дебиторами и кредиторами» и Кредиту счета 91 «Прочие доходы и расходы». Арендную плату, начисленную авансом за будущие периоды, показывают по Дебету счета 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» и Кредиту счета 98 «Доходы будущих периодов». Поступившие арендные платежи записывают так:

ДЕБЕТ 51 «Расчетные счета», 52 «Валютные счета» КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и  кредиторами»

При включении  арендной платы, полученной авансом, в  финансовые результаты отчетного периода  делают запись:

ДЕБЕТ 98 «Доходы  будущих периодов» КРЕДИТ 91 «Прочие доходы и расходы»

На стоимость  проведенных арендатором за свой счет капитальных вложений в арендованные основные средства проводят их дооценку у арендодателя при возврате средств  арендатором. У арендодателя приходование дооценки фиксируют записью:

ДЕБЕТ 01 «Основные  средства» КРЕДИТ 83 «Добавочный  капитал».

У арендатора эти  вложения увеличивают стоимость  основных средств:

ДЕБЕТ 01 «Основные  средства» КРЕДИТ 08 «Вложения во внеоборотные активы» 

При возврате имущества, в которое арендатор вложил средства, он использует счет 91 «Прочие доходы и расходы». Формируют следующие проводки:

ДЕБЕТ 91 «Прочие  доходы и расходы» субсчет «Прочие  расходы» КРЕДИТ 01 «Основные средства» -- на сумму полных затрат;

ДЕБЕТ 02 «Амортизация основных средств»

КРЕДИТ 91 «Прочие  доходы и расходы» субсчет «Прочие  доходы» -- на сумму амортизации.

    Первоначальную (восстановительную) стоимость возвращенного имущества арендатор отражает записью по кредиту забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» (без дебетования какого-либо другого счета). Полученное имущество арендодатель записывает так:

ДЕБЕТ 01 «Основные  средства» КРЕДИТ 01, субсчет «Основные  средства, переданные в аренду».

Арендованные  основные средства арендатор учитывает  на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» по первоначальной стоимости, обозначенной в договоре аренды. Аналитический учет ведется по объектам, принятым в аренду, и по арендодателям.

На сумму  арендной платы, начисленной арендодателю, арендатор дебетует счета издержек производства и обращения (на сумму амортизационных отчислений и расходов на ремонт основных средств), счет 20 «Основное производство», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы» и кредитует счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» на всю сумму начисленной арендной платы.

Перечисление  суммы арендной платы отражают так:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»КРЕДИТ 51 «Расчетные счета»; 52 «Валютные счета»

Арендная плата  за будущие периоды начисляется  следующим образом:

ДЕБЕТ 97 «Расходы будущих периодов»

КРЕДИТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Текущие перечисления арендной платы списывают с кредита  счета 97 в дебет счетов издержек производства и обращения.

Если по условиям договора аренды капитальный ремонт основных средств арендатор проводит за свой счет, то затраты на такой ремонт списывают с кредита соответствующих материальных и расчетных счетов в дебет счетов издержек производства или счета 97 «Расходы будущих периодов». Со счета 97 затраты частями списывают на счета издержек производства.

       Если капитальный ремонт проводится за счет арендодателя, то затраты на такой ремонт отражают следующим образом:

ДЕБЕТ 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» КРЕДИТ 97 «Расходы будущих периодов» (или соответствующих материальных и расчетных счетов)

ПРИМЕР 1

Предприятие на условиях текущей аренды ежемесячно уплачивает арендную плату 500 000 руб. (с  учетом НДС - 607 500 руб.). Эта операция будет отражена следующими записями:

Включение в издержки производства арендной платы:

1) ДЕБЕТ счета  20 «Основное производство» - 500 000 руб.,

ДЕБЕТ счета 19 «По  приобретённым материалам»-107 500 руб.

КРЕДИТ счёта 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами»- 607 500 руб.;

Перечисление  арендной платы.

ДЕБЕТ счета 76 «Расчёты с разными дебиторами и кредиторами»,

КРЕДИТ счёта  «Расчетный счет»-607500руб.

 

2.2 Синтетический  и аналитический учёт операций по долгосрочной аренде

Основные средства сдаются в долгосрочную аренду по цене, согласованной арендодателем и арендатором (выкупная цена). В составе арендных платежей предусматривают погашение стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления), расходы на услуги по арендным операциям и прибыль, которую получил бы арендодатель от эксплуатации объекта, но не выше процента за пользование кредитом.