Инвестиции в строительной деятельности

1) приемка, учет, надлежащее хранение  находящегося на складах

оборудования, изделий и материалов, передача их в монтаж;

2) выполнение всех необходимых  работ по подготовке строительной площадки, надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемка законченных работ и подготовка объекта к передаче в эксплуатацию;

 

3) обеспечение   рационального и экономного расходования  выделенных     на строительство  средств, своевременное осуществление платежей за материалы, оборудование, выполненные работы и т.д., принятие мер к сокращению сроков строительства

В том случае если объект возводится не для нужд государства, а для иных участников рынка, то соответственно основные функции заказчика по организации  процесса строительства и детализации, возложенных на него обязательств должны регулироваться в договоре между  инвестором и заказчиком.

Подрядная организация - юридические  и физические лица, которые исполняют  работы по договору подряда и (или) государственному контракту, заключаемым с заказчиками  в соответствии с Гражданским  кодексом РФ [6];

Подрядные работы - это работы, выполняемые подрядчиком, в состав которых входят строительные, монтажные  работы, работы по ремонту зданий и  сооружений, а также другие виды работ согласно договору на строительство. Одновременно с этим из практики заключения договоров на строительство при  реализации строительного проекта  принято организацию, которой поручено выполнение основных строительно-монтажных работ (СМР) или строительство в целом и предоставлено право привлекать прочие строительные организации для реализации возложенных на нее функций, а также несущую ответственность за строительство в целом, именовать генподрядчиком. Согласно ст.706  Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право подрядчика привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

          Привлечение субподрядчиков возможно, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично. В том случае если подрядчик привлек к исполнению договора подряда субподрядчика в нарушение закона или заключенного договора подряда, то он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора.

Правовое положение договора строительного подряда регулируется статьями 740-757 части второй ГК РФ. Статьей 702 ГК РФ предусмотрено, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется  выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать  ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат  работы и оплатить его.

Предметом договора могут  быть как вводимые в действие отдельные  объекты, так и части возводимою объекта или отдельные объемы строительно-монтажных работ.

Для выполнения различных  строительно-монтажных работ необходимо наличие лицензии на их осуществление.

Организация, выступающая  в роли генподрядчика, должна иметь  лицензию на генподрядную деятельность. Данное требование связано с ответственностью за качество и сроки выполнения строительно-монтажных  работ.

       Учреждения центрального и коммерческих (инвестиционных. ипотечных) банков - учреждения, проводящие взаиморасчеты между всеми субъектами инвестиционного процесса. Их главной функцией является финансирование и кредитование объектов строительства.

Изготовители и поставщики - предприятия, которые непосредственно  заняты производством строительных материалов, конструкций, а также  могут выступать в роли поставщиков  собственных материалов для участников инвестиционного проекта.

Посреднические - на "первичном" рынке недвижимости, т. е. продажи  готовых квартир, действуют риэлтерские  компании, которым продавцы (инвесторы, иные владельцы) поручают на основе договора продажу этих квартир и другой вновь созданной недвижимости гражданам  или иным покупателям.

Страховые фирмы - это компании, с которыми заключаются договоры страхования строительно-монтажных  рисков или ответственности заказчиков перед третьими лицами.

      Покупатели (пользователи) - юридические или физические лица, покупающие на рынке конечную (готовую) строительную продукцию. В качестве покупателя может быть сам инвестор, если он строит объект, квартиру и т.д. для собственных нужд. Сюда следует отнести и "дольщиков", то есть соинвесторов, которыми являются граждане, оформляющие после сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию собственность на построенные с их участием квартиры.

       Число участников инвестиционно-строительного процесса достаточно велико и их функции многообразны, но необходимо отметить, что ядром инвестиционно-строительной системы выступает заказчик (инвестор). Он фокусирует влияние всех других элементов, выполняя функции рыночного регулятора, координирует и контролирует весь цикл создания и реализации строительной продукции.

 

 

 

 

2.3. Формы взаимодействия  субъектов инвестирования

     В настоящее время строительство ведется двумя способами:

1) При подрядном способе  строительство объекта осуществляется  постоянно действующими специальными  строительными и монтажными организациями  (подрядчиками) по договору с заказчиком, которые имеют собственные материально-технические  базы, средства механизации и  транспорта, постоянные строительно-монтажные  кадры соответствующих специальностей  и опираются в своей деятельности  на крупное механизированное  промышленное производство строительных  конструкций, деталей полуфабрикатов. Этот способ строительства является  основным.

2) При хозяйственном способе строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора. Для этого в организационной структуре заказчика создается строительно-монтажное подразделение, которое и осуществляет комплексное строительство объекта.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                 Рис 2.  Основные способы производства СМР

       Комбинированный способ – при этом способе часть работ выполняется специалистами самой организации, а другую часть – подрядная организация.

Рассматривая формы инвестирования, возможны следующие варианты:

1. Инвестор выступает  в роли заказчика, т.е. в конечном  счете, инвестор распоряжается  возведенным объектом (является  «пользователем» объекта строительства). В этом случае имеется в  виду обычный договор строительного  подряда, в котором инвестором  является заказчик, которому противостоит  подрядчик .

2. Инвестор и заказчик — разные лица, т.е. инвестор, дает средства для финансирования объекта, а заказчик — «пользователь» этого объекта. В подобном случае инвестор оказывается вне договора строительного подряда, при этом заказчика с инвестором связывает особый «инвестиционный договор», непосредственным предметом которого строительство не является. Если заказчик не является инвестором, то на период и в пределах полномочий, которые установлены договором с ним, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями.

     В случаях, когда на стороне заказчика выступают несколько инвесторов либо когда заказчик уполномочен инвесторами, возникает необходимость после завершения строительства осуществить разделение результата работ, в частности построенного объекта. Поскольку объект как таковой является неделимым, то между соинвесторами могут быть распределены только доли в общем объеме жилого здания: отдельные квартиры, определенные части объектов недвижимости.

В некоторых случаях подрядные  и инвестиционные отношения сливаются  в единый договор. Это имеет место  при выступлении подрядчика и  заказчика одновременно в качестве соинвесторов. Например, если при заключении договора между производственно-коммерческой фирмой и строительной организацией стороны осуществляют инвестирование в размере 50% каждая, то соответственно выстроенное здание должно быть разделено между ними поровну.

        Взаимоотношения между участниками инвестиционно-строительной деятельности происходят в рамках договора строительного подряда, а также прав и обязанностей сторон, заключающих этот договор. Договор подряда на строительство заключается заказчиком с одной строительно-монтажной организацией — генеральным подрядчиком.

Заказчик в свою очередь  обязуется:

• предоставить подрядчику площадку;
• передать ему утвержденную проектно-сметную документацию;
• обеспечить своевременное финансирование строительства;
• принять законченные объекты и оплатить их.

Подрядчик в свою очередь  обязуется производить материально-техническое  снабжение, а также производить  работы на свой страх и риск построить  и сдать заказчику. Заказчик также  обеспечивает строящиеся объекты технологическими и другими видами оборудования и  некоторыми специальными материалами.

      Генеральный подрядчик вправе поручать на основании договора субподряда выполнение отдельных комплексов работ специализированным подрядным организациям. Генеральный подрядчик несет ответственность перед заказчиком за выполнение договорных обязательств по строительству в целом, выполняемому его собственными силами, а также силами субподрядчика.

Выбор исполнителей строительства  объекта осуществляется, как правило, на основании подрядных торгов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Эффективность инвестиционной  деятельности

3.1. Сущность проблемы  повышения экономической эффективности  инвестиционной деятельности

 

Одной из важнейших задач  государства, организаций и предприятий  является повышение экономической  эффективности инвестиций.

     Сущность проблемы  повышения экономической эффективности  инвестиций заключается в том,  чтобы на каждую единицу затрат  — трудовых, материальных, финансовых  — добиться существенного увеличения  объема производства, услуг и  прибыли, национального дохода.

Прежде всего надо остановиться на суш;ности самого понятия эффективности и эффекта. Под экономическим эффектом понимается увеличение объема производства, рост производительности труда, прибыли, рост национального дохода или снижение затрат, первоначальных и текущих. Социальный эффект понимается как рост благосостояния народа, рост уровня образования, увеличения свободного времени и т. д.

Эффективность (экономическая  и социальная) представляет собой  отношение экономического или социального  эффекта к затратам на его достижение. Схематично это можно выразить следующим  образом:

Экономическая эффективность =

 

                                          

Критерием оценки экономической  эффективности общественного производства является максимизация национального  дохода по отношению к затратам на производство или применяемым в  производстве ресурсам.

Проблема эффективности  капитальных вложений всегда была довольно актуальной и ей уделялось много  внимания как в науке, так и на практике.

Важным этапом формирования теории оценки экономической эффективности инвестиций в условиях социализма с учетом интересов всего народного хозяйства явилась разработка плана ГОЭЛРО (сокр. от Государственная комиссия по электрификации России). При разработке плана ГОЭЛРО для обоснования экономической эффективности применялись расчеты как общей экономической эффективности, так и сравнительной эффективности того или иного варианта развития и реконструкции отраслей народного хозяйства.

Затем, в годы пятилеток  грандиозный размах строительства  в стране гидроэлектростанций, металлургических заводов, железнодорожных магистралей  и других объектов требовал совершенствования  расчетов экономической эффективности  капитальных вложений.

Ряд отраслевых НИИ выпустил труды по расчетам эффективности  капитальных вложений в инвестиционные проекты. В Институте экономики  Академии наук СССР в течение ряда лет проводились научно-исследовательские  работы в области определения  эффективности капитальных вложений.

В результате учеными академии наук СССР под научным руководством академика Т. С. Хачатурова была разработана Типовая методика определения экономической эффективности капитальных вложений и Временная методика определения эффективности затрат в непроизводственную сферу.

Позднее, в 90-х годах были попытки создать другие методики, но они оказались менее удачными и не нашли широкого применения на практике.

       Типовая же методика определения экономической эффективности капитальных вложений, разработанная учеными АН СССР под научным руководством Т. С. Хачатурова и одобренная Научным советом по экономической эффективности основных фондов и капитальных вложений АН СССР, утвержденная Госпланом СССР и Госстроем СССР, нашла широкое применение, ею пользуются и в настоящее время. На основании Типовой методики разработаны в различных отраслях экономики Инструкции по определению эффективности капитальных вложений с учетом специфики отраслей.

       Например, Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений на речном транспорте, Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений на железнодорожном транспорте, Методика определения экономической эффективности внедрения