Ипотечное кредитование в России

б)   проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Схема кредитования с оформлением  Договора купли-продажи и трехстороннего  договора с участием Банка, клиента  и риэлторской фирмы. Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Вариант 1. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Вариант 2. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и

возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в

10

случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт вцене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком  России, через выпуск банками  ипотечных облигаций. Данная схема заключается в следующем:

1. Клиент берёт в банке ипотечный  кредит и закладывает недвижимость  с оформлением закладной, которая  переходит к банку;

2. Банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном  рынке (для этого необходимо жёстко  закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права  на залог должны будут переходить  к новому владельцу автоматически);

3. На вырученные от реализации  облигации средства банк может  выдать очередной ипотечный кредит  и т.д.;

4. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую  облигацию её нынешнему держателю;

5. Ипотечные облигации, в случае  банкротства банка-эмитента, не будут  включаться в конкурсную массу  и недвижимость переходит в  собственность инвесторов , либо её хозяину при полном погашении им облигации.

 

 

 

 

 

 

11

2. Ипотечное кредитование  в России.

         Ипотечный рынок России появился и вырос буквально на глазах. По мнению экспертов, уже завершен первоначальный этап формирования и началось быстрое количественное и качественное развитие.  
Конечно, о насыщении рынка говорить пока рано. Около 60 % российских семей не удовлетворены своими жилищными условиями. Естественно, что в такой ситуации ипотечное кредитование является одной из наиболее востребованных и перспективных банковских услуг. Многие финансовые институты, государственные и частные, вовлечены сейчас в ипотечное кредитование.

Ипотека в России выполняет следующие функции:

-является экономическим инструментом  привлечения финансовых средств  в сферу материального производства;

-обеспечивает возврат заемных  средств;

-стимулирует оборот недвижимого  имущества, когда иные способы (купля-продажа  и др.) экономически нецелесообразны  или юридически невозможны; -формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.

С середины 1990-х годов до сентября 2010 года рынок ипотечного кредитования в России развивался очень активно. Каждый крупный банк обязательно предлагал хотя бы одну ипотечную программу наравне с другими кредитными программами. Кроме того, ипотека предлагалась с минимальным (10 %) или и вовсе нулевым первоначальным взносом под 12—15 % годовых в рублях и 10—11,5 % в валюте, а получить её можно было даже без официальных справок о доходах. 

Со второй половины 2000-х годов ипотека в России стала развиваться быстрее, чем другие виды кредитования. Так, в 2008 году ипотека занимала 16 % от объёма рынка кредитов: банками на покупку жилья было выдано $12,4 млрд., или 260 млрд руб. Для сравнения, в 2007 году в России было выдано ипотечных кредитов на $4 млрд.

В планах на 2009 год было довести объём выданной ипотеки до $17 млрд.или 300 млрд руб. и снизить процентную ставку примерно на 1 % — до 11 % годовых в рублях. К тому времени ипотечные программы в России предлагали примерно 600 банков.

12

В первом полугодии 2010 году рост объёмов ипотечного кредитования продолжился. В январе-марте 2010 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 151 млрд руб., а до конца 2010 года предполагалось довести эту сумму до 770 млрд руб.

В июне 2011 года объём выданных ипотечных кредитов вырос по отношению к маю 2011 года на 26 %,в июле 2011 года по отношению к июню 2011 года — на 21 %,за 2-е полугодие — в 2,75 раза. Процентные ставки по кредитам в 1-м полугодии 2011-го снизились на 0,03 % в рублях и на 0,4 % в валюте, за 2-е полугодие — ещё уменьшились, соответственно, на 0,3 % и 0,8 %. По мнению аналитиков, последнее было сделано банками в большей степени для того, чтобы напомнить рынку о себе. В сентябре 2011 года процентные ставки по ипотеке в рублях составляли от 18,53 % до 20,72 %,в валюте — от 13,54 % до 15,94 %.В начале 2012 года рынок ипотечного кредитования стал оживать. Основные игроки на рынке ипотечных кредитов снизили ставки до минимальных размеров. Однако, количество банков, в которых можно взять ипотечный кредит, остается минимальным. Банки пытаются кредитовать только вторичное жильё и практически полностью ушли с рынка новостроек.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

13

2.1. Пути развития ипотечного кредитования в России

Для развития ипотечного кредитования в нашей стране существует ряд факторов, которые являются наиболее благоприятными для отдельных субъектов ипотеки.

Так, например, для населения можно выделить следующие благоприятные факторы:

* разгосударствление жилищного фонда (доля государственной собственности составляет около 8%) и сосредоточение домовладений в личной собственности (около 46%), что позволяет гражданам использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенное жилье;

* возникновение среднего класса (около 16% населения), т.е. слоя населения, имеющего высокую кредитоспособность и достаточные доходы для обслуживания и возврата ипотечных кредитов;

* изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное не только требованиями к размеру жилой площади, а все большими требованиями к планировке и качеству жилья, типу и местоположению здания, социальному положению соседей;

* повышение подвижности населения в пределах территории страны;

* рост понимания значимости недвижимости как объекта вложения сбережений, важного условия стабильности жизни и обеспечения старости.

Для предпринимателей тоже существуют определенные благоприятные факторы. Это:

• разгосударствление строительного комплекса и обострение конкуренции, в том числе со стороны иностранных подрядчиков;

• острая заинтересованность в преодолении спада в экономике и увеличении объемов жилищного строительства;

• стремление к модернизации предприятий стройиндустрии и улучшению технологий строительства для обеспечения возросших потребностей покупателей жилья и укрепления конкурентоспособности в соперничестве с иностранными подрядчиками и поставщиками;

• возникновение сети новых предпринимательских структур, обслуживающих рынок жилья (риелторы, оценщики, регистраторы), заинтересованных в увеличении покупок населением жилья на основе

14

ипотечного кредитования.

Для банков этими благоприятными факторами являются:

› укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

› выполнение ведущими банками пробных (пилотных) проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу;

› стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения;

› активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования граждан;

› создание инфраструктуры рынка недвижимости;

› создание структур вторичного рынка ипотечных кредитов (Агентство по жилищному ипотечному кредитованию)

Благоприятными факторами для органов государственной и местной власти являются следующие факторы:

- появление новой возможности  решения жилищной проблемы;

- укрепление и расширение среднего  класса, рост занятости населения  и связанное с этим повышение  социальной стабильности в обществе;

- оживление деловой активности  на рынке жилья, в строительной  отрасли и других, связанных с  ней секторах народного хозяйства.

Однако в нашей стране в настоящее время ипотечные отношения не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно влияющие на отечественный ипотечный рынок:

целенаправленная широкомасштабная реклама достоинств американской модели ипотечного кредитования;

пассивность всех ветвей власти в создании развитого поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;

отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все

15

имеющиеся сложности с финансами,

их в стане вполне достаточно (однако в большинстве мест и случаев

неиспользуемых по объективным и субъективным обстоятельствам), чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками, из-за отсутствия капитала, в связи с низкой доходностью (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию;

структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6% в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет отличительной чертой ипотеки. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

16

    2.2. Анализ ипотечного кредитования

Мировой экономический кризис неблагоприятно отразился на ипотеке в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2004 года.

Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. Например, некоторые банки установили дополнительное увеличение процентов по кредиту для заемщиков с особым риском. К их числу относят лиц с «серыми» доходами и предпринимателей.

Также в современном ипотечном кредитовании наметилась тенденция - банки отказывают в выдаче кредитов на покупку объектов первичного рынка жилья (строящихся домов). А многие банки вообще отказываются от ипотечного кредитования и занимаются привлечением денежных средств, всячески рекламируя вклады.

Динамика выдачи ипотечных кредитов в России по итогам десяти месяцев 2012 года показывает, что восстановление рынка ипотечного кредитования продолжается.

В 2012 году российские банки стали снижать ставки по ипотечным кредитам, что поспособствовало увеличению их количества. Месячная динамика средневзвешенных ставок по кредитам также свидетельствует о существенном снижении уровня ставок по ипотечным кредитам.

На 01.11.2012 средний размер кредита увеличился на 7% по сравнению с аналогичным показателем, зафиксированным на конец 2011 года: с 1,17 до 1,25 млн рублей. Увеличение размера кредита отражает одновременно динамику восстановления доходов населения (по данным