Сущность аренды недвижимости

Во исполнение указанного постановления Министерство имущественных  отношений РФ, которым было утверждено Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной  собственности. Этим положением регламентируется процедура проведения торгов и заключения по его результатам договоров  аренды федерального недвижимого имущества. Несоблюдение условий проведения торгов является основанием для признания  недействительными заключенных  на его основе договоров аренды недвижимого  имущества.

Отношения аренды, возникшие  при приватизации имущества, регулируются нормами специального характера, имеющими приоритет перед нормами гражданского законодательства. Это обусловлено  приоритетом законодательства о  приватизации перед Гражданским  кодексом РФ (ст. 217 ГК РФ).

Так, по одному из дел Президиум  ВАС РФ указал, что суд апелляционной  инстанции обоснованно отменил  решение суда первой инстанции и  отказал в иске, поскольку арендные правоотношения между департаментом  и акционерным обществом регулируются законодательством о приватизации и к ним неприменимы нормы  ст. 610 ГК РФ о прекращении договора аренды. Суд апелляционной инстанции также правомерно указал, что заключение арендодателем договора аренды на срок до 5 лет вместо предусмотренных планом приватизации 25 лет не может служить основанием для ограничения права арендатора на аренду занимаемого помещения, предоставленного ему законодательством о приватизации. Таким образом, на арендодателе (каковым в данном случае являлся публичный субъект) лежит обязанность по заключению долгосрочного договора аренды, от выполнения которой он уклонился. Не может служить основанием для применения ст. 610 ГК РФ и ссылка суда первой инстанции, решение которого суд кассационной инстанции признал законным и обоснованным, на то, что Указом Президента РФ от 26 марта 2003 г. N 370 признан утратившим силу Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О Государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации", пунктом 5.14.6 которой также предусматривалось право арендаторов на долгосрочную аренду помещений. Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их введения. На отношения, возникшие до введения в действие закона, его действие распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

 

 

 

2. Формирование  арендной платы на недвижимость

1. Общая характеристика договора аренды недвижимосии

 

Согласно договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Приведенная легальная формулировка договора аренды здания или сооружения должна быть уточнена за счет тех положений, которые предусмотрены более  общей нормой, содержащейся в разделе  об аренде ст. 606 ГК РФ: арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо только во временное пользование арендатору здание или сооружение за плату.

Договор аренды зданий или  сооружений является консенсуальным, возмездным, двустороннеобязывающим. Консенсуален этот договор по той  причине, что его вступление в  силу не связывается с передачей  арендатору арендованного имущества, а обусловлен достижением сторонами  согласия об этом. Возмездным этот договор  квалифицируют по той причине, что  арендодатель, передавая здание или  сооружение во временное пользование, получает встречное предоставление в виде арендной платы. И двустороннеобязывающим этот договор является в связи  с тем, что каждая из сторон является должником своего контрагента и  несет обязанности перед своим  кредитором. Одновременно каждая из сторон по договору является и кредитором своего контрагента, имея право требовать  от него исполнения обязанностей, предусмотренных  договором аренды.

Существенными условиями  договора аренды зданий и сооружений являются условия о предмете и  о размере арендной платы.

Предметом договора аренды зданий и сооружений являются действия арендодателя и арендатора по передаче арендованного  имущества во временное владение и пользование, его принятию и  оплате, а также само передаваемое имущество (здания и сооружения как разновидность недвижимости). При этом применительно к передаваемому недвижимому имуществу должны быть указаны те данные, которые позволяют определенно установить имущество (здания или сооружения), подлежащее передаче арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Объектами аренды могут быть только непотребляемые вещи. При этом такие вещи должны быть индивидуально-определенными  и способными выступать в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота. В частности, не может рассматриваться  в качестве объекта аренды используемый на основании договора конструктивный элемент здания или сооружения (например, крыша здания или стена сооружения, используемые для рекламных целей).

Хотя предметом данной разновидности договора аренды являются здания и сооружения, однако судебно-арбитражная  практика фактически приравняла по правовому  режиму к этим понятиям и понятие "нежилое помещение".

Кроме того, существенным условием этого договора является условие  о размере арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Возмездность договора аренды вообще и договора аренды зданий и сооружений, в частности, предполагает, что неуказание сторонами в договоре размера арендной платы либо способа, при помощи которого таковая может быть определена, приводит к недействительности соответствующего договора. Судебно-арбитражная практика строго придерживается этой прямо вытекающей из закона позиции. Так, по одному из рассмотренных в порядке надзора дел Президиум ВАС РФ указал, что условие договора аренды об арендной плате является существенным условием арендных отношений.

Законодатель не сформулировал  легального определения понятий "здание" и "сооружение". Однако, с формально-юридической  точки зрения, разница между зданиями и сооружениями не имеет принципиального  значения, поскольку законодатель установил  единый правовой режим для обеих разновидностей недвижимого имущества. В.В. Витрянский, проявляя прагматический подход, пишет о том, что "попытки дать юридические дефиниции понятий "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий" и полагает, что более точно было бы употреблять выражение "здания и иные сооружения".

Гораздо существеннее те критерии, при помощи которых здания и сооружения отграничиваются от иных смежных  объектов недвижимости. Это важно  по той причине, что для аренды зданий и сооружений установлены  особые правила регулирования.

Принятые дефиниции зданий и сооружений имеют доктринальный  характер и основываются, как правило, на этимологическом понимании этих терминов. Так, В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения "отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением". В.В. Витрянский полагает, что "под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно"*. А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. Е.Е. Дорогавцева указывает на то, что сооружения носят временный характер и служат чисто техническим целям, в отличие от зданий, которые предназначены для постоянного нахождения в них людей. В.С. Ем подчеркивает, что "традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком".

Юридическая точка зрения серьезно подкрепляет точку зрения, согласно которой отрицается возможность  признания права собственности  на часть здания (каковым является, например, нежилое помещение) и вещное право на таковое может быть выражено только в идеальных долях. Как  отмечает В.В. Чубаров, "при таком подходе здание может быть продано или иным образом отчуждено по частям только путем продажи доли в праве общей долевой собственности на здание".

Сомнения в этом вопросе  разрешила судебно-арбитражная практика, которая рассматривает нежилые  помещения как объекты гражданских  прав, допуская возможность сделок с ними, в том числе и заключение договоров аренды нежилых помещений.

2. Состав арендной платы и виды платежей и расчетов

 

В большинстве случаев  прямые расходы на аренду помещения  складываются из[8]:

— базовой ставки арендной платы;

— эксплуатационных расходов;

— оплаты коммунальных платежей.

Подобное деление при  определенных обстоятельствах может  превратиться в еще одну «ловушку»  договора аренды. Не зря в некоторых  договорах вторую позицию списка (эксплуатационные расходы) называют еще  «переменной ставкой оплаты». С  помощью такой классификации  расходов на аренду арендодатель старается  обойти ограничения, установленные  законодательством на увеличение арендной платы, «сохраняя лицо» перед арендатором. Чтобы понять, зачем это делается, достаточно посмотреть, из чего состоят эксплуатационные расходы.

Основу эксплуатационных расходов составляют:

— организация мероприятий  по обеспечению режима безопасности, организация пропускного режима, видеонаблюдения, обеспечение безопасности на площадях общего пользования;

— техническое обслуживание инженерных систем и оборудования, обеспечивающих предоставление эксплуатационных услуг в здании (эскалаторов, лифтов и иных подъемных механизмов, автоматических дверей);

— комплексная уборка площадей общего пользования и прилегающей  территории, вывоз снега, обработка  территории реагентами в зимний период, поливка стоянок, тротуаров и  газонов в летний период;

— вывоз твердых бытовых  отходов, утилизация люминесцентных ламп;

— дератизация, дезинсекция  и дезинфекция;

— общее администрирование.

Арендодатель через эксплуатационные расходы перекладывает бремя  содержания имущества на арендатора пропорционально занимаемой площади. Собственник старается подстраховать  себя от любого изменения расходов, сохраняя тем самым привычный  для него уровень прибыли.

Необходимо понимать, что  условие об одностороннем увеличении базовой арендной платы раз в  год является стандартным для  арендных отношений в торговых центрах. При этом арендодатели, уважающие  своих арендаторов, распространяют это условие и на эксплуатационные расходы. Так они демонстрируют  свою заинтересованность в стабильности отношений и планы на долгосрочное сотрудничество.

Большинство организаций  осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально  эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды[5].

Таким образом, при получении  имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить  арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом  или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам  этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы  на "коммуналку". Это связано  с тем, что в большинстве случаев  договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими  организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее - коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель "передает" арендатору расходы  по оплате коммунальных услуг (в части  арендуемых помещений), не являясь поставщиком  этих услуг.

Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться  как форма арендной платы (п. 12 Информационного  письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому  договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать "коммуналку" либо в составе  арендной платы, либо отдельно от нее.

Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы  установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).

3. Показатели  аренды недвижимости

 

Совокупная арендная плата  от объекта недвижимости по существу зависит от двух основных факторов - уровня арендной платы и площади, сдаваемой в аренду.

В составе площади объекта  недвижимости выделяют полезную площадь, арендную площадь и общую площадь. Полезная площадь - площадь, фактически занимаемая арендаторами. Арендная площадь  включает в себя полезную площадь  и площади общего использования (коридоры, туалеты и т.п.). Величина сдаваемой в аренду площади (арендная площадь) составляет всегда лишь часть  общей площади здания, поскольку  такие части здания как лестницы, шахты лифтов и т.д. не могут сдаваться  в аренду. Задача управляющего, в  частности, состоит в том, чтобы  максимально приблизить арендную площадь  к общей площади без снижения качества обслуживания арендаторов.