Сущность аренды недвижимости

В определенных случаях это  может потребовать дополнительных затрат, например, на внесение изменений  в планировку помещений. В других ситуациях эти затраты могут  и не потребоваться, например, если будут сдаваться площади вестибюлей под размещение киосков, торговых автоматов  и др.

Другое важное направление  максимизации арендных поступлений - проведение активной политики в области арендной платы, что предполагает установление арендной платы на конкурентоспособном  уровне, своевременный пересмотр  ее ставок, минимизацию простоев помещений  за счет работы по привлечению арендаторов  и т.д.

Третье направление формирования услуг от объекта недвижимости —  оказание арендаторам и сторонним  лицам дополнительных услуг - обеспечение  питанием, размножением материалов, курьерской службой и т.д.

Доходы и расходы, формирующиеся  при управлении объектами недвижимости, отражаются рядом показателей, каждый из которых имеет свое значение для понимания основных направлений деятельности управляющего.

Основные показатели, отражающие формирование доходов и расходов при управлении недвижимостью:

- потенциальный валовой  доход;

- эффективный валовой  доход;

- чистый операционный  доход; 

- операционные расходы.

Потенциальный валовой доход - это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета эксплуатационных затрат. Рассчитывается на ежегодной основе.

Прочие доходы - это доходы, получаемые от функционирования недвижимости сверх арендных платежей, например за пользование дополнительными  услугами - прачечной, игровыми автоматами, автомобильной стоянкой и т. д. Не следует включать в прочие доходы результаты предпринимательской деятельности владельца (бизнеса).

Возможны потери арендной платы от вакансий и недосбора  платежей, например, вследствие смены  арендаторов, нарушения графика  арендных платежей, неполной занятости  площадей. Потери иногда оцениваются  в виде коэффициента недоиспользования, определяемого как отношение потерь арендной платы от вакансий и неплатежей к величине потенциального валового дохода. Такая оценка удобна, когда существуют характерные значения этой величины для какого-либо из видов использования недвижимости.

Действительный валовой  доход - это потенциальный валовой  доход, уменьшенный на вакансии, недосбор платежей и прочие доходы.

Операционные расходы - это  периодические ежегодные расходы на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. Операционные расходы состоят из постоянных и переменных расходов и расходов по формированию фонда замещения.

Постоянные операционные расходы не зависят от коэффициента недозагрузки площадей и включают налоги на имущество, страховые отчисления, некоторые элементы переменных расходов, которые фактически являются постоянными.

Переменные операционные расходы - это периодические ежегодные расходы, величина которых зависит от загрузки площадей. Наиболее типичны переменные расходы:

коммунальные;

на текущие ремонтные  работы;

заработная плата обслуживающего персонала;

налоги на заработную плату;

на пожарную охрану и обеспечение  безопасности;

на рекламу и заключение арендных договоров;

на консультации и юридическое  обслуживание;

на управление.

Расходы на управление включаются в отчет независимо от того, кто  управляет объектом - собственник  или нанятый управляющий. Оценщик должен из данных по сопоставимым объектам определить, какой вид вознаграждения управляющему типичен на данном рынке для подобных объектов. Иногда оплата труда управляющего определяется в процентах от действительного валового дохода.

Отчисления в фонд замещения необходимы, поскольку владельцу приходится заменять элементы здания, узлы и оборудование, срок жизни которых короче, чем срок экономической жизни здания. Эти замены требуют значительных единовременных денежных затрат. Стабилизация подобных расходов осуществляется через создание фонда возмещения путем ежегодных отчислений под процент, характерный для местных кредитно-сберегательных учреждений, т.е. создается денежный поток, эквивалентный предстоящим единовременным затратам.

При построении отчета о доходах  и расходах полезен анализ такого экономического показателя, как коэффициент эксплуатационных расходов, равный отношению эксплуатационных расходов к потенциальному (или действительному) валовому доходу. Этот показатель специфичен для каждого вида доходной недвижимости, и его величина для конкретного рынка более или менее стабильна. Отклонение этого коэффициента от типичных значений связано, скорее всего, с нестандартным способом управления.

Чистый операционный годовой  доход NOI равен действительному валовому доходу за вычетом эксплуатационных расходов за год. Это чистый доход на всю сумму физических, или финансовых, или правовых интересов. Капитализируя этот доход (с учетом реверсии), получаем стоимость объекта недвижимости, или стоимость права собственности.

Доход на собственные средства равен чистому операционному  годовому доходу за вычетом ежегодного обслуживания долга или дохода, который  приходится на заемные средства.

Доход на собственные средства используется при анализе доходной недвижимости, которая приобретается с привлечением заемных средств.

 

3. Современное состояние рынка аренды недвижимости

1. Показатели  аренды недвижимости в Москве

 

Несмотря на снижение доли свободных площадей в первом полугодии 2012 г. наблюдалсь стабилизацию ставок аренды на офисные помещения. Частично это было связано с падением стоимости на нефть, которое по итогам II квартала составило 24%. В этих условиях собственники многих зданий не стали пересматривать ценовую политику, в итоге рост ставок аренды отмечался лишь в отдельных районах[2].

Рис. 1

 

В центральном деловом  районе (ЦДР) увеличение ставок аренды наблюдалось только в классе В, где  оно стимулировалось дефицитом  свободных помещений. За первое полугодие  арендные ставки в этом сегменте выросли  на 7% и составили $680/кв. м/год. В бизнес-центрах  класса А, расположенных в центральном  деловом районе, средневзвешенные ставки аренды остались на уровне конца 2011 г. – $900/кв. м/год.

За пределами ЦДР наблюдалась  стабилизация арендных ставок в классе А, за исключением восточного и западного  направлений, которые не могут служить показательным примером. На востоке Москвы есть только один бизнес-центр класса А – «Прео8», поэтому изменение ставок аренды в данном направлении полностью зависит от собственника этого здания. На западе столицы был введен в эксплуатацию БЦ Sky Light. Он расположен в деловой зоне Ленинградского проспекта, и запрашиваемые арендные ставки в нем выше, чем в среднем по району. Большой объем свободных помещений в этих бизнес-центрах (72% от общей вакантной площади в данном сегменте) способствовал увеличению средневзвешеной ставки аренды на офисные помещения класса А за пределами ЦДР. По итогам II квартала средневзвешенные арендные ставки в этом сегменте составили $700/кв. м/год.

Таблица 1

В офисных зданиях класса В за пределами ЦДР ставки аренды также стабилизировались и по итогам первого полугодия 2012 г. составили  примерно $340/кв. м/год.

До конца 2012 г. к вводу  в эксплуатацию ожидается примерно 560 000 кв. м качественных офисных помещений. Почти половину этих площадей составляет класс А. Только 30% заявленных к вводу  в 2012 г. помещений находятся в  ЦДР. Таким образом, к концу 2012 г. общий объем офисной недвижимости в Москве достигнет 14,35 млн кв. м.

В сложившейся экономической  ситуации можно ожидать стабилизацию доли вакантных помещений и ставок аренды на текущем уровне. С одной стороны, объем помещений на завершающейся стадии строительства и ожидаемый к вводу в эксплуатацию до конца 2012 г. будет удерживать уровень вакантных помещений от дальнейшего снижения. С другой стороны, стабильный спрос на офисные помещения будет сдерживать рост свободных площадей.

Рис. 2. Динамика ставок аренды на складские помещения[2]

 

Ставки аренды на складские  помещения в московском регионе  на протяжении четырех кварталов  остаются на довольно высоком уровне. С одной стороны, высокий спрос  и дефицит готовых помещений  не дают ставкам аренды снижаться. С  другой стороны, большой объем запланированных  к строительству площадей и ослабление рубля сдерживают дальнейший рост ставок аренды. В итоге к концу первого  полугодия ставки аренды на складские  помещения класса А продолжают находиться на уровне $135/кв. м/год, а на помещения  класса В – на уровне $120/кв. м/год.

Характерной особенностью рынка  складской недвижимости является инертность по отношению к изменению курсов валют. Начавшееся с середины мая  снижение курса рубля по отношению  к доллару пока не влияет на основные показатели данного сегмента. Тем  не менее, если снижение продолжится  и дальше, оно может привести к  изменению ценовой политики некоторых  собственников.

Ситуацию на рынке торговой недвижимости в Москве можно оценить  как стабильную. В первом полугодии 2012 г. ставки аренды в большинстве  торговых центров показывали рост лишь в пределах инфляции.

Несмотря на незначительную динамику арендных ставок, Москва остается одним из самых дорогих городов  для ритейлеров в Европе. Она занимает шестое место после Лондона, Дублина, Бирмингема, Франкфурта и Манчестера.

Таблица 2

 

Увеличение интереса девелоперов  и ритейлеров к Подмосковью –  одна из основных тенденций последнего года. В связи с этим компания Colliers International провела детальное исследование рынка торговой недвижимости (классические профессиональные торговые центры) городов Московской области.

2. Показатели  аренды недвижимости в Санкт-Петербурге

 

Объем предложения коммерческих помещений, предлагаемых в аренду во II квартале 2012 года, составил 2,1 тысячи адресов, которые были заявлены в  рекламу в листингах каталога. По сравнению с I кварталом этого  же года особых изменений объемов  предложения не наблюдалось, изменение  составило минус 0,1%. По сравнению  с аналогичным периодом прошлого года (II квартал 2011-го), когда в аренду были выставлены объекты по 2,3 тысячи адресов, предложение сократилось  на 10,1%[6].

В структуре предложения  преобладают помещения различного назначения (как правило – это  объекты, назначение которых не конкретизировано и они могут быть использованы как под офис, так и под торговлю либо сферу услуг), что составляет 30,7%. Офисные помещения занимают долю в размере 28,5%, помещения, предназначенные  для сферы услуг, – 24,2%. Доля площадей, подготовленных под торговые цели, составляет 7,6% от общего объема. Минимальный  процент от общего объема занимают здания, участки, объекты, предназначенные  под производство, и складские  помещения.

Самыми дорогими на рынке  коммерческой недвижимости по стоимости  квадратного метра являются торговые помещения и объекты сферы  услуг, цена аренды на конец квартала составила 1,2 тыс. и 1,3 тыс. руб. за кв. м  в месяц. Средняя цена аренды офисов- 774 руб. за кв. м , помещения различного назначения предлагались в среднем  по 1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц, в  зависимости от месторасположения, площади и состояния.

Рис. 3. Ставка аренды коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге[6]

 

Наибольший процент изменения  за квартал показали помещения различного назначения, средняя цена предложения  снизилась на 5,6% (в I кв. 2012 года цена составляла 1,1 тыс. руб. за кв. м в  месяц). А также объекты торгового  назначения, цена предложения за три  прошедших месяца увеличилась на 3,5%. Сфера услуг и офисные помещения  показали незначительные изменения, не превышающие 0,7%.

За год максимальный процент  изменения показали торговые помещения, увеличение составило 12,1% (цена во II кв. 2011 года – 1,1 тыс. руб. за кв. м в месяц).

По месторасположению  офисных помещений самым дорогим  является Центральный, Петроградский  и Адмиралтейский районы Петербурга, где средняя цена аренды в месяц  составляет 790-883 руб. за кв. м. Недорогое  предложение офисов – в Красногвардейском, Невском и Фрунзенском районах  – в среднем 550 руб. за кв. м в  месяц, в зависимости от месторасположения, площади и состояния.

Дорогие торговые площади  расположены в Адмиралтейском и  Центральном районах – 1,4 тыс. руб. за кв. м в месяц. Недорогие по стоимости аренды объекты находятся  в Красногвардейском районе, цена предложения здесь в среднем 775 руб. за кв. м в месяц.

Самые дорогие помещения  под сферу услуг находятся  в Центральном районе (в среднем 1,4 тыс. руб. за кв. м в месяц), самые  дешевые в Красносельском (1 тыс. руб. за кв. м в месяц).

 

 

Заключение

 

Практически весь комплекс юридических  и экономических отношений по поводу аренды конкретного объекта  недвижимости выражается в той или  иной мере в арендном договоре. Этот договор имеет как общие черты  с другими гражданско-правовыми  договорами, так и определенные особенности, вытекающие из сущности выражаемых им отношений.

Российская экономика, как  и экономика любой другой страны мира, подвержена влиянию продолжающего  общего экономического и социального  спада. Она мгновенно реагирует  и на ускорение темпов стагнации  мировой экономики. Данные факторы  предопределяют дальнейший спад в российской экономике и на рынке недвижимости, как ее составляющей.

В области недвижимости все  основные регионы страны, Центральный, Северо-Западный, Дальневосточный, Уральский, Южный, Приволжский и Сибирский, продолжают негативно реагировать  на кризисные явления. В этом недвижимость не отстает от прочих секторов - промышленности, розничной торговли, инвестиций, банков, экспорта и импорта. Инвесторы опасаются  вкладывать средства в условиях, когда  реальные доходы населения продолжают снижаться.