Бюджетная система

Пока же ипотечное страхование  осуществляется на основании соглашений непосредственно между банком и  страховщиком. При этом каждый банк и каждая страховая компания имеют  возможность выставлять собственные  требования к договору страхования. Ведущие игроки обычно используют три  вида страхования, связанных с жилищным ипотечным кредитованием, а именно: страхование от риска повреждения  или уничтожения недвижимого  имущества, используемого в качестве предмета ипотеки, страхование риска утраты права собственности владельца предмета ипотеки (титульное страхование) и страхование жизни и утраты трудоспособности заемщика. При этом обычно все три вида страхования осуществляются как комплексное. Заемщиком заполняется одно заявление на осуществление комплексного страхования и заключается единый договор на осуществление комплексного страхования связанного с кредитным договором и договором ипотеки (закладной). Как правило, комплексное ипотечное страхование предполагает снижение страховых тарифов.

Различные банки имеют  генеральные соглашения о сотрудничестве с разными страховыми компаниями: одни предлагают клиенту-заемщику самому выбирать из списка, другие отправляют в обязательном порядке к одному страховщику. В свою очередь, каждый страховщик также взаимодействует  с несколькими банками. В связи  с этим у каждой стороны возникают  некоторые проблемы. Ввиду отсутствия унификации правил, документации и  процедур, страховая компания, работающая с несколькими банками одновременно, вынуждена модифицировать договор  страхования согласно требованиям  каждого банка. Та же проблема актуальна  и для банков: при работе с несколькими  страховыми компаниями они сталкиваются с различными формами страховых  договоров.

Представляется целесообразным использование единых определений  и разработка стандартных форм договоров  и единого полиса. Помимо повышения  эффективности работы банков и страховых  компаний, это является важным и  для формирования вторичного рынка, так как наличие типового полиса способствовало бы повышению эффективности  оборота закладных.

Таким образом, система ипотечного кредитования не может существовать без страховых услуг, без гарантий, поскольку именно институт страхования  дает возможность снижать и перераспределять основные риски, присущие ипотеке. Система  ипотечного страхования, сложившаяся  на сегодня в России, находится  на стадии становления и требует  решения множества проблем. Ипотечное  страхование – комплексный вид, призванный максимально снизить  все риски неплатежеспособности кредитора. Наиболее часто запрашиваемые  кредиторами виды страхования: имущественное  страхование предмета ипотеки, титульное  страхование и страхование жизни  и утраты трудоспособности заемщика.

1.3. История ипотеки:  отечественный и зарубежный опыт

Ипотечные банки представляют собой специфический банковский институт, возникший в Западной Европе в конце XVIII в. Особое развитие они  получили в Германии, где первый ипотечный банк был создан в 1770 г. (в Силезии). Это был государственный  ипотечный банк, который осуществлял  финансовую поддержку в основном крупных помещичьих хозяйств.

Методом привлечения денежных средств таких банков были выпуски  закладных бумаг. В последующем  своем развитии ипотечные банки  в XIX и XX вв. стали обслуживать не только крупные помещичьи хозяйства, но и мелкие, а затем и крестьянские хозяйства. Уже во второй половине XIX в. в Германии это были в основном государственные банки, принадлежащие, как правило, местным органам власти. Первый акционерный ипотечный банк был организован в 1862 г. во Франкфурте.

Наибольшее развитие ипотечные  банки в Западной Европе получили в первой половине XX в. {до 30-х гг.) в Германии, где они были одними из наиболее развитых, уступая в  мощи лишь коммерческим банкам. Они выдавали ипотечные кредиты промышленным компаниям, под недвижимость, а также для нужд сельским производителям [10].

В Германии в этот период действовали так называемые судостроительные ипотечные банки, предоставлявшие  кредиты судостроительным компаниям  под строящиеся суда. Одновременно в это же время были сделаны попытки создать ипотечные банки для долгосрочного кредитования промышленного строительства. Однако это направление не получило должного развития. Главной сферой ипотечных банков, как в Германии, так и в других странах Западной Европы до 30-х гг. становится кредитование недвижимости в городах и сельской местности.

Ипотека (от греч. hypotheke — залог, заклад) — залог недвижимости, недвижимого имущества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью получения ссуды [14]. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится ссудодатель (банки и другие кредитно-финансовые институты, которые могут выдавать подобную ссуду).

Негативное воздействие  на развитие ипотечных банков оказывали  мировые войны и послевоенная инфляция. Как правило, в период войны  процесс их развития замедлялся, так  как снижалось привлечение денежных средств и возрастал невозврат кредитов. Во время послевоенных инфляционных процессов задолженность погашалась, как правило, обесцененными деньгами, а сам ипотечный кредит заменялся временным покрытием за счет государственных облигаций. Именно в этих условиях число ипотечных банков снижалось. В период благоприятной экономической конъюнктуры число их росло, что подтверждается данными на примере ФРГ.

Сокращение числа ипотечных  банков в Германии происходило в  период крупных экономических потрясений (кризис 30-х гг.) и послевоенной инфляции конца 40-х. В дальнейшем повышательная  тенденция развития экономики в 50— 60-х гг. способствовала росту  числа банков. В конце 60-х гг. в  ФРГ было 24 акционерных банка, 5 акционерных  судостроительных банков и 14 государственных  ипотечных [15].  Наиболее крупными из них были четыре акционерных ипотечных банка: Немецкий центральный земельный банк , Франкфуртский ипотечный банк,  Рейнский ипотечный банк , Немецкий ипотечный банк (г. Бремен). Как правило, большая часть акционерного капитала (от 50 до 70%) этих банков принадлежала наиболее крупным коммерческим банкам ФРГ, так называемым "гроссбанкам". Среди государственных ипотечных банков ведущее положение занимали четыре банка: "Дейче Пфандбрифан-штальт" с пятью филиалами, Баварский земельный банк и два банка в земле Баден-Вюртемберг.

Другие частные и государственные  ипотечные банки также контролировались госсбанками. В последние десятилетия экономического роста ФРГ (70—80—90-е гг.) число ипотечных банков колеблется около 30.

Во Франции также действуют  ипотечные банки, однако характер их деятельности носит специфический  характер. Ведущим в сфере ипотечного кредита является "Креди фонсье де Франс" — старейший ипотечный банк Франции с участием государства, созданный еще в 1852 г. Особое развитие он получил в XX в., точнее, в 60—70-х гг. Этот банк проводит операции по трем основным направлениям: выдает среднесрочные и долгосрочные ссуды сроком до 15 лет под обеспечение (5% активов); источником для таких операций служит выпуск ипотечных облигаций. Предоставляет кредиты местным органам власти Франции (департаментам и коммунам) сроком до 20 лет (5% активов) за счет выпуска так называемых коммунальных займов. Вторым направлением деятельности КФФ является предоставление ссуд строительным компаниям и земледельцам под жилищное и хозяйственное строительство, но, как правило, за счет государственного бюджета. Кроме "того, через этот банк выдаются также специальные кредиты частному капиталу, осуществляющему жилищное строительство. В-третьих, в функцию КФФ входит также учет векселей по среднесрочным кредитам под строительство, которое осуществляется коммерческими банками.

Роль ипотечных банков выполняют также учреждения ипотечного кредита, которых насчитывается  во Франции свыше 30. Они выдают кредиты  на покупку земли и квартир. Среди  них наибольшее значение имеют "Креди фонсье нур ле батиман" и "Ля компани ипотекэр де ля Эпен", которые специализируются исключительно на кредитовании частного строительства [11].

В США в основном ипотечный  кредит осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты  в виде ссудо-сберегательных ассоциаций, а также страховые компании, но в то же время существует и группа государственных ипотечных банков. Это федеральные банки по кредитованию жилищного строительства, Федеральная ипотечная корпорация по кредитованию жилищного строительства, банки по кредитованию фермерских хозяйств, федеральные земельные банки.

Эти учреждения, как правило, продают собственные ценные бумаги. Из полученных денежных средств государственные  ипотечные учреждения выдают ипотечные  ссуды. Выпуск их ценных бумаг резко  увеличился с 1970 по 1986 гг. с 38 млрд. долл. до 262. Главная цель, федеральных  ипотечных учреждений, включая банки, заключается в том, чтобы предоставлять  кредиты в сельское хозяйство  и жилищное строительство, обеспечивая  социально-экономическое обслуживание наиболее деликатных сфер экономики, т.е. менее зажиточные слои населения.

В Турции ипотечным кредитом занимается несколько государственных  банков. Турецкий банк ипотечного кредита  осуществляет кредитование жилищного  строительства в основном в городах. "Сумербанк" финансирует строительство государственных предприятий, одновременно занимаясь кредитованием экспорта и реализации продукции государственных предприятий в обрабатывающей промышленности. Эти банки кредитуют строительство в добывающей и энергетической отраслях, а Мореходный банк осуществляет кредитование строительства судов и портового хозяйства. Эти банки являются проводниками определенной целевой правительственной политики по укреплению государственного сектора.

В Финляндии действуют  семь частных ипотечных банков: "Финиш  Реал Эстате Бэнк ЛТД", "Индастриал Бэнк оф Финллэнд ЛТД", "ОКО инвестмент бэнк ЛТД", "Мортгэдж Бэнк оф Финллэнд ЛТД", ЛРСР - Минисипалите Бэнк ЛТД", "Капсалис Бэнк ЛТД*' и "Аландс Гиротекс Бэнк ЛТД". Эти банки направляют свои ипотечные кредиты в корпоративный сектор (до 67%), государству (23%), частным лицам (3%), мелким предприятиям (1%), прочим (6%). В своих руках они концентрируют весь ипотечный кредит, предоставляемый в промышленность, строительство и сельское хозяйство.

В Испании существует несколько  банков, предоставляющих ипотечный  кредит. Это прежде всего Ипотечный банк, выдающий кредиты под жилищное строительство, и Банк строительного кредита, которые занимаются ипотечным кредитованием в основном промышленных компаний.

В Италии функции ипотечного кредита выполняют по-лугосударственные и государственные банки. Основное место на рынке ипотечного кредита занимают банки "Институто Мобиль-яре Итальяно", "Мидибанк", "Эфибанк* (ипотечный кредит для промышленности). Банк "Медио Кредито" проводит кредитование средних и мелких промышленных компаний путем предоставления кредитов другим банкам, но сам он операциями с частной клиентурой не занимается [6].

Весьма важное значение ипотечные банки имеют также в ряде стран 
Латинской Америки и Азии. Как правило, это страны со сравнительно развитыми банковскими системами, приближающиеся по своей структуре к ведущим странам Западной Европы. Так, в Латинской Америке ипотечные банки в чистом виде существовали в 80-х гг. в таких странах, как Аргентина, Бразилия, Мексика, Венесуэла, Колумбия, Чили1, в Азии — в основном в Индии, Пакистане, Турции, Южной Корее, Таиланде и некоторых других. Основная функция ипотечных банков в этих регионах и странах — ипотечное кредитование земельной собственности, жилищного и отчасти промышленного строительства.

При развитии ипотечного кредита  в России, т.е. чтобы физические лица могли приобрести в кредит дома и  квартиры, а предприятия — произвести обновление основных фондов, большое  значение имеют источники кредитных  ресурсов ипотечных банков и других кредитно-финансовых учреждений. Такими источниками по существу могут быть сбережения населения, свободные денежные средства юридических лиц, а также  вторичный рынок ценных бумаг. В  настоящее время в России в  правительственных и законодательных  органах рассматривается вопрос о создании Федерального агентства  по ипотечному кредитованию, которое  должно организовать вторичный рынок  закладных в России, а также  выкупать у банков ипотечные кредиты, соответствующие установленным  стандартам, и выпускать ценные бумаги, которые обеспечены этими кредитами  и имеют соответствующие правительственные гарантии. В настоящее время перед банками России стоит задача создания вторичного рынка ипотек путем образования региональных рынков и постепенной их интеграции[5].

2. Анализ и проблемы конкурентных преимуществ банковских ипотечных продуктов в РФ

2.1. Динамика ипотечного  рынка

Рынок  ипотечного кредитования Москвы является весьма динамичным.  Растет количество участников рынка  ипотеки, меняются условия выдачи кредитов, меняется законодательство, одни банки  переходят в группу лидеров, другие отправляются в аутсайдеры или исчезают с рынка – все это влияет на рынок недвижимости в целом  и на ипотеку в частности.

По данным Ассоциации Российский банков (АРБ) за 2008 – 2012 гг. общий объем выданных ипотечных кредитов составил более 3-х млрд. руб.

Рисунок 2.1 - Объем ипотечных кредитов за 2008-2012 гг.

          Одним из показателей, свидетельствующих о развитости ипотеки, является доля ипотечных кредитов по отношению в ВВП. Для стран среднего уровня развития Всемирный банк считает ориентиром долю жилищных ипотечных кредитов в ВВП на уровне 25%. Именно такие  показатели  были в России в 1913 году, а сегодня доля ипотечных кредитов не превышает 1%, так что для достижения прежнего уровня  необходим двадцати пяти кратный прирост [4]. К 2013 году правительство России планирует увеличить долю ипотечного рынка до 5% ВВП. На рисунке 2.2 представлены данные по доле ипотечных кредитов в Валовом внутреннем продукте различных стран зарубежья и России. Наибольшее развитие ипотека получила в Нидерландах, где доля ипотечных кредитов в ВВП составляет почти 100%, которые сохраняют за собой 8-е место среди конкурентоспособных стран мира (по данным Международного института развития менеджмента в Лозанне и Мирового экономического Форума).