Бюджетная система

Рисунок 2.2 - Доля ипотечных кредитов в ВВП России и зарубежных странах

   По данным  Центрального банка РФ на 01 октября  2012 года в России зарегистрировано 1101 кредитных организаций, в том числе:

- 1058 банков;

- 43 небанковских кредитных организаций.

Среди кредитных  организаций, имеющих право заниматься банковской деятельностью, 12% принадлежит организациям с иностранным участием в уставном капитале. Со 100% иностранным участием в капитале в России работают 50 кредитных организации, с 50% иностранным участием работают 13 организаций. Рынок ипотечного кредитования России вызывает огромный интерес у зарубежных банков. По данным информационного агентства ИТАР-ТАСС-Урал намерены существенно увеличить инвестиции в жилищный рынок в России банки США.

Рисунок 2.3 - Доля иностранных банков среди банковских организаций России

Рисунок 2.4 - Распределение банков по долям участия иностранного капитала

 

Несмотря на не очень большое представительство  банков с иностранным капиталом  в общем объеме банков, именно «иностранцы» самым активным образом действуют  на ипотечном рынке Московского  региона. Каждый второй ипотечный кредит в Москве выдан на средства банка  с иностранным капиталом. 

Со слов Председателя Правительства РФ Дмитрия Медведева в России  в области ипотеки работают 350 банков. Таким образом, общее количество ипотечных банков по сравнению с началом 2012 года  увеличилось на 40% (было 250 банков). В Москве на 01 декабря 2013 года на ипотечном рынке декларируют ипотеку в перечне своих услуг 79 банков, что составляет 22,57% от всех российских банков, занимающихся ипотекой. В среднем каждый месяц появляются 1-2 банка,  которые готовы  выдавать ипотечные кредиты. За 2012 год прирост количества банков на рынке ипотеки московского региона составил 36,2%.

Ипотечные программы, которых  насчитывается в Московском регионе  более тысячи, условно можно разделить  на  7 видов:

- Программы для приобретения квартир на вторичном рынке.

- Программы для приобретения квартир на стадии строительства дома.

- Программы для приобретения  загородной недвижимости (Коттеджи, таунхаусы, дома, дачи и т.д.) на вторичном рынке.

- Программы для приобретения  загородной недвижимости (Коттеджи, таунхаусы, дома, дачи и т.д.) на стадии строительства.

- Программы  ломбардного кредитования (под залог имеющейся недвижимости).

- Программы  для приобретения коммерческой недвижимости.

- Рефинансирование кредитов.

  Всего на 1 декабря  2012 года на ипотечном рынке Москвы действует более 1000 программ ипотечного кредитования (в среднем банки имеют по 10-11 программ кредитования). Одни банки работают только на вторичном рынке, другие предоставляют кредиты и для приобретения квартир в новостройках, третьи работают во всех сегментах ипотечного рынка, что, безусловно, является одним из конкурентных преимуществ таких банков.  

   Как показано на  рисунке 2.5 основную долю предлагаемых банками программ составляют ипотечные программы для покупки недвижимости на вторичном рынке – 48%,  так как вторичный рынок для банков менее рискован. Меньше всего представлены программы кредитования коммерческой недвижимости– 1%. Если в начале 2011 года на рынке ипотеки загородной недвижимости всего 16 банков предоставляли кредиты, то к концу второго квартала 2012 года  их число увеличилось практически в два раза.

Рисунок 2.5 - Распределение ипотечных программ по видам

Появились программы по кредитованию коммерческой недвижимости и программы  рефинансирования ранее выданных кредитов.

Практический анализ ипотечных  продуктов московских банков позволяет  сделать вывод о том, что ипотечные  программы необходимо рассматривать  в совокупности двух  элементов:

- объективного (срок, процентная ставка, валюта кредита, первоначальный взнос, недвижимость, принимаемая в залог, сумма кредита);

- субъективного (методика оценки платежеспособности, скорость рассмотрения заявки, наличие дополнительных расходов, связанных с открытием и ведением счета,  транзакции  и т.д.).

Каждый из этих элементов  играет большую роль при анализе  конкурентных преимуществ и недостатков  различных ипотечных программ. Банки  оценивались по всем этим критериям  и по каждой позиции есть лидеры и отстающие, что хорошо видно  из рисунков и диаграмм, которые  имеются в каждом разделе настоящего отчета.

Одним из главных показателей  доступности ипотеки является годовая  процентная ставка за пользование  кредитом.  Разброс процентных ставок по кредитам составляет от 9% до 15% в  валюте и от 10,5% до 20% в рублях. Декларируемые  банками процентные ставки могут  увеличиваться в зависимости  от:

- вида недвижимости, на которую берется кредит (на новостройки и загородную недвижимость процентные ставки обычно выше, так как выше и риски банков при таком кредитовании);

- от возможности подтверждения доходов заемщика;

- от величины собственных средств заемщика;

- от сроков кредитования и т.д.

Большое влияние на снижение  рублевых процентных ставок оказало  изменение условий кредитования  по стандартам АИЖК. С 01 января 2012 года  по программе АИЖК процентные ставки зависят от величины первоначального взноса заемщика и срока кредитования.

Основной валютой на рынке  недвижимости города Москвы остается доллар, так как в основном, стоимость  недвижимости определяется в долларах. В последнее время участники  рынка стали более активно  выдавать кредиты в рублях. Так  в первом полугодии 2011 года только 23 банка выдавали рублевые кредиты,  в конце первого квартала 2012 года их число выросло вдвое и достигло 46, а в конце 2012 года таких банков стало уже 64. Причин для усиления рубля несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производства, спад в американской экономике и т.д.  

Высокий первоначальный взнос  является для большинства потенциальных  заемщиков непреодолимым препятствием и то, что банки стали снижать  требования к  сумме собственных  средств заемщика, в целом, позитивно  скажется на общем объеме выданных кредитов.

Большинство банков предоставляют  заемщикам кредиты из такого расчета, чтобы ежемесячный платеж по погашению  кредита не  превышал  40% его  ежемесячного дохода.  Однако, есть банки, которые более либерально относятся к этому требованию.

Кредиты на 30 лет в валюте предлагают только три банка, но некоторые  банки предоставляют кредиты  на 25 лет, что также является одним  из конкурентных преимуществ.

Основным видом обеспечения  выданного кредита остается залог  приобретаемого жилья. Все прочие виды являются дополнением к основному  обеспечению и используются при  необходимости. В обеспечение все банки принимают приобретаемую заемщиком недвижимость. 

Ипотека работает во всех сегментах рынка  жилой недвижимости, но предпочтение отдано вторичному рынку. Интерес банков к вторичному рынку вполне объясним – у банков меньше юридических  рисков. В отличие от новостроек на вторичном рынке четко определены продавец, объект и момент перехода права собственности. Учитывая, что  приобретаемое жилье идет в залог, эти моменты особенно важны для  банков.

   По данным исследования  «Ипотечное страхование в России», на первый квартал 2012 года из 7100 опрошенных 6% являлись владельцами полисов ипотечного страхования. Причем многие из них получили страховку в одной из крупнейших российских компаний (Росгосстрах) и кредитует наших соотечественников в большинстве случаев самый крупный банк страны (Сбербанк).

Благодаря ипотечному страхованию  клиент приобретает уверенность  в завтрашнем дне, поскольку избавляет  себя от рисков, связанных с потенциальным  ущербом. Сегодня принято страховать не только предмет залога (недвижимость), но и жизнь, трудоспособность, право  собственности заемщика.

Соискатель кредита имеет  право выбора страховой компании, однако многие банки настаивают на сотрудничестве строго с определенными  организациями.

Компания Profi Online Research провела опрос, касающийся страховых компаний, предоставляющих эту услугу.

Бесспорным лидером среди  банков, предоставляющих услугу ипотечного кредитования, стал Сбербанк (30,8%) (рис. 2.6). Выбор россиян пал именно на этот банк возможно потому, что отсутствуют комиссии по кредиту, существует широкий выбор целей кредитования и обеспечения, индивидуальный подход к каждому клиенту, возможность привлечения созаемщиков, льготные условия для кредитования молодых семей. Второе место отдали ВТБ24 (11,2%). Альфа-банк занял третье место, ему отдали предпочтение 6,5 % респондентов.

Рисунок 2.6 – Опрос россиян. Топ-10 самых популярных банков

 

Стоит отметить, что Сбербанку  отдают большее предпочтение женщины (33%), нежели мужчины (27%). ВТБ24 выбирают 11% представителей обоих полов. Представители  женской половины (9%) выбирают Альфа-банк чаще, чем представители мужского пола (5%), а с Уралсиб Банком противоположная ситуация, свои предпочтения отдали 6% мужчин и 2% женщин.

Ипотечный кредит не только расширяет возможности, но и накладывает серьезные финансовые обстоятельства. Одним из основных условий банков является заключение договора страхования при данном виде кредитования. 22,4% опрошенных отдают своё предпочтение Российской государственной страховой компании (Росгосстрах) (рис. 2.7). Это не вызывает удивления, поскольку компания Росгосстрах имеет большой опыт на рынке страховых услуг, обладает широкой известностью и сетью отделений по всей России. Второе место занимает Военно-страховая компания (10,3%). Ингосстрах выбрали 8,4% респондентов, поставив его, таким образом, на третье место с Альфастрахованием.

Рисунок 2.7 – Топ-10 самых  популярных страховых компаний

В настоящее время все  больше банков начали предоставлять  услуги ипотечного кредитования, это  можно объяснить выходом страны из кризисной ситуации. На данный момент, очевидно, что респонденты отдают свои предпочтения надежным и проверенным  временем компаниям.

Несмотря на то, что ипотекой пока пользуется небольшая доля населения, можно надеяться, что эта сфера  деятельности будет развиваться  в России в связи с улучшением экономической ситуации.

2.2. Проблемы ипотечного кредитования в России

 

До определенного момента  развитие ипотечных операций сдерживалось неблагоприятными макроэкономическими  условиями: высокими темпами инфляции, нестабильностью курса рубля, низким уровнем доходов населения. В  последние три года ситуация изменилась: объемы предоставленных кредитов активно  растут, число банков - участников рынка  постоянно увеличивается, ставки по кредитам продолжают снижаться. Однако вклад ипотечных операций в финансирование покупок жилья в России остается крайне низким.

Жилищная проблема в России, обеспечение населения жильем является социально-экономической проблемой. Около 77 процентов россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, и  только около 10 процентов располагают  достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье[6].

Развитие жилищной ипотеки  в России сегодня сдерживается рядом  основных факторов:

1. Ограниченный платежеспособный  спрос населения. По оценкам  Минэкономразвития России, даже  при самых "либеральных"  параметрах, максимальная граница  доступности для населения России  составит не более 10 процентов.

Стимулирование покупательской способности населения за счет ипотеки, без симметричных мер по стимулированию строительства жилья ведет к  росту цен на жилье и затрудняет решение жилищной проблемы. Из-за роста  цен на жилье возможно значительное смещение интереса заемщиков к продуктам, предоставляемым на цели индивидуального  жилищного строительства. Основными  негативными факторами останутся  снижение предложения на рынке жилья  и рост цен на него.

2. Низкие темпы разработки  и совершенствования законодательства  о недвижимости и несогласованность  правовых актов между собой.  Так, например, очевидно, какое большое  значение для развития рынка  жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс РФ  на момент его принятия в  2000 году содержал не менее чем  в 29 статьях отсылки на законы  или нормы, которые еще предстояло  создать. В 2003 году положение  мало изменилось. Только в июле 2003 гола Правительство РФ внесло  крайне важный для развития  жилищного строительства законопроект "О переводе земель из одной  категории в другую".

Необходимо также отметить, что до настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

3. Неразвитость инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  фактическом наличии данных структур  в России не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.