Ипотечное кредитование на примере Сбербанка России

      Рисунок 1. Риски участников ипотечного жилищного кредитования

 

       1.2.1 Риски заемщика

      Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный (annuity) ипотечный кредит с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR (London Interbank Offered Rate – годовая процентная ставка, принятая на Лондонском рынке банками первой категории для оплаты их взаимных кредитов в различных видах валют и на различные сроки). По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR + аннуитет (процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (5%)). Риски заемщика, — это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3). Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить на выплаты по кредиту большую часть своего дохода, чем предполагалось первоначально [20, с. 198].

      Возможно  несколько вариантов управления процентным риском. Во-первых, такой риск можно хеджировать с помощью однопериодных опционов, каждый из которых будет исполнен в момент поступления платежа (однако нет уверенности, что удастся каждый период получать такой опцион). Во-вторых, можно использовать многопериодные процентные опционы. Для реализации такого варианта страхования требуется достаточно развитая система дилинга по процентным кэпам (interest rate caps, caps), флорам (interest rate floors, floors) и свопам (interest rate swaps, swaps), которая в России отсутствует [20, с. 199].

      Для хеджирования процентного риска  должна быть реализована схема, представленная на рис. 2.

 

      

      Рисунок 2. Схема управления процентным риском с помощью процентных кэпов [25, с. 131] 

      В соответствии с данной схемой продавец кэпа осуществляет платеж заемщику каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир (reference rate) превышает контрактную ставку (contract) — ставку «потолок» (ceiling rate) на дату расчета. Таким образом, заемщик может застраховать изменение ставки LIBOR, которая будет выступать ставкой-ориентиром, на уровне ставки «потолок», равной текущей ставке LIBOR, например 5%. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет подниматься выше 5%, дилер по кэпам будет выплачивать на каждую дату расчета (settlement date) сумму, равную 

      CF = max [LIBOR - «потолок», 0] х NP x LPP, (1.1) 

      где CF— денежный поток, получаемый покупателем  кэпа; NP (notional principal) — условная основная сумма, которую страхует заемщик; LPP — длина расчетного периода.

      Вторым  вариантом страхования процентного риска может стать использование свопа. Заемщик должен найти своп-дилера, который согласится выплачивать ему плавающую ставку LIBOR в обмен на фиксированную ставку в размере, например, 5%. Данная схема представлена на рис. 3.

 

      

      Рисунок 3. Схема управления процентным риском с помощью процентных свопов [25, с. 132] 

      Третьим вариантом может стать использование  процентно-флорового свопа (рис. 4).

      

      Рисунок 4. Схема управления процентным риском с помощью процентно-флорового свопа [25, с. 132] 

      Если  заемщик уже имеет своп, то, приобретя  флор, он может получать дополнительную прибыль (за вычетом предварительной  выплаты по флору) от превышения фиксированной  ставки над ставкой LIBOR.

      Продавец  флора платит его владельцу каждый раз, когда контрактная ставка-ориентир опускается ниже ставки «флор» (floor) контракта на дату расчета. Каждый раз, когда ставка LIBOR будет опускаться ниже ставки «флор» = 5%, дилер по флорам будет выплачивать на каждую дату расчета сумму, равную: 

      CF = max [ставка «флор» - LIBOR, 0] х NP х LPP, (1.2)  

      где CF - денежный поток, получаемый заемщиком; NP — условная основная сумма, которую страхует эмитент; LPP — длина расчетного периода.  

1.2.2 Риски вкладчика

      Если  потенциальный заемщик открывает  накопительный счет в банке, то он подвергается процентному, кредитному и валютному риску (см. рис. 1).

      Управление  процентным риском вкладчика — это  страхование потерь из-за снижения депозитной процентной ставки. Технология управления данным риском практически  не отличается от уже рассмотренной технологии управления процентным риском заемщика. Отличие заключается в том, что необходимо страховать каждый взнос на банковский счет и использовать процентный флор.

      Управление  кредитным риском вкладчика заключается  в выборе надежного банка, обладающего высоким рейтингом, или банка, имеющего статус уполномоченного ипотечного агентства.

      Валютный  риск вкладчика возникает в случае, когда вклад производится в национальной валюте (рублях). Технология управления данным риском не отличается от рассмотренной ранее [20, с. 199].  

      1.2.3 Риски кредитора

      Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения или реинвестиционный риск .

      Кредитный риск — это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемого денежного потока по ипотеке в связи с некредитоспособностью заемщика. Это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по кредиту [20, с. 200].

      Кредитный риск зависит от внешних (связанных  с состоянием экономической среды, с конъюнктурой) и внутренних (вызванных  недобросовестным поведением заемщиков  или ошибочными действиями самого банка) факторов. Возможности управления внешними факторами ограничены, хотя своевременными действиями банк может в известной мере смягчить их влияние и предотвратить крупные потери. Однако основные рычаги управления кредитным риском лежат в сфере внутренней политики банка.

      Рассмотрим  основные источники кредитного риска [6, с. 188].

      1. Условия кредитования (конструкция  продукта).

      2. Способность выплаты кредита.

      3. Качество обеспечения кредита.

      4. Мотивация заемщика производить  своевременные платежи в течение длительного периода времени.

      Условия кредита должны соответствовать  финансовым потребностям клиента и  его способности выплачивать  кредит и в то же время обеспечивать определенную прибыль кредитору. Стремление кредитора повысить прибыль от ипотечных операций может привести к увеличению кредитного риска. Чем больше сумма и срок кредита, выше процентная ставка и дополнительные расходы по кредиту, тем выше кредитный риск. Снижение коэффициента платежеспособности заемщика (соотношение ежемесячного платежа к совокупным доходам заемщика) облегчает ему погашение долга, но в то же время снижает доступность кредита, увеличивает срок кредитования и соответственно общую сумму выплат по кредиту. На величину кредитного риска оказывает влияние размер первоначального взноса. Чем больше доля собственных средств стоимости приобретаемой недвижимости, тем больше вероятность погашения кредита.

      Играет  роль валюта кредита. Если кредиты предоставляются  в долларах или евро, то обязательства  заемщика по кредиту также рассчитываются в соответствующем эквиваленте, а доходы большинства заемщиков имеют рублевый номинал [21, с. 114].

      Способность выплаты кредита в значительной степени зависит от условий кредитования. Однако на нее также оказывают  влияние следующие факторы, которые необходимо принимать во внимание кредитору при предоставлении кредита:

      • долгосрочность и стабильность дохода заемщика;

      • наличие различных источников дохода;

      • множество доходов семьи или  доступ к расширенной семейной финансовой поддержке;

      • наличие других ликвидных активов [21, с. 115].

      Качество  обеспечения кредита. При обращении  взыскания на объект залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств кредитор может столкнуться со следующими проблемами.

      • Невозможность обращения взыскания  на объект залога (правовые проблемы).

      • Выручки, полученной от реализации предмета залога, недостаточно для удовлетворения требований кредитора.

      Таким образом, на качество обеспечения оказывают  влияние следующие факторы:

      • качество объекта недвижимости по сравнению с другими возможными объектами, в том числе его месторасположение;

      • ликвидность объекта;

      • соотношение стоимости залога к  сумме кредита (величина первоначального  взноса);

      • стабильность (предсказуемость) цен  на рынке недвижимости и на данный объект в частности [21, с. 115].

      Мотивация заемщика производить своевременные  платежи в течение длительного  периода времени может быть психологического (желание обладать жильем, страх перед публичным порицанием в случае выселения или неспособности делать платежи) и экономического (нежелание терять часть вложенных денег, рост цен на недвижимость) характера.

      Основным  способом страхования кредитного риска  является проведение тщательного андеррайтинга  кредита, который включает в себя:

      • оценку платежеспособности потенциального заемщика (его способности своевременно погасить кредит) на основе анализа его доходов и расходов;

      • оценку кредитоспособности потенциального заемщика (его готовности выполнять  принимаемые финансовые обязательства  на основе анализа его кредитной истории);

      • оценку достаточности собственных  денежных средств (и источников их формирования), которыми располагает потенциальный  заемщик для выплаты первоначального  взноса на покупку жилья и оплаты всех других необходимых расходов;

      • оценку достаточности обеспечения [21, с. 116].

      Обязательным  элементом ипотечного кредитования является страхование прежде всего  заложенной недвижимости. Некоторые  кредиторы предъявляют требования к страхованию жизни и трудоспособности заемщика, а также прав собственности  на недвижимое имущество.

      В качестве дополнительной гарантии возврата ипотечного кредита предполагается обязательный крупный первоначальный взнос заемщика в качестве частичной  оплаты недвижимости продавцу.

      Кредитор  не только может застраховать себя от кредитного риска, но и переложить его на других участников ипотечного кредитования путем рефинансирования его на вторичном рынке. При этом выдаваемые кредиты должны соответствовать стандартам той организации, которая приобретает права требования по ипотечным кредитам. В России это прежде всего Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

      В процессе управления кредитным риском банк должен определить сферу возникновения  риска и степень его влияния  на результаты работы банка. На основании  этой информации возможно квалифицированное регулирование кредитного портфеля, которое включает в себя:

      • контроль за качеством предоставляемых  кредитов;

      • распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними  инструкциями банка;

      • создание резервных фондов на возможные  потери по ссудам;

      • своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий  по работе с ними;

      • разработку программ по возврату кредитов [21, с. 116].

      Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это и государственная политика, и политика кредитных учреждений в области первичного взноса. Большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составной части андеррайтинга или банковской политики. Существует целый ряд показателей, определяющих надежность (и доступность) кредита. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга [9, с. 157].