Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Следующий способ оценки стоимости  земельных участков основан на определении соотношения продажных цен и потенциального или фактического валового дохода, получаемого от собственности, поэтому он получил название способа валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При проведении расчетов оценки стоимости земельных участков по способу ВРМ необходимо осуществить следующие действия:

• оценить рыночный рентный  доход от оцениваемого участка;

• определить отношение  валового дохода к продажной цене, исходя из недавних рыночных сделок;

• рассчитать стоимость  оцениваемого участка путем перемножения рыночное рентного дохода от него на ВРМ.

Различия между сопоставимыми  и оцениваемыми участками учитываются  в самих продажных ценах и  ставках дохода. Важно подобрать  как можно точнее аналоги для  сравнения.

Одним из приемов служит прием переноса или соотнесения, который реализуется путем определения  соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений существует устойчивая связь. Отсюда следует, что стоимость участка можно оценивать путем распределения общей цены продажи сопоставимого объекта между двумя ее составными частями — земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Следующий метод получил  название метода остаточной продуктивности (остатка). При его использовании чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты, в первую очередь, расходов за три других фактора производства: труда — зарплаты, комиссионных; капитала — процентов, дивидендов; предпринимательских способностей — прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная рента для собственника участка.

Метод остатка применим и  при оценке стоимости застроенных  участков, когда известны стоимость  или проектные затраты на сооружение зданий, продолжительность их полезной жизни, ставка дохода инвестиции и годовой чистый доход от объекта.

Еще одним способом оценки земли является метод капитализации дохода, при котором стоимость участка может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Оценка земли по доходности осуществляется путем преобразования денежного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации — это множитель, с помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого дохода от земельного участки к его стоимости. Таким образом, учитывается доля текущего доходя в полной стоимости участка.

Стоимость земли (С) определяется по формуле

С=Д/R,

где Д — величина чистого  дохода;

Д — норма (коэффициент) капитализации.

Норма капитализации выбирается таким образом, чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на вложенный капитал и его возмещение.

Последовательность расчета стоимости земельного участка при этом способе следующая:

— на основе анализа денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые годы в сопоставимых условиях определяется потенциальный валовой доход;

— на основе фактических  издержек составляется смета расходов на будущий год с разделением на постоянные, эксплуатационные и резервы;

— рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемый путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке;

— исчисляется чистый доход  как разница действительного  валового дохода и всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных начислений;

— чистый доход пересчитывается  в текущую стоимость земли  различными способами.

Стоимость земельных участков может быть определена также путем  умножения валового или чистого  дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по формуле

Р_м=Ц_п : Д,

где Р_м — рентный мультипликатор;

Ц_п — цена продаж сопоставимых участков;

Д — арендная плата или чистый доход.

По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица РФ, международные неправительственные организации и иностранные юридические лица, имеющие земли в собственности, владении и пользовании.

Налогами облагаются земельные  участки и земельные доли при  общей долевой собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли сельскохозяйственного  и несельскохозяйственного назначения. Федеральные органы законодательной власти устанавливают средние ставки с 1 га (1 м²) по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки по районам. Например, в Московской области установлена минимальная ставка земельного налога — за 1 га пашни, многолетних насаждений — 600 руб.; сенокосов — 200 руб.; пастбищ — 100 руб.

Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле

3=П х С х К,

 где П — площадь участка соответствующего назначения;

С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся  у владельца;

К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.

Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными частями на себестоимость продукции, или на соответствующие источники финансирования по землям, не связанным с основной деятельностью.

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В ходе земельной реформы земля  приобрела особые правовые черты: стала  «имуществом» и предметом гражданского права. Использование земли в  Российской Федерации платное. На землю, как и на недвижимость, с 1991 года распространяется земельный налог. Однако существовавшее налогообложение  не учитывало качества земель, не отражало действительной ценности земельных  участков.

Вопрос налогообложения с учетом природно-экономических условий  каждого конкретной субъекта земельных  отношений приобретает в настоящий  момент особую значимость в связи  с резко изменившимися аграрными  отношениями и появлением новых  форм собственности Следовательно, точное и объективное определение  величины размера кадастровой стоимости  в настоящее время выходит  на ведущие позиции.

Методика Государственной кадастровой  оценки сельскохозяйственных угодий по сравнению с другими существующими  в настоящее время методиками более приемлема для практического  применения в связи с отсутствием  ряда экономических показателей, получение  которых в настоящий момент представляет определенные трудности.

При производстве вычислительных работ  в процессе оценки земель возникает  настоящая необходимость применения современных технологий и технических  средств вычисления, и е первую очередь программного обеспечения  и ПЭВМ. При этом достигается значительная экономия материальных средств, рабочего времени, повышается точность вычислительных работ, сокращается объем промежуточных  материалов, повышается качество выходных материалов, появляется возможность  создания широкого банка данных по субъектам земельных отношений  с характеристиками природного и  экономического характера.

Учитывая разнокачественность  земель сельскохозяйственных предприятий, в районе целесообразна разработка программы оптимизации землепользования: эффективного использования земель лучшего качества, возделывания наиболее важных в сельскохозяйственном отношении культур, перемещения на эти земли ресурсов удобрений.

Применение земельно-оценочных  данных органами местного самоуправления позволит эффективно управлять земельными ресурсами, проводить рациональную земельную и налоговую политики.

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике с использованием единого программного обеспечения, поэтому результаты этой оценки, а именно кадастровые стоимости  земельных участков, являются сопоставимыми  для всей территории Российской Федерации. Это позволяет использовать результаты государственной кадастровой оценки не только для целей налогообложения, но и для целей формирования государственной  политики в области земельных  отношений. Без наличия информации о стоимости объекта (как фактической, так и потенциальной) эффективное  развитие земельных отношений невозможно, так как информация о стоимости  объекта является ключевым фактором принятия социально- значимых решений. Моделирование последствий, связанных  с развитием территорий по результатам  кадастровой оценки земель, позволяет  прогнозировать их эффективность управления земельными ресурсами и регулировать изменение налоговой базы.

Кадастровая стоимость земельных  участков, имея рентную основу, позволяет  сделать вывод о потенциальном  доходе, который может быть получен  от реализации прав владения, пользования  и распоряжения этими участками, и, соответственно, степени эффективности  их использования.

Таким образом, результаты государственной  кадастровой оценки земель должны быть использованы в качестве критерия оценки эффективности использования земельного участка и какой-либо территории, что должно являться предметом государственного контроля за использованием земель, прежде всего, с экономической точки  зрения.

Список  литературы

 

1. Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ТАНДЕМ”. Издательство “ЭКМОС”, 2000г. – 352с.

 

2. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие /Под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. В.Е. Есипова. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1998. – 159с.

 

3. В.А. Горемыкин. Российский земельный рынок /Учебное и практическое пособие.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 176 с.

 

4. Н.Г.Волочков. Справочник по недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1996.- 672 с.

 

5. Организация оценки и налогообложения недвижимости, т.1 /Под ред. Дж. Эккерта.- М.: "СТАР ИНТЕР", 1997.- 382 с.

 

6. Тарасевич Е.Г. Оценка недвижимости /СПбГТУ, СПб., 1997.-424 с.