Аренда предприятий

 

         Ростовский Государственный Строительный Университет

  Кафедра права, культурологии и психолого-педагогических дисциплин.

                    

 

 

 

                      

Тема: Аренда предприятий

 

 

 

      

 

Выполнила студентка 1 курса

 Пасько Екатерина НиН 110

Проверила доцент кафедры  ПКППД  Бружукова  О.В

 

 

 

Ростов-на-Дону

2012г

 

 

 

План:

1.Введение………………………………………………………………………3

2. Договор аренды предприятия ………………………………………………4

3.Обязанности арендодателя…………………………………………………..7

4. Договор аренды предприятия……………………………………………….9

5. Права кредиторов при аренде предприятия………………………………..9

6. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия…10

7. Пользование имуществом арендованного предприятия………………….11     8.Возврат арендованного предприятия……………………………………….12  9. Заключение…………………………………………………………………..12

                                                             

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Аренда (от лат. arrendare - отдавать внаем; англ. lease; польск. arenda) — предоставление какого-либо имущества (земли, оборудования, помещения и т.п.) во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды.

Договор - одна из наиболее древних  правовых конструкций Ранее его в истории складывавшегося обязательственного права возникли только деликты.

Все возрастающее значение в условиях коммерческого оборота  приобретает договор аренды. В  связи с этим Гражданский кодекс не только закрепляет общие положения  о нем, но и подробно регламентирует отношения, связанные с такими его  разновидностями, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и  сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Договор аренды - это один из классических видов договоров, чья  история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах  Древнего Вавилона и Египта. Но уже  римское право придало договору найма вещей (locatio-conductio rerum) современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды, в частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо  проводилось различие между арендой  и близкими к ней институтами  русского права. Современный вид  договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч. 1 т. X). Последующие законодательные  акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем  правовых норм о найме оставался  неизменным в ГК и 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно  расширил количество норм, посвященных  аренде.

Тенденция к повышению  роли договора, характерная для всего  современного гражданского права, стала  проявляться в последние годы во все возрастающем объеме и в  современной России. Эта тенденция  в первую очередь связана с  коренной перестройкой экономической  системы страны. Ключевое значение для такой перестройки имело  признание частной собственности  и постепенное занятие ею командных  высот в экономике, сужение до необходимых пределов государственного регулирования хозяйственной сферы, установление свободы выбора контрагентов и реализация других основ нового гражданского законодательства

Договором аренды предприятия

В соответствии с п. 1 ст. 656 ГК является договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Договор аренды предприятий  выделен в самостоятельный вид  также исходя из его предмета. Предметом  данного договора является предприятие  как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу  и включающий в себя основные и  оборотные средства, права пользования  природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов  и появления новых, что и требует  специального урегулирования договора его аренды. Предприятие передается в аренду не как застывший объект, а в работающем состоянии.

Более того, суть пользования  предприятием как раз и состоит  в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст. 660 ГК). Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Арендатор также вправе без  согласия арендодателя вносить изменения  в состав арендованного имущественного комплекса, производить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Содержание права пользования  предприятием, по сравнению с обычным  договором аренды, расширено. Однако по соглашению сторон такое расширение может быть отменено.

В то же время предприятие  как объект аренды не подпадает целиком  под общее понятие предприятия, содержащееся в ст. 132 ГК. Отличительных  признаков предприятия как объекта  аренды как минимум три – и  все они связаны с тем, что  при аренде предприятие переходит  из рук в руки, в то время как  при формулировании общего понятия  предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные участки,  здания, сооружения, оборудование и  другие основные средства безоговорочно  входят в состав предприятия,  передаваемого в аренду, то остальные  компоненты – только в порядке,  на условиях и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче предприятия  в аренду специально сделана  оговорка о том, что передача  прав владения и пользования  находящимся в собственности  других лиц имуществом, в том  числе землей и другими природными  ресурсами, производится в порядке,  предусмотренном законом и иными  правовыми актами. При определении  состава предприятия в ст. 132 ГК  такая оговорка отсутствует. Это  означает, что ряд прав не может  быть передан в аренду в  составе предприятия при наличии  в законодательстве о том или  ином природном ресурсе соответствующего  запрета. Например, Лесной кодекс  РФ запрещает субаренду участков  лесного фонда, поэтому к арендатору  предприятия право пользования  этим объектом перейти не может.

3. Установлен специальный  порядок передачи в аренду  в составе предприятия долгов  перед кредиторами (ст. 657 ГК). Ст. 132 ГК об этом умалчивает.

Нормы ст. 657 ГК, посвященные  правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию  правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что  перевод долга возможен только с  согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно  уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения  должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия  в аренду потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был  уведомлен о передаче предприятия  в аренду, может предъявить иск  о прекращении или досрочном  исполнении обязательства и о  возмещении причиненных этим убытков  в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о  передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным  сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно в случаях, когда:

1) уведомленный о передаче  предприятия в аренду кредитор  заявляет требование о прекращении  или досрочном исполнении обязательства  и возмещении убытков в пределах  трехмесячного срока;

2) не уведомленный о  передаче предприятия в аренду  кредитор заявляет о том же  иск в пределах годичного срока исковой давности.

Наконец, отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия  прав, полученных на основании лицензии (разрешения). Обычно при утверждении  правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что  лицензия (разрешение) непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые  виды лицензий (разрешений) могут быть переданы, например в сфере внешнеторговой деятельности.

В п. 2 ст. 656 ГК на этот случай установлено правило о том, что  права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или  иными правовыми актами. Включение  в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед  кредиторами. Таким образом, те обязательства, которые не могут быть переданы арендатору в связи с отсутствием у  него разрешений (лицензий), остаются у  арендодателя.

Форма договора аренды предприятий  – письменная, путем составления  одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. В  каком порядке производится регистрация, в ГК не сказано. Поскольку в данном случае предприятие выступает как  объект, а не субъект права, регистрация  договора его аренды не может осуществляться в порядке, установленном для  регистрации юридических лиц. Исходя из того, что предприятие признается недвижимостью (п. 2 ст. 132 ГК), договор  аренды предприятия должен быть зарегистрирован  в порядке, установленном для  регистрации сделок с недвижимым имуществом. Правда, в настоящее  время предприятия как объекты  недвижимости нигде не регистрируются. Соответственно практически невозможна и регистрация сделок с ними, в  том числе договоров аренды.

К числу существенных условий  договора аренды предприятий помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Основанием для такого вывода служит правило  п. 2 ст. 650 ГК. Договор должен предусматривать  размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК). При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Содержание договора аренды предприятий модифицировано исходя из особенностей предмета этого договора – действующего и постоянно меняющего  свой состав предприятия.

Обязанности арендодателя

Обязанности арендодателя по сравнению с обычными претерпели следующие изменения.

1. Обязанность предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора  и назначению имущества, конкретизирована  путем указания на документ, которым  оформляется передача предприятия,  – передаточный акт. Порядок  составления и содержание передаточного  акта установлены ст. 655 ГК. Передача  предприятия как сложного имущественного  комплекса с множеством составных  частей сама но себе достаточно сложна и трудоемка. Поэтому подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, входит в обязанности арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором (ст. 659 ГК). Это естественно, поскольку именно арендодатель лучше всего знает состав передаваемого в аренду предприятия, в том числе его кредиторов.

2. На арендодателя возложена  дополнительная обязанность –  возместить арендатору стоимость  произведенных последним неотделимых  улучшений арендованного имущества  независимо от разрешения арендодателя  на такие улучшения, если иное  не предусмотрено договором аренды  предприятия (абз. 1 ст. 662 ГК). В договоре должна быть прямо исключена обязанность арендодателя по возмещению стоимости таких улучшений. В противном случае он будет обязан их возместить, даже если не давал согласия на их производство. Эта обязанность арендодателя вытекает из предусмотренного ст. 660 ГК права арендатора производить улучшения арендованного имущества.