Аренда предприятий

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений предприятия, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения  повышают стоимость арендованного  имущества несоразмерно улучшению  его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении  таких улучшений нарушены принципы добросовестности и разумности (абз. 2 ст. 662 ГК). Под несоразмерностью увеличения стоимости предприятия повышению его качества (эксплуатационных свойств) следует понимать такой рост качества, который мог бы быть достигнут существенно меньшими затратами, чем те, которые предлагается компенсировать. Нарушение принципа добросовестности означает, что улучшения производятся с целью возмещения стоимости понесенных на них затрат, а не роста качества (эксплуатационных свойств) предприятия. Нарушение же принципа разумности будет налицо, если арендатор при осуществлении улучшений не проявил ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота (п. 1 ст. 401 ГК).

Обязанности арендатора конкретизированы следующим образом.

1. Арендатор обязан в  течение всего срока действия  договора поддерживать предприятие  в надлежащем техническом состоянии,  в том числе осуществлять его  текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК).

Что же касается расходов, связанных  с эксплуатацией арендованного  предприятия, то арендатор несет  и их, однако договором может быть предусмотрено иное. В то же время  обязанность арендатора уплачивать платежи по страхованию арендованного  имущества является императивной. Однако она может быть реализована только в отношении обязательного страхования. Обязанность производить добровольное страхование имущества в любом  случае может быть возложена на арендатора только путем прямого указания на это в договоре аренды предприятия.

2. При прекращении договора  аренды предприятия арендованный  имущественный комплекс должен  быть возвращен арендодателю  с соблюдением правил, предусмотренных  ст. 656, 657 и 659 ГК для передачи  этого же комплекса арендодателем  арендатору (ст. 664 ГК). Иными словами,  в данном случае установлен  принцип – как предприятие  было передано, так оно должно  быть и возвращено.

Подготовка предприятия  к возврату арендодателю, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды. Возложение этой обязанности на арендатора объясняется тем, что именно он знает  все особенности арендованного  предприятия на момент возврата и  легко может их учесть.

Предприятие представляет собой  сложный имущественный комплекс, его трудно и передавать, и возвращать обратно. Многие компоненты предприятия  при его возврате, в том числе  досрочном, могут оказаться безвозвратно утраченными, либо стоимость предприятия  существенно уменьшится. На этот случай в ст. 663 ГК установлена специальная норма, согласно которой правила ГК о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Таким образом, налицо ситуация, когда последствия недействительности или нарушения условий договора не применяются исходя из общественных интересов.

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды  предприятия в целом как имущественного  комплекса, используемого для  осуществления предпринимательской  деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.(в ред. Федерального закона от 14.07.2008 N 118-ФЗ)(см. текст в предыдущей редакции)

2. Права арендодателя, полученные  им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью,  не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом  или иными правовыми актами. Включение  в состав передаваемого по  договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором  невозможно при отсутствии у  него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя  от соответствующих обязательств  перед кредиторами.

  Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

 1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о  своем согласии на перевод  долга, вправе в течение трех  месяцев со дня получения уведомления  о передаче предприятия в аренду  потребовать прекращения или  досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим  убытков.

3. Кредитор, который не  был уведомлен о передаче предприятия  в аренду в порядке, предусмотренном  пунктом 1 настоящей статьи, может  предъявить иск об удовлетворении  требований, предусмотренных пунктом  2 настоящей статьи, в течение  года со дня, когда он узнал  или должен был узнать о  передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были  переведены на арендатора без  согласия кредитора.

 Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

 1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Частью 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ, вступившего  в силу с 1 марта 2013 года, было предусмотрено, что правило о государственной  регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 658, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года. Федеральным  законом от 04.03.2013 N 21-ФЗ, вступившим в силу с 4 марта 2013 года, в указанную  статью внесены изменения, в соответствии с которыми данные положения утратили силу.

2. Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы  договора аренды предприятия  влечет его недействительность.

 Статья 659. Передача арендованного предприятия

 Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия  к передаче, включая составление  и представление на подписание передаточного  акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором  аренды предприятия.

 

 Статья 660. Пользование  имуществом арендованного предприятия

 Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия, арендатор  вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить  его реконструкцию, расширение, техническое  перевооружение, увеличивающее его  стоимость.

 Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

 1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются  расходы, связанные с эксплуатацией  арендованного предприятия, если  иное не предусмотрено договором,  а также с уплатой платежей  по страхованию арендованного  имущества.

 

 Статья 662. Внесение арендатором  улучшений в арендованное предприятие

 Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость таких  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества  несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности.

 Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

 Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

  Статья 664. Возврат арендованного предприятия

 При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656, 657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Заключение 

В заключении , я могу сделать следующие выводы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить другой арендатору имущество за плату во временное  владение и пользование или во временное пользование. Сторонами  договора аренды /арендодателем и  арендатором/ могут выступать любые  субъекты гражданского правоотношения: граждане, юридические лица, государство.

Предприятие - это имущественный  комплекс, используемый для осуществления  предпринимательской деятельности, включающий, по общему правилу, не только вещи, но также требования, долги  и исключительные права.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки  и другие обособленные природные  объекты, предприятия и иные имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации.

Форма договора аренды предприятий  — письменная, путем составления  одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий  договора аренды предприятий помимо его предмета относится также  и цена (арендная плата). Стороны  договора аренды вправе установить наиболее удобную для них форму арендной платы (денежную, натуральную). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды считается  незаключенным.

Обязанности арендодателя:

1. Передать имущество  в состоянии, определенном условиями  договора (пригодном для использования),

2. Производить капитальный  ремонт передаваемой вещи (если  иное не сказано в договоре).

3. Предупредить арендатора  о правах третьих лиц. 

Обязанности арендатора:

1. Использовать имущество  в соответствии с договором  и назначением имущества.

2. Вносить арендную плату.

3. Производить текущий  ремонт, а также нести иные  расходы по содержанию имущества.

4. Возвратить имущество  в состоянии, определенном условиями  договора или с учетом нормального  износа.

Подготовка предприятия  к возврату арендодателю, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды.