Виды мошенничества на рынке купли-продажи недвижимости

ВВЕДЕНИЕ

Известно, что рынок жилья достаточно привлекателен для разного рода махинаций, поэтому при совершении сделок купли-продажи следует быть предельно осторожными и внимательными. Цель данной работы - помочь избежать в будущем серьезных проблем со сделками с недвижимостью, а задачи – рассказать о наиболее типичных способах мошенничества на рынке недвижимости и о способах защиты.

У многих людей наступает в жизни момент, когда им приходится снимать квартиру. Причины у всех самые разные: кто-то хочет вырваться из под родительской опеки, у кого-то не хватает места в одной квартире для всей большой семьи, кто-то хочет создать свою семью, кто-то переезжает в другой город и не может себе позволить приобрести там постоянное жильё.

К сожалению, всегда находятся люди, которые становятся жертвой мошенников, занимающихся обманом при совершении сделок купли-продажи жилья. Знание способов мошенничества и методов борьбы с аферистами поможет избежать неприятностей.

1. МОШЕННИЧЕСТВА НА РЫНКЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

Изготовление фальшивых свидетельств о смерти на живого человека. Жертвами становятся те, кто сдает квартиру на длительное время. Арендовав квартиру, мошенники покупают бланк свидетельства о смерти, вписывают туда данные хозяина, изготавливают завещание (для этого нужен "поддельный" нотариус) и обращаются в государственную нотариальную контору за свидетельством о праве на наследование квартиры. После этого жилплощадь продается. Хозяин, вернувшись домой, обнаруживает в квартире новых жильцов и узнает от них о своей смерти.

Способ защиты: вместе с продавцом квартиры, вызывающим подозрение, получить расширенную выписку из домовой книги. Живой владелец непременно "всплывет". Если собственник отказывается, квартиру лучше не покупать.

Продажа квартир, владельцы которых насильно были лишены прав собственности на жилье. Потенциальные объекты - алкоголики, одинокие люди, психически нездоровые граждане. Их либо физически устраняют, либо вывозят в другой город и удерживают там до совершения сделки. Обычно в таких случаях с "продавцом" работают настоящие бандиты, а мошенники отмывают "грязную" квартиру, доводя ее с помощью фальшивых доверенностей до продажи "добросовестному приобретателю" - как правило, подставному лицу, вступившему в преступный сговор с мошенниками. От подставного лица квартира уходит к ничего не подозревающему клиенту. Предыстория сделки выясняется, к сожалению, уже после того, как аферисты получили деньги.

Способ защиты: поговорить с соседями и старшей по подъезду, проверить историю квартиры (получить выписки из домовой книги).

Продажа жилья с обременениями. Так продаются квартиры, находящиеся под судебным или прокурорским арестом, с отказом в регистрации прав или же с гражданскими обременениями (семейный, наследственный или жилищный спор, залог, рента, броня, ущемление прав несовершеннолетних и др.). Такие варианты предлагаются покупателям либо по подложным документам, либо с мнимым урегулированием имущественных прав.

Способ защиты: проверить историю сделок по расширенной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним - там должны быть указаны все когда-либо существовавшие обременения и их статус - сняты они или нет.

Продажа квартиры по заведомо ложной доверенности. Тут есть сговор между мошенниками и реальным владельцем. Последний дает доверенность на совершение сделки от своего имени, а потом ее отзывает - аннулирует. После совершения сделки купли-продажи обращается в суд, утверждая, что квартира ушла от него против его воли. Суд, естественно, принимает сторону "обманутого" владельца. Есть другой вариант: в доверенности ставится "неправильная" подпись, закорючка, которую потом в судебном порядке, через почерковедческую экспертизу, можно признать принадлежащей "не тому" лицу. Итог такой же: сделка купли-продажи признается ничтожной.

Способ защиты: перед совершением сделки уточнить у нотариуса, который выдал генеральную доверенность, не был ли отозван данный документ. Еще лучше - пригласить на процедуру окончательного заключения сделки истинного владельца: вероятно, при продаже имущества стоимостью несколько десятков тысяч долларов он найдет два часа свободного времени, чтобы расписаться в договоре в назначенное у нотариуса время.

Легко расторжимая сделка. Сделка совершается так, чтобы в дальнейшем ее было легко признать в судебном порядке недействительной с двусторонней реституцией. В переводе с юридического языка на русский это означает, что продавцу возвращается назад квартира, покупателю - денежная сумма, указанная в договоре. Обычно в таком договоре указывается сумма по, в 5-10 раз меньшая реальной. Ее занижают, чтобы сэкономить на услугах нотариуса или уйти от налогообложения. В описанных выше случаях покупатель, обманутый мошенниками, тоже имеет право потребовать с них указанные в договоре деньги, только найти "риелторов" удается не всегда.

Способ защиты: купить полис страхования утраты прав собственности на полную сумму сделки. Либо не идти на такую сделку вовсе.

Старый способ мошенничества. Рынок купли-продажи жилой недвижимости не стоит на месте. Изменяются условия купли-продажи квартир, изменяется законодательство в сфере недвижимости. Многие мошеннические схемы, популярные несколько лет назад постепенно уходят в прошлое. После введения технических паспортов, исчез такой вид мошенничества как перестановка номеров квартир и домов. При продаже квартиры мошенники приводили покупателя на просмотр не в реальную квартиру, а в другую (например, в съемную в том же доме) с подставным номером, совпадающим с номером настоящей. Бывали случаи подмены номеров домов. Таким образом жулики продавали недвижимость в плохом состоянии (например, после пожара или в аварийном состоянии) по цене нормального ликвидного жилья. Теперь в техпаспортах, необходимых для проведения сделки, обязательно указывается план и состояние квартиры, поэтому такой вид мошенничества утратил смысл и больше не встречается. Новое - хорошо забытое старое

Иногда мошенническая схема, казалось бы, ушедшая в прошлое, получает "новую жизнь", благодаря изменениям, произошедшим на рынке. Так, например, после изменения процедуры регистрации сделок, старая мошенническая схема многократной продажи снова стала актуальной. При этой схеме мошенникам требуется возможность изготовить копии документов на современной цветной копировальной технике. Подделку документов можно обнаружить только при процедуре регистрации. Поэтому главное при таком виде мошенничества - уговорить покупателя отдать деньги за будущую квартиру (или хотя бы часть денег) в нотариате - до регистрации. В этом случае жулик мог за один день продать квартиру трижды, собрать деньги со всех покупателей и улизнуть, оставив их разбираться друг с другом.

В последние годы при налаженном механизме регистрации сделок, этот вид мошенничества постепенно исчез. Если продавец торопился получить деньги, он мог настаивать на срочной регистрации за три дня, но никак не на немедленных расчетах. Однако с января 2009 года из-за беспорядков в бывшем ГБР продавцы все чаще стали требовать окончательного расчета по сделке сразу после нотариата, мотивируя это тем, что они не могут ждать денег так долго. Это привело к новой волне забытого уже мошенничества.

Сейчас у мошенников возникла возможность утверждать, что они желают продать квартиру быстро, например, для того, чтобы купить квартиру на первичном рынке. При этом мошенники, как правило, продают квартиру ниже рыночной цены, мотивируя это все той же ограниченностью в сроках. В связи с очередями в ГБР жулик может уговорить покупателя на такую форму расчетов как передача наличных денег прямо в нотариате. Мошенник, как правило, пользуется поддельным паспортом (либо купленным у какого-нибудь лица без определенного места жительства или украденного у кого-либо). При совершении сделки паспорт не проверяется в ГУВД и определить его подлинность ни сотрудники ГБР, ни нотариус без специальной аппаратуры просто не в силах. Найти преступника, совершившего сделку по поддельному паспорту, очень сложно.

Избежать такого мошенничества довольно просто. Какие бы аргументы не приводил продавец, покупатель ни в коем случае не должен отдавать всю сумму или даже малую ее часть в нотариате, не дожидаясь госрегистрации. Например, в агентствах принята система, что деньги за квартиру передаются продавцу только после госрегистрации сделки. Таким образом, покупатель может обезопасить себя от варианта с фальшивыми документами на квартиру, а продавец не может продавать квартиру несколько раз - деньги он получает единожды. Также покупателя должна настораживать слишком низкая цена квартиры.

Мошенничества с неприватизированными квартирами. Некоторые виды мошенничества, еще применимые сегодня, можно надеяться, "доживают последние дни". Так, например, мошенничества с неприватизированными квартирами после окончания приватизации должны остаться в прошлом. Один из видов такого мошенничества, несмотря на множество необходимых для него совпадений, встречается не так уж редко.

Для мошенничества требуется неприватизированная квартира, хозяин которой длительно отсутствует (например, не живет в ней или уехал за границу). Другое непременное условие - оставленный в квартире паспорт. Как ни странно, такое случается нередко - например, для поездки за границу достаточно заграничного паспорта, поэтому обычный люди часто оставляют дома. Такой набор совпадений приводит к большим неприятностям: воры, которые часто в курсе всех происходящих приездов/отъездов, могут воспользоваться забывчивостью хозяина квартиры.

Для того чтобы избежать такого вида мошенничества, риелторы рекомендуют соблюдать несколько простых правил. Отъезжающим - ни в коем случае не оставлять дома российский паспорт. Кроме того, желательно не оставлять квартиру пустующей - за ней нужен хороший присмотр знающих людей. Можно также отдать квартиру в доверительное управление в надежное агентство - для последующей сдачи в аренду. Покупателям, занимающимся сделкой самостоятельно, можно посоветовать обязательно снимать ксерокопию паспорта продавца. Леонид Сандалов предполагает, что, если продавец отказывается это сделать - это плохой сигнал, лучше не иметь дела с таким человеком. Мошенники больше всего бояться оставить какие-либо улики.

Подделка документов. В процессе заключения и оформления сделки купли-продажи квартиры приходится иметь дело с большим количеством разных документов. Именно они служат основанием для совершения сделки, и именно с ними связаны разнообразные способы мошенничества. К наиболее часто встречающимся способам подделки документов относятся:

-переклейка фотографии (подобную подделку внимательный гражданин может выявить сам, обратив внимание на несовпадение выдавленных букв на паспорте и на фотографии, на написание реквизитов документа не специальными черными чернилами, а иными, на нечеткость самой фотографии и пр);

-использование листов различных паспортов в паспорте одного гражданина (в таких поддельных документах, как правило, не совпадают серия и номер паспорта на страницах, что внимательный гражданин также способен выявить самостоятельно);

-поддельные штампы прописки в паспортах (характерными признаками данного способа подделки являются нечеткость самого штампа прописки, несовпадение адреса прописки и номера отделения милиции, отсутствие штампа выписки с другого адреса или несовпадение адреса выписки и номера отделения милиции, на территории которого находится квартира);

-использование смонтированных ксерокопий документов, удостоверяющих личность;

-использование заграничных паспортов, в которых не указан адрес прописки;

-предъявление фальшивых платежных документов;

-предъявление фальсифицированных документов, подтверждающих владение квартирой.

Обман по доверенности. Преступники под предлогом оказания помощи с обменом или расселением получают от владельца квартиры генеральную доверенность на право совершать с ней любые сделки, затем оформляют договор купли-продажи квартиры без участия владельца и даже выписывают его из нее. Иногда в целях незаконного завладения чужой жилой площадью мошенники используют фиктивные доверенности на право распоряжения недвижимостью.

Обман по договору. Такая афера обычно легко "прокатывает" с простыми бабушками и дедушками. Маклер заключает с ними договор о продаже квартиры. При этом - "чтобы процесс пошел быстрее" - оформляет недвижимость клиента на себя. После этого квартира тут же продается, а у пенсионеров начинаются проблемы. Оказывается, что в умном договоре отсутствует пункт о материальной ответственности маклера, поэтому мошенник без зазрения совести исчезает с деньгами, а когда к нему приходит милиция, честно во всем признается: - Да, все деньги я потратил, но обязательно отдам, когда смогу. Доказать вину такого маклера нереально, потому что аферист показывает настоящий договор с доверенностью.

Продажа квартиры по сговору нескольких лиц. Рассмотрим наиболее распространенные случаи таких продаж. Довольно часто подаются иски о признании договора купли-продажи квартиры недействительным - как сделки, совершенной под влиянием насилия и угроз. Продавец квартиры заранее договаривается с родственниками или знакомыми об определенном поведении на суде, затем продает квартиру и спустя некоторое время подает в суд иск о признании договора купли-продажи недействительным на том основании, что он совершил сделку под влиянием угроз со стороны тех лиц, с которыми он заранее договорился. На суде, естественно, "жертва" и "принуждающий к совершению сделки" действуют сообща и разыгрывают спектакль. Исход дела зависит от того, насколько правдоподобно это будет происходить и удастся ли убедить суд в том, что дело обстояло именно так. При продаже квартиры, являющейся общей совместной собственностью супругов, необходимо согласие второго супруга. Однако вполне реальна ситуация, когда супруги решают "нажиться" на продаже квартиры и заранее договариваются о совместных действиях. Допустим, квартира была куплена в период брака, но оформлена на одного из супругов, и второй в ней не прописан. Если в паспорте супруга-продавца стоит штамп о регистрации брака, то нотариус обязательно потребует согласия на сделку второго супруга. Однако паспорт можно "потерять" и взамен получить "чистый", без штампа о регистрации брака. В этом случае после совершения сделки второй супруг может подать в суд иск о признании сделки недействительной на том основании, что у него не спросили согласия, а он был против. В итоге суд все вернет на свои места, а покупателю будут возвращены (возможно) деньги в сумме, оговоренной в договоре купли-продажи. Недействительным договор купли-продажи квартиры может быть признан и в случае признания недействительным первоначального договора передачи квартиры в собственность. Тогда также может иметь место злонамеренный сговор проживающих в квартире лиц.