Виды мошенничества на рынке купли-продажи недвижимости

Исходя из опыта расследования преступлений, связанных с куплей-продажей недвижимости, в том числе на рынке долевого строительства, сотрудники милиции отмечают, что противозаконные действия совершаются, как правило, когда расчеты производятся наличными денежными средствами без оформления надлежащих документов.

Мошенников привлекают лица, которые располагают наличными деньгами и готовы купить недвижимость по цене ниже рыночной стоимости. Будьте внимательны: когда недвижимость предлагается по заниженной цене, стоит выяснить причину этого [7].

 

2. МОШЕННИЧЕСТВА ПРИ АРЕНДЕ КВАРТИР

 

Как бы ни очевидно казалось мошенничество, когда предлагаются привлекательные условия съема квартиры – мы часто можем попасться на самую простую уловку. А последствия оказываются довольно печальными.

Риелторское агентство на один день. Схема данного мошенничества с квартирой выглядит таким образом.

Приходит человек в риелторское агентство по поводу интересующей его квартиры. Риелтор при нем звонит владельцу квартиры и назначает встречу на следующий день, раньше владелец просто не может встретиться. Риелтор просит оставить в залог свою долю за квартиру это обычно 50% от стоимости аренды за один месяц, человек оставляет, получив на руки документы об уплате им суммы, гарантирующие возврат уплаченной суммы в случае отказа от квартиры.

На следующий день к телефону естественно никто не подходит, а офис либо пуст, либо там находится уже совсем другая фирма. Такая схема мошенничества действует редко, потому что может не окупать себя, если у мошенников в основном нет людей, которые могли бы предоставить им офис на один день за небольшую цену. Но тем не менее и этот способ нельзя исключать.

Кто первый заплатит. Несмотря на известность этого способа в жизни, многие сталкиваясь с этим мошенничеством впервые, даже не подозревают о том, что могут остаться обманутыми.

Для осуществления этого способа мошенничества человек снимает квартиру посуточно, осматривает её, потом размещает объявление, что сдает квартиру. Мошенник может представиться как риелтором, так и владельцем квартиры. Он назначает встречу в один день с как можно большим количеством людей с небольшим интервалом между людьми, а то и в одно время. К тому дню снова снимает квартиру. Приходят люди смотреть эту квартиру, и каждому говорится примерно один и тот же текст на подобие: "Люди, которые смотрели квартиру до/после вас, тоже хотят её снять, но вы мне больше понравились, поэтому если вы заплатите деньги сейчас, то можете заезжать в квартиру хоть завтра".

Люди платят деньги, получают на руки договор об аренде, а нередко и ключи от квартиры, если мошеннику хватает тех денег, которые он получил от одного обманутого человека. Что дальше происходит всем уже понятно.

Как уберечься от мошенников: никогда не отдавайте денег за "кота в мешке", не покупайте никаких карточек, никуда и никому не перечисляйте деньги.

Помните, что низкую цену за хорошую квартиру не назначит никто – вас это сразу должно насторожить.

Никогда не давайте свои паспортные данные незнакомым людям, так как вам могут начать угрожать и в дальнейшем тянуть из вас деньги.

Услышав малейшую нестыковку в рассказе владельца квартиры или риелтора, если есть хоть малейшие подозрения мошенничества – сразу отказывайтесь от предлагаемой вам квартиры.

Если владелец квартиры пообещал сдать квартиру именно вам, но его телефон постоянно занят, значит, он договаривается ещё с кем-то. Для проверки следует попросить знакомых позвонить на его номер и попробовать снять квартиру. Если и вашим знакомым он начнёт предлагать квартиру, не сказав, что у него уже есть покупатели – это уже явный признак мошенничества.

Телефонные мошенники почти никогда не берут трубку, если им звонят с городских номеров, они избегают риелторов и боятся милиции.

Если ваша встреча постоянно переносится, то и это должно вас насторожить.

Лучше снимать квартиру через риелторские агентства, причём проверенные, через которые снимали квартиры ваши друзья, знакомые, родственники, чтобы наверняка знать, что вас не обманут. Вы заплатите один раз риелтору, зато потом будите ещё долго жить спокойно [6].

Даже если вы нашли квартиру, заключили правильный договор, расслабиться не придется. Ничто не обезопасит вас от мошенничества самих хозяев. Это когда владелец квартиры, взяв с жильцов предоплату за месяц, превращает жизнь квартирантов в ад проверками, звонками и нелепыми требованиями. В результате через неделю-другую они добровольно сбегают. Более легкий случай - когда арендодатель неожиданно увеличивает ренту, например после того, как вы сделали ремонт.

Существует обман и более явный. Часто хозяева пытаются сдать жилье сразу двум и более арендаторам. Нередко встречаются случаи сдачи жилья одним собственником без получения письменного согласия другого, что приводит к расторжению договора. Поэтому еще до его подписания и расчета с хозяином квартиры за аренду следует внимательно изучить документы на жилье и бумаги, удостоверяющие личность арендодателя [6].

Существует, в основном, две возможности быть обманутым при аренде жилья: мошенничество непосредственно при аренде и при пользовании услугами, так называемых информационных агентств. К первой категории относятся следующие виды мошенничества: квартира сдается по фиктивным документам, поддельным паспортам.

При нынешнем положении вещей понятно желание граждан экономить на всем. Ну, например, кто пропустит объявление, где в центре города сдается квартира со всеми удобствами по заманчиво низкой цене. Простой человек решит, что ему несказанно повезло и ринется звонить по указанному в объявлении телефону. Далее возможны варианты развития событий.

Вы приходите в офис агентства, рекламирующего эту квартиру, и за сумму в 300-500 рублей вам предложат список из нескольких десятков (а то и сотен!) квартир. Вы должны будете сами заниматься осмотром квартиры, договором с владельцем и т.д., при этом, не имея никакой гарантии на то, что сделка будет заключена. К тому же, почти со стопроцентной вероятностью этот список квартир будет безнадежно устаревшим. Мало того: значительная часть информации по квартирам свободно лежит в сети Интернет и без зазрения совести используется всеми, кто хочет заработать на этом деньги.

Давайте внимательно посмотрим объявления в газетах. Из 43 вариантов, опубликованных в разделе "Квартиры и комнаты. Аренда" одной из газет бесплатных объявлений, все 43 оказались предложениями от пресловутых информационных агентств. Кое-какие из этих организаций не вызывали доверия с первых минут посещения их офиса: разве может кого-то привлечь вывеска, отпечатанная на простеньком принтере и криво прикрепленная в грязном подъезде обычной "хрущовки"? Но и тут надо быть осторожным. Зачастую, подобные "фирмы" арендуют небольшие офисы в солидных бизнес-центрах. Это – уже "профессионалы", подобное мошенничество – это их серьезный бизнес. При попытке вернуть назад свои деньги Вас даже за порог не пропустит охрана.

Найти в газете объявление от непосредственного хозяина квартиры очень сложно и по той причине, что практически все солидные агентства не берут с хозяев квартир денег за предоставляемые услуги. Платит всегда наниматель или покупатель. Хозяину квартиры просто незачем подвергать себя излишнему риску и давать объявление в газету: все хлопоты возьмет на себя агентство, а ему это не будет стоить ни копейки. Что можно посоветовать желающим снять квартиру или комнату?

Прежде всего, естественно, делайте это через серьезное агентство недвижимости. Да, их услуги по нынешним временам недешевы, но зато Вы будете избавлены от массы проблем и нервотрепки. Определитесь, наконец, что Вы хотите: снять жилье или сэкономить? Что Вы вообще предпочитаете: каждый месяц покупать дешевую обувь, которая через два дня разваливается, или приобрести дорогую, но которая прослужит Вам не один год?

 

3. ДРУГИЕ ВИДЫ МОШЕННИЧЕСТВА

 

Основная масса покупателей и продавцов недвижимости стараются обезопасить себя именно от масштабного обмана. При этом именно мелкие мошенники чувствуют себя на рынке недвижимости очень уютно.

Мошенники, работающие в риелторской сфере, выработали немало способов как получить деньги ни за что, да еще и так, чтобы за это ничего не было.

Продажа списков квартир – самый распространенный способ заработка на доверии клиентов. Суть мошенничества в том, что человеку, который ищет жилье для покупки или аренды, предлагают за сравнительно небольшую сумму получить доступ к базе данных агентства. Якобы именно там можно найти настоящие телефоны настоящих, "живых" владельцев квартир и договориться с ними без комиссии и переплаты.

К сожалению, не зависимо от того, каким бы старым ни был этот способ мошенничества доверчивых арендаторов и покупателей, до сих пор находятся потребители этой фальшивой услуги. Все телефоны из списка либо не существуют, либо соединяют вас с ни о чем не подозревающими случайными абонентами, либо принадлежат тем, кто когда-то давно сдавал или продавал квартиру, и более не заинтересован в покупателях.

Присвоение аванса. Следующий, чуть менее популярный способ мошенничества связан с небрежным отношением покупателей к предварительному договору купли-продажи, согласно которому продавец получает аванс, а покупатель - гарантию того, что квартира не будет продана другим желающим. Самым важным пунктом в этом договоре является пункт о судьбе аванса - что произойдет с авансом, если договор по каким-либо причинам будет расторгнут? А ведь добиться его расторжения довольно просто.

На этой технологии основан так называемый бизнес по просмотру квартир. Риелтор и собственник квартиры работают в паре; риелтор ищет клиента, а собственник предлагает ему купить квартиру по очень привлекательной цене. Когда стороны приходят к взаимопониманию и подписывают предварительный договор купли-продажи, риелтор "неожиданно" выясняет ужасные подробности - например, о том, что в квартире прописан несовершеннолетний, который не принимал участия в приватизации. Что в квартире проведена незаконная перепланировка. Покупателю могут продемонстрировать копии документов, подтверждающих этот вопиющий факт.

Сделка расторгается по инициативе покупателя, а хозяин квартиры, при этом, оставляет себе аванс. Ведь никакой перепланировки на самом деле не было, равно, как и не было несовершеннолетнего жильца. А что же касается риелтора и его роли в расторжении сделки, то доказать что-либо в этом случае не представляется возможным - риелтор рассказывал об этом на словах, а если и показывал какие-то бумаги, то не передавал их в другие руки.

Конечно, такие аферы не принесут заоблачных сумм. Однако малыми долями виртуозы нечестного риелторского бизнеса могут заработать не меньше, чем те, кто присваивает суммы за продажу квартиры разово и целиком.

При покупке строящихся объектов гражданам следует знать, что в соответствии с законом РФ "Об участии в долевом строительстве" от 22 декабря 2004 г. застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и или иных объектов недвижимости только после:

получения в установленном порядке разрешения на строительство;

опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в СМИ, сети Интернет не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства;

государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды такого земельного участка [7].

Кроме того, в соответствии с ч.3 ст.4 указанного Закона договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При заключении договоров уступок права требования на квартиры либо иной объект недвижимости в строящихся домах необходимо требовать от лица, с кем заключается такой договор, предоставления оригиналов документов, на основании которых к нему перешло право требования на квартиру (договор долевого участия, договор уступки права требования); платежные документы, свидетельствующие об оплате по предъявляемым договорам; документы, подтверждающие, что инвестор (либо лицо, уступающее объект недвижимости) произвел оплату с ним и вправе уступить право требования данного объекта, и застройщик обязуется по заключенному договору предоставить помещение [7].

Всплеск жульнических операций на рынке жилья пришелся на 2012-2013 года, когда стремительный рост стоимости квадратного метра привлек на рынок любителей легкой наживы [2].

Самые типичные махинации того времени - это двойные, тройные продажи одной и той же квартиры. Сегодня ситуация несколько иная: отсутствие ажиотажа на рынке позволяет покупателю лишний раз подумать, прежде чем ввязываться в сомнительную историю. И, тем не менее, говорить о полном исчезновении "Остапов Бендеров" с жилищного рынка не приходится. Как они действуют и как с ними бороться?

Уязвимое место. Опасность может поджидать покупателя, который решил приобрести квартиру на начальной стадии строительства. Это - самое уязвимое место на рынке. Ведь договор соинвестирования заключают люди, которые решили сэкономить свои средства и приобрести недвижимость на этапе строительства по цене ниже той рыночной, которая образуется, когда дом будет построен. Подобная категория граждан - идеальная аудитория для мошенников. Ведь мошенникам стоит предложить квартиру дешевле, чем "средняя температура" по рынку, как вал звонков будет им обеспечен, и "пациентов" можно начинать "обрабатывать".

Лазейка для мошенников появилась из-за того, что с момента покупки, т.е. приобретения прав на недвижимость и до оформления ее в собственность (момент истины, когда мошенничество всплывает), проходит какое-то время.

Понятно, что документы на приобретение права на недвижимость никак не могут содержать информацию о том, что эту квартиру до вас уже купило несколько человек. Что можно посоветовать в этом случае, так это обязательно обратиться в компанию-застройщик и узнать, имеет ли та фирма, на которую вы вышли, права на реализацию квартир по интересующему вас адресу.